주제별 이슈 2009. 10. 9. 07:00

“주식시장이 ‘비이성적인 과열(irrationally exuberant)’ 상태에 있는 점이 매우 큰 위험”
- 스티글리츠
“주식시장이 너무 많이, 너무 이르게, 너무 빠른 속도로 상승했다”
- 루비니

최근 급격한 주가 상승에 대한 우려와 경고의 목소리들이 커지는 가운데 우리나라에서는 주식과 부동산시장에 뛰어들기 위해 빚을 얻는 가계들이 크게 늘어나고 있다. 한국금융투자협회에 따르면 주식을 사기 위해 증권사에서 빌리는 신용융자와 대주거래, 미수거래를 합한 잔액이 지난 9월 24일 기준으로 5조 원을 넘었다. 이는 코스피지수가 2000을 넘었던 2007년 11월 이후 처음이자, 올해 초 대비 223퍼센트나 폭증한 수치다. 증권사가 아닌 저축은행 등에서 주식매입을 위해 대출 받은 연계신용, 즉 ‘스탁론’도 2009년 8월 말 현재 6316억 원이다(<경향신문>, 2009.9.28).

올 3월 이후 주가가 가파르게 상승하자 개미들이 빚을 내면서까지 주식시장에 뛰어들기 시작한 것이다. 2007년 11월 코스피지수가 2000선을 돌파했을 때처럼 2009년 9월 22일 주가가 1700선을 넘어 연중 최고점을 돌파할 무렵 ‘주식빚’도 최고점을 찍은 것이다. 과열이 아닐 수 없다.

그러나 안타깝게도 바로 그 시점에서 증시는 극심한 변동성을 보이며 하락하기 시작했다. 증시 과열에 대한 우려가 국내외에서 터져나온 시점이기도 하다.

부동산도 예외가 아니다. 전 세계적으로 소비를 줄이며 빚을 갚아나가는 추세가 이어지는 가운데 유독 우리나라에서만 주택담보 대출이 급격히 늘어나는가 하면, 부동산 가격마저 서울ㆍ수도권을 중심으로 빠르게 오르고 있다.

2009년 8월 말 기준 금융권 전체의 부동산 대출은 무려 340조 원에 달했다. DTI(총부채상환비율) 규제가 수도권 전역으로 확대된 이후 다소 누그러들긴 했지만 규제로부터 벗어나있는 비은행권으로 대출 수요가 몰리고 있기도 하다. 더 많은 이자를 감당하면서까지 말이다.

이쯤되면 어느덧 빚 얻어 주식과 부동산 시장을 기웃거리던 시대가 다시 찾아왔다고 할만하다. 증권사와 은행들은 늘어나는 수수료 수입에 확실한 담보까지 있으니 별로 손해 볼 것이 없어 보인다. 하지만 과연 돈을 빌리는 국민들도 손해 볼 것이 없을까.

금융투자가 과연 우리들의 갈증을 해결해줄 수 있을까

돌아보면 지금처럼 금융자산이나 부동산자산에 대한 의존성이 커지기 시작한 것은 1997년 외환위기 이후다. 극심한 고용불안이 노동소득의 불안을 낳았기 때문이다. 노동소득이 늘지 않으니 금융회사에서 대출을 받아 다시 주식과 같은 금융상품이나 부동산에 투자하게 되는 것이다. 금융회사에서 돈을 빌려 다시 금융회사에 투자를 하는 구조인 셈이다.

신용카드 1억장 시대가 말해주고 있듯이 신자유주의 시대는 금융ㆍ신용상품의 시대이기도 하다. 쏟아지는 신용상품과 대출상품으로 부족한 노동소득을 메우고, 보험상품으로 미래 노동소득의 불확실성을 보장 받으며, 더 나아가 금융투자상품을 구매함으로써 제자리를 맴도는 노동소득의 허전함을 간단히 채울 수 있으리란 환상을 갖도록 만드는 것이 바로 우리 시대의 경제학인 것이다.

그런데 그 결과는 어떤가. 노동소득 정체와 양극화를 피해 빚까지 얻어 자산소득을 늘리고자 했지만 실제로 돌아온 것은 소득의 양극화보다 더 심각한 자산의 양극화와 빚더미였다. 최근 발표된 보고서에 따르면 2007년 기준 가계자산(주택, 토지, 금융자산)의 불평등을 나타내는 지니계수가 0.7069로 소득에 대한 지니계수인 0.3579의 두 배에 달했다(이정희 의원이 국회 예산정책처에 의뢰한 <가계 자산에 대한 지니계수 추정과 소득 지니계수와 비교>, 프레시안, 2008.9.2).

이 보고서는 특히 부동산 가격이 상승하게 되면 부동산 소유 계층의 자산이 늘어날 뿐 아니라 부동산을 소유하지 않은 계층이 치러야 하는 전ㆍ월세 비용 역시 늘어나 자산의 양극화는 그만큼 더 심화된다고 지적하고 있다. 다시 말해 부동산 가격이 상승함에 따라 더 많은 저소득층의 자산이 고소득층에게로 흘러들어가게 되는 것이다.

문제는 여기서 그치지 않는다. 미국의 서브프라임모기지 사태를 통해 분명하게 알 수 있듯이 빚더미 위에 지은 고급 주택도 부동산 가격이 상승하는 동안에는 아무런 문제를 일으키지 않는다. 비록 노동소득이 늘어나지 않는다 해도 자산 가치의 상승분이 빚을 감당해주기 때문이다. 그러나 이렇게 부풀어 오른 거품은 언젠가는 꺼지고 만다. 그것이 이번 금융위기가 준 가장 분명한 교훈이지 않은가.

안정된 고용과 소득만이 ‘거품의 사슬'을 끊을 수 있다

새사연은 며칠 전 끝없이 오를 것만 같던 국내 주식과 부동산 시장에도 최근 불안한 균열이 나타나기 시작했음을 지적한 바 있다(코스피지수와 함께 4분기 한국경제도 무너질 것인가). 최근 한국은행 역시 2009년 9월 발표한 <통화신용정책보고서>에서 이러한 우려를 나타내고 있다.
“글로벌 금융위기 이후 미국과 영국의 경우 서브프라임 모기지 부실 사태 및 경기침체의 영향 등으로 주택 가격이 큰 폭으로 하락하면서 주택관련 대출도 지속적으로 축소 조정되는 등 가계 부문의 디레버리징이 추진되고 있다. 이에 비해 우리나라는 주택 가격이 별다른 조정을 받지 않은 상태에서 주택담보 대출 증가율이 다시 높아지고 있어 가계 부채가 계속 늘어나는 추세를 보이고 있다.”

여기에 시중 금리마저 오를 조짐을 보이고 있다. 한국은행이 기준금리를 아직 2퍼센트로 묶어두고 있음에도 CD금리가 8월 이후 대단히 빠른 속도로 오르고 있고, 여기에 연동된 변동형 주택담보대출 금리 역시 7퍼센트를 내다보고 있을 정도다. 가계가 받는 타격이 적지 않을 것임은 분명하다. 기획재정부 보고서에 따르면 매달 가계가 지불해야할 이자 부담금을 1조 6000억 원으로 추산할 경우 대출금리가 1퍼센트만 올라도 이자 부담금은 20퍼센트가 늘어난 2조원이 된다(기획재정부, <거시경제안정보고서>, 2009.9).

이런 상황에서 한국은행이 인플레이션을 우려해 기준금리를 올리기라도 하면 이자 부담은 걷잡을 수 없이 늘어날 수밖에 없다. 가계가 금융위기의 새로운 뇌관이 될 것이라는 우려를 허투루 들어서는 안 되는 이유다.

이른바 ‘대박’에 대한 기대를 잠시 내려놓는다면, 결국 빚을 갚을 수 있는 능력은 노동소득에서 나올 수밖에 없다. 사실 ‘대박’을 좇는 이유도 노동소득의 불안정성 때문이고 보면 가계 부실이라는 위험 요소를 제거하는 것 역시 노동소득을 늘리는 방향에서 이뤄져야 마땅하다. 그러나 안타깝게도 우리 정책당국자들은 지금 이 순간에도 노동이 더 ‘유연’해져야 한다고 말하고 있다.
전 세계에서 가장 유연한 고용 모델을 자랑하던 미국의 실업률이 이번 금융위기를 거치는 동안 유럽ㆍ일본보다 가파르게 상승했다는 점을 정부 당국은 기억해야 한다. 위기의 진원지이기 때문이 아니다. 경제성장률의 하락은 오히려 유럽과 일본이 더 심각하게 겪고 있다. 문제는 미국식의 고용 유연화 모델에 있는 것이다.

정부는 지금이라도 단기일자리를 통한 취업자 수 늘리기를 그만두고 보다 안정된 일자리를 창출해 노동소득을 늘리기 위한 ‘국가 전략’을 세워야 한다. 더 이상 우리 국민들이 가족의 삶을 담보로 주식과 부동산 시장에 뛰어드는 것을 막는 근본 대책은 바로 여기에 있다.

새사연이 주장하는 요지는 간단하다.
‘투자로 돈 버는 세상이 아닌, 땀 흘려 일해서 돈 버는 세상을 만들어야 한다’는 것이다. 그것이 이번 금융위기를 통해 얻을 수 있는 가장 초보적인 ‘교훈’이자 ‘대안 사회’의 모습이 아니겠는가.

- 새로운사회를여는연구원

* 신용융자 : 고객이 증권사에 예치한 예치금의 1.5배까지 증권사에서 주식 투자용도로 융자해주는 제도. 1000만 원을 예치하면 신용 융자 포함해서 2500만 원까지 주식 투자를 할 수 있다.
* 대주거래 : 주식을 빌려서 파는 일종의 공매도 거래로 2008년 10월 금융위기로 중단되었다가 2009년 6월에 비금융주에 한해 다시 허용되었다.
* 미수거래 : 주식결재 대금이 부족할 때 증권사가 대신 지급하는 거래이다.




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국토해양부는 ‘2009년 주택 종합계획’을 통해 올해 전국에 43만 가구, 수도권에 25만 가구의 주택을 건설할 예정이라고 밝혔다. 이는 지난해의 목표치였던 50만 가구보다는 적지만 실제 건설치인 37만 가구보다는 16퍼센트 늘어난 규모이다. 한 편 주택 수에 다가구주택을 실제 거주 가구수로 구분하여 넣고, 가구 수에 1인 가구를 포함한 새로운 주택보급률을 적용한 결과, 지난해 말 기준으로 전국의 주택 보급률이 100.7퍼센트로 나타났다. 전국에서 전북이 110.7퍼센트로 주택보급률이 가장 높았으며, 서울의 주택보급률은 93.6퍼센트였다.

집값은 왜 오를까?

이런 가운데 최근 강남 재건축 지역을 중심으로 집값이 상승하고 있다는 보도가 눈에 띈다. 한 부동산 업체의 조사에 의하면 올해 서울 아파트 중 집값이 20퍼센트 이상 상승한 가구는 7,200여 가구에 이르며 강남, 서초, 송파, 강동구 등 강남 재건축 지역에서 상승폭이 크게 나타났다.

매년 수십 만 채의 집이 지어지고, 주택보급률은 100퍼센트에 육박하지만 서민들의 내 집 마련은 여전히 어려운 문제다. 빚을 지지 않고는 집을 살 수 없으며, 빚을 지고도 살 수 없을 만큼 집값이 비싸기 때문이다. 이 와중에 경기침체에도 아랑곳하지 않고 집값은 다시 오르고 있다. 이해하기 어려운 일이다.

집값은 왜 비쌀까? 혹은 왜 오를까? 실제 집을 건축하는데 들어가는 원자재가 비싸기 때문은 아닐테고, 지리적으로 유리한 위치에 있어서 높은 가격이 매겨진다고 해도 이렇게 높을 수는 없다. 그렇다면 보통의 물가처럼 수요와 공급에 의해 결정되는 것일까? 공급은 적고, 수요는 많으면 가격이 올라가는 것일까? 건설업자들과 정부는 국내 주택보급률이 아직 부족하다는 ‘공급부족론’을 꾸준히 제기해왔다.

주택보급률과 1인가구의 허점

이에 대해 부동산 문제를 꾸준히 연구해온 김광수경제연구소의 선대인 부소장은 <시사경제>를 통해 ‘주택보급률’이라는 기준은 산정기준에 따라 얼마든지 달라지기 때문에 주택보급률 100퍼센트를 주택공급의 절대적 기준으로 삼는 것은 설득력이 없다고 비판한다. 주택보급률은 총 주택수를 총 가구수로 나눈 비율이다. 하지만 가구와 주택의 범위를 어디까지로 보느냐에 따라 크게 달라질 수 있다는 것이다.

선대인 부소장은 1인 가구가 점점 늘어나기 때문에 주택공급이 더 필요하다는 주장에 대해서도 비판한다. 실제 우리사회에서 늘어나고 있는 1인 가구는 독거노인이나 경제문제로 이혼한 부부, 기러기 아빠 등으로 건설사들이 무분별하게 짓고 있는 대형 주택을 소유할 수 있는 경제적 여건을 갖추지 못한 사람들이라는 것이다.

최근에는 금리가 낮아지면서, 이것이 집값 상승의 원인이 되었다는 지적도 있다. 금리가 낮으면 투자목적의 여유자금을 가진 사람들이 부동산 시장으로 몰리기 때문이다. 금리가 낮기 때문에 이미 소유한 집을 담보로 대출을 받아서 다른 집을 사기도 한다. 반대로 금리가 올라가면 집을 사려고 은행에서 빌린 돈을 갚기 위해 집을 팔게 된다. 따라서 금리와 집값이 반대로 움직이는 경향이 있다.

실효 없는 부동산 시장 부양 정책

집값이 오르는 더 본질적인 이유는 건설경기부양과 부동산 시장 활성화로 경기침체를 타개할 수 있다고 생각하는 정부의 정책과 나아가 주거공간인 집이 투자, 혹은 투기의 목적으로 구입되는 현실에 있다. 정부의 지원 아래 언젠가는 집값이 오를 것이라 생각하면서 무리하게 집을 구매하는 투기 심리는 부동산 가격의 거품을 가져오기 마련이다. 정부는 집권 후 꾸준히 부동산 규제 완화 정책을 내놓고 있다. 대표적인 것이 재건축 규제 완화와 4월 국회에서 논의될 예정인 다주택자 양도세 중과 폐지, 강남3구 투기지역 해제 등이다.

하지만 <대한민국은 부동산 공화국이다>의 저자는 책에서 “정부가 건설경기부양이라는 명목 하에 집행하는 예산 조기집행 등의 조치도 재벌건설업체들의 수중에만 돈이 머물 뿐 중소하도급업체에는 전체 집행액의 10~20퍼센트 정도밖에 안 내려간다. 정부가 채권을 발행하면서까지 조기에 푼 돈이 정작 중소기업과 건설종사자에게는 내려가지 않는데 무슨 경기부양효과가 있겠는가” 라며 건설경기부양이 실효성이 없음을 지적했다.

결국 효과도 없는 경기부양을 위해 건설업체에 엉뚱한 돈만 지원하고, 투기를 부채질하는 정책 완화만 실시되는 가운데 집값은 올라서 서민들의 주택 마련은 계속 어려워지는 것이다. 대신 건설업을 중심으로 연합하고 있는 정부관료들과 정치권, 학계, 언론계의 부동산 기득권들만이 이익을 보고 있다.

<용어 공부>

주택 관련 통계지표


▶주택보급률
총 가구수에 대한 총 주택수 비율로 ‘총 주택수/총 가구수 ×100’의 방식으로 산출한다. 최근 산출방식이 개정되었다. 기존에 포함되지 않던 1인가구를 추가하고, 여러가구가 사는 다가구 주택의 경우 거주 가구수만큼 산정하는 것으로 바뀌었다. 개정되기 전 주택보급률 정의에 따르면 2005년 기준 105.9퍼센트를 기록했다.

▶자가보유율
자기 주택을 소유한 가구의 비율로 자기 소유의 집을 갖고 있으나 타인 소유의 집에서 세들어 사는 경우까지 포함된다.

▶자가점유율
자기 소유의 집에서 살고 있는 가구의 비율이다. 2005년 기준 55.6퍼센트를 기록했다.

▶인구 1000명 당 주택수
‘주택수 × 1000/인구수’로 산출한다. 2005년 기준 279.7채를 기록했다. 대개 주택의 소유는 가구당 이루어지기 때문에 인구 1,000명 당 주택수는 주택 보급 상황 자체를 나타낸다고 보기는 어렵다.

이수연/새사연 연구원
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  1. 벽전

    참고하세요
    역학으로 본 우리 경제의 나아갈 방향
    이건희.이재용 부자를 통해 본 삼성그룹
    탈렌트 노현희와 아나운서 신동진의 궁합 실례
    새롭게 떠오르는 골프여제 신지애
    역학으로 본 직업선택의 중요성
    구본무 회장을 통해 본 LG그룹
    역학으로 본 자녀의 적성과 학운
    사주의 격과 지기의 의미
    http://cafe.naver.com/fortunedrkss1102

    2009.05.11 20:33 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
  2. ㅋㅋㅋ

    그러나 앞으로 다가올 멀지 않을 미래에는 결국 집의 숫자가 포화 상태가 되어서 하락세를 면할 수는 없을 것임.

    2009.05.11 22:31 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
  3. ....

    주택이모자란게 아니라 정책이 잘못된거지...
    충북에 서울대 종합병원이 있다고 생각해봐라
    충북에 에버랜드가 있다고 생각해봐라
    모든지 서울과 수도권중심으로만 이루어지니 인구가 몰릴수밖게 그렇니 집값이폭등하고
    가진자들만 부를 축적하지...참 답답하고 한심하다는생각만 든다
    어떻게 한나라당같은것들뽑아서 이모양을 만드는지...

    2009.05.13 07:22 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]