[킹왕짱 쉬운 경제이야기(29)] 주택, 공급이 부족하다는 말 진짜일까?

국토해양부는 ‘2009년 주택 종합계획’을 통해 올해 전국에 43만 가구, 수도권에 25만 가구의 주택을 건설할 예정이라고 밝혔다. 이는 지난해의 목표치였던 50만 가구보다는 적지만 실제 건설치인 37만 가구보다는 16퍼센트 늘어난 규모이다. 한 편 주택 수에 다가구주택을 실제 거주 가구수로 구분하여 넣고, 가구 수에 1인 가구를 포함한 새로운 주택보급률을 적용한 결과, 지난해 말 기준으로 전국의 주택 보급률이 100.7퍼센트로 나타났다. 전국에서 전북이 110.7퍼센트로 주택보급률이 가장 높았으며, 서울의 주택보급률은 93.6퍼센트였다.

집값은 왜 오를까?

이런 가운데 최근 강남 재건축 지역을 중심으로 집값이 상승하고 있다는 보도가 눈에 띈다. 한 부동산 업체의 조사에 의하면 올해 서울 아파트 중 집값이 20퍼센트 이상 상승한 가구는 7,200여 가구에 이르며 강남, 서초, 송파, 강동구 등 강남 재건축 지역에서 상승폭이 크게 나타났다.

매년 수십 만 채의 집이 지어지고, 주택보급률은 100퍼센트에 육박하지만 서민들의 내 집 마련은 여전히 어려운 문제다. 빚을 지지 않고는 집을 살 수 없으며, 빚을 지고도 살 수 없을 만큼 집값이 비싸기 때문이다. 이 와중에 경기침체에도 아랑곳하지 않고 집값은 다시 오르고 있다. 이해하기 어려운 일이다.

집값은 왜 비쌀까? 혹은 왜 오를까? 실제 집을 건축하는데 들어가는 원자재가 비싸기 때문은 아닐테고, 지리적으로 유리한 위치에 있어서 높은 가격이 매겨진다고 해도 이렇게 높을 수는 없다. 그렇다면 보통의 물가처럼 수요와 공급에 의해 결정되는 것일까? 공급은 적고, 수요는 많으면 가격이 올라가는 것일까? 건설업자들과 정부는 국내 주택보급률이 아직 부족하다는 ‘공급부족론’을 꾸준히 제기해왔다.

주택보급률과 1인가구의 허점

이에 대해 부동산 문제를 꾸준히 연구해온 김광수경제연구소의 선대인 부소장은 <시사경제>를 통해 ‘주택보급률’이라는 기준은 산정기준에 따라 얼마든지 달라지기 때문에 주택보급률 100퍼센트를 주택공급의 절대적 기준으로 삼는 것은 설득력이 없다고 비판한다. 주택보급률은 총 주택수를 총 가구수로 나눈 비율이다. 하지만 가구와 주택의 범위를 어디까지로 보느냐에 따라 크게 달라질 수 있다는 것이다.

선대인 부소장은 1인 가구가 점점 늘어나기 때문에 주택공급이 더 필요하다는 주장에 대해서도 비판한다. 실제 우리사회에서 늘어나고 있는 1인 가구는 독거노인이나 경제문제로 이혼한 부부, 기러기 아빠 등으로 건설사들이 무분별하게 짓고 있는 대형 주택을 소유할 수 있는 경제적 여건을 갖추지 못한 사람들이라는 것이다.

최근에는 금리가 낮아지면서, 이것이 집값 상승의 원인이 되었다는 지적도 있다. 금리가 낮으면 투자목적의 여유자금을 가진 사람들이 부동산 시장으로 몰리기 때문이다. 금리가 낮기 때문에 이미 소유한 집을 담보로 대출을 받아서 다른 집을 사기도 한다. 반대로 금리가 올라가면 집을 사려고 은행에서 빌린 돈을 갚기 위해 집을 팔게 된다. 따라서 금리와 집값이 반대로 움직이는 경향이 있다.

실효 없는 부동산 시장 부양 정책

집값이 오르는 더 본질적인 이유는 건설경기부양과 부동산 시장 활성화로 경기침체를 타개할 수 있다고 생각하는 정부의 정책과 나아가 주거공간인 집이 투자, 혹은 투기의 목적으로 구입되는 현실에 있다. 정부의 지원 아래 언젠가는 집값이 오를 것이라 생각하면서 무리하게 집을 구매하는 투기 심리는 부동산 가격의 거품을 가져오기 마련이다. 정부는 집권 후 꾸준히 부동산 규제 완화 정책을 내놓고 있다. 대표적인 것이 재건축 규제 완화와 4월 국회에서 논의될 예정인 다주택자 양도세 중과 폐지, 강남3구 투기지역 해제 등이다.

하지만 <대한민국은 부동산 공화국이다>의 저자는 책에서 “정부가 건설경기부양이라는 명목 하에 집행하는 예산 조기집행 등의 조치도 재벌건설업체들의 수중에만 돈이 머물 뿐 중소하도급업체에는 전체 집행액의 10~20퍼센트 정도밖에 안 내려간다. 정부가 채권을 발행하면서까지 조기에 푼 돈이 정작 중소기업과 건설종사자에게는 내려가지 않는데 무슨 경기부양효과가 있겠는가” 라며 건설경기부양이 실효성이 없음을 지적했다.

결국 효과도 없는 경기부양을 위해 건설업체에 엉뚱한 돈만 지원하고, 투기를 부채질하는 정책 완화만 실시되는 가운데 집값은 올라서 서민들의 주택 마련은 계속 어려워지는 것이다. 대신 건설업을 중심으로 연합하고 있는 정부관료들과 정치권, 학계, 언론계의 부동산 기득권들만이 이익을 보고 있다.

<용어 공부>

주택 관련 통계지표

▶주택보급률
총 가구수에 대한 총 주택수 비율로 ‘총 주택수/총 가구수 ×100’의 방식으로 산출한다. 최근 산출방식이 개정되었다. 기존에 포함되지 않던 1인가구를 추가하고, 여러가구가 사는 다가구 주택의 경우 거주 가구수만큼 산정하는 것으로 바뀌었다. 개정되기 전 주택보급률 정의에 따르면 2005년 기준 105.9퍼센트를 기록했다.

▶자가보유율
자기 주택을 소유한 가구의 비율로 자기 소유의 집을 갖고 있으나 타인 소유의 집에서 세들어 사는 경우까지 포함된다.

▶자가점유율
자기 소유의 집에서 살고 있는 가구의 비율이다. 2005년 기준 55.6퍼센트를 기록했다.

▶인구 1000명 당 주택수
‘주택수 × 1000/인구수’로 산출한다. 2005년 기준 279.7채를 기록했다. 대개 주택의 소유는 가구당 이루어지기 때문에 인구 1,000명 당 주택수는 주택 보급 상황 자체를 나타낸다고 보기는 어렵다.

이수연/새사연 연구원