서울 아파트값 거품, 미국 서브프라임보다 더 심각

최근 서울 노원구를 비롯한 강북지역 집값 상승이 심상치가 않다. 또 다시 집값 광풍이 세차게 불고 있는 것이다. 한쪽에서는 미분양 아파트가 속출하고, 다른 한쪽에서는 재개발 기대감으로 아파트값이 폭등하는 기형적인 현상이 벌어지고 있는 곳이 바로 한국의 부동산시장이다. 버블의 정점이 멀지 않았다고 누차 경고해도 잔치를 향유하는 투기꾼들은 비웃고 말 것이다. ‘신화’를 숭배하지 못한다고, ‘신념’이 부족하다면서 정부는 이를 부채질하고 있다.

주택가격 시계열 자료(국민은행 연구소)에 의하면, 참여정부 5년 동안 서울의 아파트 매매가격지수는 평균 55.5% 상승하였다. 강남지역이 67.5% 상승하였고 강북지역이 38.3% 상승하였다.
주목할 것은 2000년부터 아파트 가격이 급등하여 강남의 경우 DJ 정부 후반기 3년 동안 거의 두 배만큼 상승했다는 점이다. 따라서 기준 시점을 2000년 1월로 하면, 서울의 아파트 가격은 8년 동안 2.5배 상승했고 강남은 무려 2.8배 상승하였다. 서울의 아파트 가격이 연평균 12%, 강남은 13.7% 상승한 꼴이다. 강남을 예로 들면, 2000년에 3억 원에 매매되었던 아파트 가격이 2007년 12월에는 8억 4,000만 원으로 폭등했다는 말이다.

이는 서브프라임 사태의 원인이 된 미국의 주택 버블보다 오히려 규모가 크다는 점에 유의할 필요가 있다. 미국의 주택가격을 대표하는 쉴러지수(S&P/Shiller Index)는 2000년을 100으로 했을 때 최고 정점이던 2006년 6월, 226.29까지 상승하였다. 이에 비해 서울의 아파트 매매가격지수는 같은 기간 동안 지수가 100에서 245.8로 상승하였다. 미국에서 가장 많이 폭등한 마이애미의 경우 2006년 12월 280.87까지 상승했고, 서울 강남지역은 2006년 12월 279.7로 거의 같은 규모로 폭등하였다.

위의 그림에서 보는 것처럼, 강남지역 중 송파, 서초, 강남구는 4년 동안 거의 두 배 가까이 폭등한 이후 2007년 초부터 완만한 하락세를 보이고 있다. 이에 반해 강북지역은 2006년 하반기에 급등한 이후 최근 또 다시 급등하여 사회적 문제로 대두되고 있다. 강북 전체로는 3월 기준, 전년 동월 대비 9% 상승하였고 의정부 등 서울 북부 지역으로 집값 상승이 확대되고 있다. 특히 노원구의 경우 2006년 9월부터 4개월 만에 25%나 급등한 지역으로, 신정부 출범 이후 최근 3개월 사이 10.3%나 폭등하였으며 1년 전에 비해서는 17.3% 상승하였다. 

이는 이명박 정부의 부동산정책이 재건축과 재개발 규제완화, 양도세와 종합부동산세 인하 등 아파트 값 상승에 대한 ‘기대’를 불러 일으켜 투기수요가 몰렸기 때문이다. 또한 총선을 앞두고 총선후보들이 우후죽순 격으로 뉴타운 공약을 들고 나온 것도 비이성적 기대에 불을 지핀 것으로 보인다.

노무현 정부의 교훈을 반면교사로 삼아, 정부는 집값을 비롯한 물가 안정에 신경을 써야 할 것이다. 용적률, 재건축 허용 연한 등 재건축 규제와 세금, 대출 규제에 대해 일관되고 분명한 입장을 밝히는 것이 우선 필요하다. 또한 금리를 낮추면 투자가 증가하여 성장률이 늘어난다는 유치원 경제학에서 벗어나, 자산 버블을 통제하는 수단으로 금리를 활용해야 한다는 지적도 귀담아 들어야 할 것이다. 

일시적 건설 경기 부양에 뒤이어 서브프라임보다 더 큰 버블붕괴와 경제침체를 초래할지, 아니면 부동산시장의 완만한 연착륙을 가져올지는 정부의 정책 선택에 달려 있다. 부동산 잔치는 사회적 갈등과 양극화를 확대하고, 그 광풍이 끝난 후에는 민심의 이반과 경제침체만 남게 됨을 명심하기 바란다.