2013.01.31김병권/새사연 부원장

 

신자유주의는 사적 재산권에 대한 모든 규제를 철폐해 극단적인 재산권을 추구하는 자본주의다. 기업의 소유자를 주주로 한정하고 기업의 모든 경영활동은 기업 지분의 소유자인 주주의 이익에 맞추고자 했다. 통상 이를 ‘주주 이익의 극대화’라고 불렀다. 주주들의 재산은 주가로 표현됐다. 기업이 무엇을 생산하고 장기적으로 어떤 전망을 가져야 하는지에 앞서 주식시장에서 주가가 오르고 있는가를 기준으로 기업이 평가될 정도였다.

‘잔여 청구권’이라고 하는 그럴듯한 이론적 명분을 업고, 기업은 오직 지분을 소유한 주주의 이익을 위해 존재하므로 당연히 기업 안에서 일하는 노동자들은 기업이라는 존재 안에 파묻히게 된다. 주주의 수익 극대화를 위해 기업의 비용은 최소화돼야 했다. 그리고 노동자는 최소화시켜야 할 비용의 하나에 불과했다. 이를 위해 ‘노동시장 유연화’라는 이름 아래 비용 최소화에 저항하려는 노동자의 모든 권리는 철폐됐다. 노동자에게 신자유주의 규제철폐는 노동권 자체의 철폐였던 것이다.

이처럼 노동권을 철폐하고 최상의 지위를 누리게 된 신자유주의 소유권과 재산권은 국민이 국가로부터 보장받아야 할 또 다른 권리인 주거권 역시 희생시키게 된다. 기업이 생산하는 상품의 가치보다는 기업의 재산청구권이라고 할 수 있는 주식가치를 더 중시하는 것처럼, 신자유주의는 주택에 대해서도 ‘주거’라고 하는 본래의 사용가치를 종종 무시하고 ‘자산가치’만을 중시하게 된다. 살기(Living) 위해서가 아니라 자산을 불리기 위해 사는(buying) 것이 주택이 됐다.

주가가 끝없이 올라 줘야 하는 것처럼 주택가격도 끝없이 올라야 했다. 주택이 끊임없이 스스로 가치가 불어나는 자산이 되면서 한 번도 살지 않은 주택을 구매하고 소유하는 일이 비일비재해졌다. 전체 가구의 8%에 달하는 140만 다주택 가구들은 그렇게 형성됐다. 심지어는 부동산 펀드를 통해 어디 있는지도 모르는 집을 자기도 모르는 사이에 매입했다가 또 매도하는 일까지 흔하게 벌어졌다. 이런 주택거래를 방해하는 모든 규제들은 역시 철폐돼야 했다. 세금도 낮아져야 했고 거래제한도 완화돼야 했다.

사람이 거주하는 공간이어야 할 주택을 가지고 이처럼 거대한 자산시장이 형성되고 자산증식을 위한 매매거래가 복잡하게 진행된 결과는 무엇이었을까. 더욱이 이러한 시장의 규모를 끝없이 키우기 위해 금융시장의 막대한 자금까지 동원한 결과 어떤 일이 벌어졌을까. 다름 아닌 주택가격의 급등과 거품이었다. 외환위기 이후 99년부터 2008년 금융위기가 발생하기까지 서울지역 아파트 가격은 평균 2.5배 이상 폭등했다. 그리고 주지하는 것처럼 미국에서, 스페인과 아일랜드에서 거품이 붕괴하고 글로벌 금융위기가 터졌다.

한국은 급격한 거품붕괴 수준은 아니지만 2008년 이후 수도권 주택가격 하락세가 이어지면서 투자한 자산이 하릴없이 줄어드는 것을 목도하고 있는 중이다. 그러자 재산권을 가진 주택 소유자들은 자신들의 자산가치를 지키기 위해 모든 수단을 동원했다. 정부를 압박해 세금·금융·건축 등에 남아 있는 규제를 풀어 왔고, 지금도 다주택자 양도세 완화와 분양가 상한제 폐지를 요구하고 있다. 오직 재산권을 지키기 위해! 물론 국민에게는 실수요자의 거래 활성화나 경기회복을 위한다는 명분을 내걸었지만….

그런데 그걸로 끝이었을까. 지난 10여년 동안 주택가격이 두 배 이상 오르면서, 서울시민들은 8~10년 정도의 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 집을 살 수 있을 정도로 소득 대비 집값 격차가 커졌다. 극심한 취업난에 시달리는 청년들에게는 주택이라는 자산구입은 진작에 포기한 꿈이 됐다. 턱없는 소득에도 불구하고 루저가 되지 않기 위해 무리한 대출을 받아 주택소유자가 된 서민과 중산층 일부 가정들은 지금 ‘하우스푸어’라는 불명예를 얻게 됐다.

자산가치 증식을 위한 주택 소유자들의 무모한 질주로 인해 집 없는 45% 국민의 주거권은 철저히 외면당했다. 무리하게 빚을 얻어 집을 소유한 10% 정도의 하우스푸어에게도 주거권은 은행에 빼앗길 처지 직전에 와 있게 됐다. 지금이라도 이들에게 주거권이 보장되려면 주택가격이 소득이 감당할 수 있을 정도로 더 내려야 하건만, 주택소유자들의 가격상승 요구에 아직도 밀리고 있는 중이다. 주거권이 보장되려면 정부는 부동산 경기부양 이전에 공공임대주택 등의 정책에 집중해야 하지만, 아직 5% 남짓에 그치고 있는 공공임대주택 확대 속도는 느리기만 하다. 무제한으로 풀린 재산권이 노동권뿐만 아니라 주거권까지 국민에게서 빼앗아 간 것이다.  

*이 글은 매일노동뉴스에 기고된 글입니다.

신고
Posted by 새사연 미디어센터

2012 / 12 / 11 여경훈/새사연 연구원

 

2012 대선 주요 후보 최종 정책 분석

보고서 원문을 보시려면 위의 제목을 클릭하시면 됩니다.

 

‘집 걱정 없는 세상’? 

박근혜 캠프는 최근 한국경제의 취약한 고리로 인식되는 하우스푸어 대책으로 ‘지분매각제도’를 공약으로 들고 나왔다. 박근혜 후보가 직접 공약을 설명하는 이례적인 장면도 연출하면서, ‘집 걱정 없는 세상’을 만들겠다고 호언장담하였다. 그러나 이는 ‘은행 편한 세상’에 불과한 것으로 은행연합회는 쌍수를 들고 환영할 만하다. 은행연합회가 머리를 맞대고 짜냈다고 착각할 정도로, 도저히 공당에서 만들었다고는 믿을 수 없는 엉터리 대책인 까닭은 아래와 같다.   

우선 언뜻 일반인이 듣기에 생소한 지분매각제도를 간략히 설명하면 다음과 같다. 우선 하우스푸어가 자신이 소유한 주택의 일부지분을 공공금융기관인 캠코 등에 매각하고, 매각대금으로 은행 대출금 일부를 상환한다. 캠코는 그 지분을 담보로 유동화증권(ABS)을 발행하고, 투자자로부터 자금을 조달한다. 마지막으로 캠코는 매입지분에 해당하는 임대료(6%)를 받고, ABS 투자자에게 이자를 지불하게 된다.  

첫째, 은행은 손 하나 사용하지 않고 부실채권의 원금을 상환 받게 된다. 박근혜가 제시한 매각 지분율은 시세의 50%와 주택담보대출 중 작은 금액이다. 또한 하우스푸어의 LTV는 대부분 50%를 초과하므로 캠코는 시세의 50%를 매입하게 될 것이다.[아래 표1 참조]

LTV 50을 초과할 경우, 은행은 부실채권에 대해서 손 하나 움직이지 않고 대출채권의 62.5%를 캠코로부터 상환 받게 된다. 통상 부실채권이 발생하면 은행은 무리한 자산 확대 경쟁, 대출심사 및 사후관리를 제대로 하지 않은 책임으로 대손비용을 부담하게 된다. 그러나 정부의 공적자금이 투입되면 채권자는 대손비용을 정부에 떠넘기게 된다.  

둘째, 가계의 의무는 대출금 원리금에서 지분 임대료로 형태만 바뀌었을 뿐이다. 박근혜가 제시한 지분사용료 6%는 현행 주택담보대출이나 전세자금 대출보다 결코 저렴하지 않다. 

현행 주택금융공사의 전세금 대출은 2~4%이다. 사용 목적의 주택에 공적금융기관이 자금이 동일하게 지원되는데, 높은 지분사용료 방식을 굳이 도입할 까닭이 없다.  

지분사용료가 높게 책정될 수밖에 없는 것은 이질적인 수천 개의 주택지분의 조합(pooling), 임대료 수취, 보증 등에 적지 않은 비용이 들고, 부실자산  임대료 수취에 불확실성이 개입되기 때문이다.  

가계의 원리금 상환부담을 줄이기 위해서는 금리를 낮추고 만기를 연장하는 것이 지분매입보다 더 나을 수 있다. LTV 80%인 만기 5년 금리 8%인 원리금 균등상환 대출일 경우, 지분매입 전 월 원리금 648만원에서 지분매입제도를 실시하면 원리금 284만원과 임대료 90만원을 합하여 374만원으로 줄어든다. 그러나 10년 만기 5% 금리로 채무재조정만 해도 339만원으로 줄어든다. 30년 만기로 조정하면 339만원의 절반인 172만원으로 줄어든다.[위의 표2 참조] 

셋째, 주택가격이 떨어지면 공적금융기관의 자본손실로 전가될 수밖에 없다. 박근혜가 말하는 ABS는 일반적인 주택저당증권(MBS)과 다르다. 통상 주택저당증권은 채권에 대한 원리금이 가계, 은행, 투자자로 이전된다.  

그러나 박근혜 캠프에서 말하는 ABS는 원금에 해당하는 매입지분은 공적금융기관이 보유하고, 임대료만 투자자에게 이전되는 방식이다. 원금이 상환되지 않기 때문에, 매각하지 않고는 원금을 회수할 수 없는 매입지분까지 양도 받을 어리석은 투자자는 없을 것이다. 또한 박근혜가 고려하는 지분매입대상 가구는 전체 부채가구의 3%인 28만 가구에 해당한다. 이는 전체 금융부채의 10%인 60조에 해당한다. 50% 지분을 매입하면 30조에 달하고 주택가격이 10%만 하락해도 3조원의 손실이 발생한다.[위의 표3 참조]

또한 임대료 연체가 발생하면 ABS 이자 지급이 원활하지 않아 정부의 이차보전이 발생하게 된다. 만약 환매우선권을 보장하면 주택가격이 상승해도 공적금융기관은 아무런 자본이득을 얻지도 못한다. 공적금융기관은 무조건 손실을 입을 수밖에 없다. 

넷째, 공유지분 주택은 주택시장 침체를 더 부추길 수 있다. 공유지분은 대출·매매·임대 등 재산권 행사에 제약이 따르게 된다. 또한 주택을 처분하고자 할 경우, 공유자의 동의를 얻어야만 한다. 시중금리보다 높은 6% 임대료를 지불해야 하므로, 전세 전환도 용이하지 않을 것이다. 즉 공유지분 주택의 무분별한 확대는 소유권 행사의 제약 등으로 매매를 더욱 위축시켜 주택시장의 침체를 더욱 가중시킬 것이다. 또한 주택을 동시에 인수한 뒤 특정 계약 기간이 소멸하면 공적자금을 회수하기 위해 동시에 매물폭탄이 터질 수도 있다. 주기적인 주택시장 침체가 반복될 수 있다. 

다섯째, 매입가격 산정에는 사회적 합의가 필요하다. 박근혜 캠프는 공적금융기관의 매입가격에 대해서는 전혀 언급이 없다. 부동산 거래가 실종된 상태에서 시세는 실제 가치를 반영하지 않는다.  

미국에서는 우리의 주택금융공사에 상응하는 Fannie Mae가 보유한 주택에 대해서 임차전환(Deed for Lease) 제도를 실시하였다. 그러나 이는 차환, 채무조정, 급매 등 모든 구제책이 소멸한 ‘깡통주택’에 대해서 진행한 프로그램이다. 즉 채무가 시세를 초과하여 굳이 매입가격을 산정할 필요도 없고, 소유권과 잔여채무 면제를 교환하는 방식으로 진행되었다. 이는 주로 압류에 대한 주거권 침해, 주택가격 하락 등을 방지하기 위한 목적이었다.  

* 보고서 전문을 보시려면 위의 제목을 클릭하시면 됩니다.

신고
Posted by 새사연 미디어센터

2012.10.31김병권/새사연 부원장

 

어떤 후보가 위기탈출을 시행할 진정한 뉴딜을 할 것인가?

글로벌 금융위기가 2008년 터지고 학자들이 대침체(Great Recession)이라고 부르는 위기가 계속된 지 만 4년이 이미 지나갔다. 그러나 아직 위기가 끝날 조짐은커녕 10년 이상 장기 불황이 예견된다는 발언들만 줄을 잇는다.

그렇다고 이대로 앉아서 견딜 수는 없는 노릇이다. 워킹푸어, 하우스푸어, 자영업푸어, 렌트푸어, 에듀푸어 등 갖가지 이유로 가난해지는 사람이 늘어나고 있다. 일시적인 부양책이나 임시 일자리로 빠져나갈 수도 없다. ‘진짜 뉴딜’을 하여 불황을 탈출해야 한다. 과연 우리의 대선 후보들은 불황을 탈출할 강력한 뉴딜을 준비하고 있을까? 어떤 후보가 더 개혁적인 뉴딜을 할 수 있을까?

미국 루스벨트 대통령이 오바마보다 더 개혁적인 이유는?

역사의 시계를 과거로 돌려서 뉴딜의 원조라 할 수 있는 미국 루스벨트 대통령이 어떻게 불황을 탈출했는지를 잠깐 살펴보자. 당초 루스벨트 대통령이 1933년 취임하면서 내놓은 제 1단계 뉴딜 정책들은 그리 개혁적이지 않았다고 한다. 개혁 보다는 경기부양정책 쪽에 가까웠다. 대표적으로 1933년 입법된 전국산업부흥법(NIRA)은 미국 역사상 처음으로 “노동자의 단결권과 단체 협상”을 인정(제 7조)하는 개혁 내용도 포함했지만, 대부분은 대기업의 요구하는 내용들로 채워져 있었다는 것이다. 미국 토목사업국(CWA)등이 추진하는 고용촉진 프로그램 역시 대부분 임시직 일자리였을 뿐이었다.

그런데 1929년 대공황 5년차로 접어들어선 1934년부터 새로운 움직임이 나타난다. 풀뿌리 대중운동과 노동운동이 급격히 활성화되기 시작한 것이다. 1934년은 미국 역사상 가장 대규모적인 파업이 있었던 해로 기록되는데, 거의 150만 명의 노동자들이 1800여 건의 파업에 참여했다. 미니에폴리스에서는 수천 명의 트럭운전사들이 500여 명의 기업주 용역에 맞서 거리에서 유혈전투를 벌였고, 샌프란시스코에서는 항만노동자들이 경찰의 잔인한 진압에 맞서 총파업을 벌이기도 했다. 이밖에 메인에서 알라바마에 이르기까지 미국 남부지방에서 약 35만 명의 섬유노동자들이 파업에 참여했다.

노동자들의 저항과 대중들의 비판적 시선은 당초에 노동조합에 별 관심도 없었던 루즈벨트 정부로 하여금 강력한 개혁안을 담고 있는 두 번째 단계의 뉴딜정책을 착수하도록 압박하는 요인이 되었다. 특히 제 2단계 뉴딜은 노동대중의 소득과 구매력을 향상시켜 수요를 촉진시키는 정책 수단을 강조하는 방향으로 전환되었다.

그 대표적인 법안이 노동자의 단결권과 단체협상권을 명문화시키고 사용주의 부당노동행위를 엄격히 금지하여 노동자의 협상력과 권한을 대폭 확장해주었던 전국노동관계법(NLRA; 일명 와그너법; Wargner Act)이다. 또한 공공사업촉진국(WPA)은 기존 임시 일자리를 지속적인 일자리로 만들기 위해 거의 50억 달러에 가까운 대규모 예산을 투입했다. 또한 사회보장법(Social Security Act)이 처음으로 만들어져 노인연금과 실업보험, 그리고 아이들을 둔 빈곤여성지원등을 시작했다. 이렇게 전국 노동관계법과 사회보장법은 모두 1935년에 만들어지게 된 것이다.

시민이 움직이야 진정한 뉴딜이 시작될 것이다.

결국 1935년부터 제 2단계 뉴딜이 나오게 된 배경을 요약하면 무엇인가? 당시의 루스벨트가 지금의 미국 대통령 오바마 보다 훨씬 개혁적이라거나 노동 친화적이어서가 아니다. 1934년에 폭발했던 대규모 노동운동과 대중의 압력이 루스벨트 대통령을 개혁으로 끌고 간 것이었다. 지난해 오바마 대통령이 월가 점령운동의 긍정적 압력을 받아 다시 슈퍼 부자 증세를 강력히 들고 나오면서 개혁방향을 다소 강화시킨 것과 유사하다. 다만 월가 점령운동이 지속적으로 이어지지 못하면서 오바마에 대한 개혁 압력도 다시 풀어졌다. (Jacob Kramer(2012), "Occupy Wall Street and the Strikes of 1933-34")

우리의 경우는 어떤가. 사실 1935년에 루스벨트가 추진한 전국노동관계법과 사회보장법 입법을 우리 용어로 풀어보면, 경제민주화(노동권 강화)와 보편복지라고 할 수 있다. 지금 유력 세 후보 모두 경제 민주화와 보편복지를 하겠다고 하는데 진정성을 알 수 없다고 비판한다. 그러나 대통령의 개혁성이 어떻게 만들어지는가? 시민의 힘, 노동자의 힘이 원천이다. 대통령 선거가 점점 다가 오는데, 시민의 실제적인 움직임은 없고 사회운동도 미약한 가운데 그저 어느 후보가 더 개혁적일지 답답하게 바라만 보고 있다. 답답한 것은 대선 후보가 아니다. 지금의 현실이다. 시민이 움직여야 한다. 그 때 비로소 진정한 뉴딜이 시작될 것이다. 
 

신고
Posted by 새사연 미디어센터

2012 / 10 / 08 김병권/새사연 부원장

 

‘불황형 고용증가’라는 이상 현상, 대선 후보들의 대책은?

보고서 원문을 보시려면 위의 제목을 눌러주시면 되

 

[목 차]

1. ‘대선정책 트라이앵글’에서 10월은 ‘일자리’가 초점

2. 성장률이 떨어지는데 취업자 수가 늘어난다.

3. ‘불황형 고용증가’와 직장 밖으로 쏟아지는 베이비부머

4. 5년 동안 복지 일자리 두 배, 자영업 다시 팽창

5. 고용의 ‘양’이 아니라 ‘질’을 보고 정책 세워야

 

 

[본 문]

1. ‘대선 정책 트라이앵글’에서 10월은 '일자리‘가 초점

‘보편 복지 -> 경제 민주화 -> 노동개혁’은 2012년 대선의 핵심 ‘정책 트라이앵글이’다. 새사연은 올해 초, “크게 진보 의제구도는 보편복지에서 경제 민주화로 나아가고 있고 2012년 현재 이것이 노동 민주화로 더 전진할 수 있을 것인지의 기로에 서 있는 시점이라고 볼 것”이라고 전망했다. 그런데 새사연이 기대한 노동권 강화와 노동조합 협상력 강화에 무게가 실린 노동 민주화 수준은 아니지만 ‘일자리’ 문제가 핵심 의제로 포함되기는 했다.

예컨대 박근혜 후보는 출마 선언문에서 “저는 ‘경제민주화 실현’, ‘일자리 창출’, 그리고 ‘한국형 복지의 확립’을 국민행복을 위한 3대 핵심과제로 삼겠습니다.”고 하여 정책 트라이앵글 구도를 그대로 차용해서 사용하고 있다.

문재인 후보 역시 후보수락 연설문에서 “새로운 시대로 가는 다섯 개의 문이 우리 앞에 있습니다. 그것은 일자리 혁명의 문입니다. 복지국가의 문입니다. 경제민주화의 문입니다. 새로운 정치의 문입니다. 그리고 평화와 공존의 문입니다.”라고 하여 정치개혁과 남북관계 개혁을 추가하기는 했지만 핵심 뼈대는 트라이앵글이다. 물론 그 가운데 일자리 혁명을 제일 앞에 내세우면서 차별성을 시도했다.

한편 안철수 후보는 “국가가 기본적인 안전망을 제공해서 불안을 해소해줄 때가 되었다고 생각합니다. 또 시장에서의 경쟁에는 공정한 기회와 규칙이 보장되어야 하고요.” “또 복지와 정의는 평화가 전제되지 않고는 달성할 수 없으니 남북의 통일을 추구하면서 평화체제를 구축하는 과제도 절실합니다. 결국 복지, 정의, 평화가 우리가 나아갈 방향의 핵심이라고 할 수 있습니다.”라고 하여 대표 슬로건에는 노동이 빠져 있다. 그러나 『안철수의 생각』을 보면, “기업에도 독이 되는 고용 없는 성장”이라는 장을 별도로 할애하여 고용과 노동의제를 집중적으로 다루고 있는 것으로 보아 역시 노동개혁의제에 큰 비중을 두고 있다. 결국 박근혜, 문재인, 안철수 후보 모두 강조점만 약간씩 다를 뿐 정책 트라이앵글 구도 안에서 공약을 제시하고 있는 것이다.

그런데 지난 9월에는 하우스푸어 의제가 사회적으로 조명을 받더니, 이번 10월에는 일자리 창출이 상당히 쟁점이 될 조짐이다. 정책 트라이앵글 가운데 노동과 고용의제가 부각 될 시점이라는 예상을 할 수가 있다. 우선 박근혜 후보가 조만간 일자리 정책 구상을 구체화시킬 것으로 보인다. 박근혜 후보는 지난 9월 28일 "기존의 제조ㆍ서비스업 등 많은 부분이 IT(정보통신)ㆍ과학기술과 활발히 융합돼 그로 인해 부가가치가 올라가고 서비스업의 생산성도 향상됨으로써 좋은 일자리를 많이 만들 수 있다"고 주장했다. 그리고 이를 ‘창조 경제’라고 명명했다. 그리고 이른 시일 안에 창조경제가 제시하는 일자리의 구체적인 방안을 발표하겠다고 했다. 일자리 정책 경쟁이 예고된다.

그런데 미리 하나 지적해둘 것이 있다. 박근혜의 ‘창조경제’는 마치 특별히 새로운 기술혁신을 이뤄야 질 좋은 일자리가 만들어질 수 있다는 것처럼 인상을 준다는 것이다. 안철수 후보의 ‘혁신 경제’도 이런 뉘앙스가 다소 있다. 그러나 만약 그렇다면 혁신 기술의 첨단을 여전히 구가하고 있는 미국경제는 실업률이 떨어지고 좋은 일자리가 쏟아져야 하지만 전혀 그렇지 못하다. 우리나라도 계속 기술혁신이 되고 있지만 이것이 일자리를 늘렸다는 증거가 사실 없다.

우리 국민이 살고 있는 현장을 제대로 들여다봐야 한다. 최근 일자리 문제의 핵심은 일자리 개수가 부족한 데 있지 않다. 이미 있는 일자리들에 대해 자본이 비용절감에 집착하여 비정규직 저임 일자리로 나쁘게 만들고 있다는 것이며, 여기에 대해 노동자들이 저항하고 자신의 권리를 찾기 위한 각종 제도들이 해체되어 있다는 것이 핵심이다.

좋은 일자리는 새로운 산업, 새로운 기술 도입에 의해서가 아니라, 지금 존재하는 바로 그 직장과 일터에서, “노동자의 노동권을 강화하고 노동조합의 협상력을 제고하며 노동자의 이익을 확대하는 방향으로 노사 관계를 개혁해서”, 바로 그 장소에서 좋은 일자리를 소생시켜야 한다. 그래서 ‘지금 일하고 있는 직장과 일터에서 일자리 변화의 혁신’, 이것이 일자리 문제의 키워드다. 그런데 대부분의 후보들의 공약 초점이 ‘일자리 바꾸기’가 아니라 ‘일자리 만들기’로 되어 있는 점만 보더라도 이러한 인식이 상당히 결여되어 있음을 알 수 있다. 일단 현실 인식과 진단부터 어긋나 있다.

 

2. 성장률이 떨어지는데 취업자 수가 늘어난다.

어쨌든 대선 핵심 정책 트라이앵글의 한 꼭짓점을 차지하고 있는 일자리 정책(노동개혁)이 10월부터 구체적인 공약으로 제시될 예정인 가운데, 막상 우리 경제에서 중요한 이상 현상이 발견되고 있어 주목된다. 성장과 고용의 관계가 동조화 되지 않고 비정상적으로 작동하고 있다는 것이다...

 

* 보고서 전문을 보시려면 PDF 아이콘을 눌러 파일을 다운로드 받으시기 바랍니다.

 

 

신고
Posted by 새사연 미디어센터

2012 / 10 / 02 진남영/ 새사연 연구원

2012 대선 주요 후보별 부동산, 주거정책 비교

보고서 원문을 보시려면 위의 제목을 눌러주시면 됩니다.

 

편집자 주> 새사연은 이번 대선이 수개월 전인 4.11 총선처럼 상호 비난과 폭로전을 반복하지 않고 보다 생산적인 정책대결이 되길 기대한다. 특히 나라의 운명과 방향을 결정할 대선 국면인 만큼 폭넓은 시야와 방향에서 우리 국민이 살아갈 비전이 다양한 관점과 각도에서 제시되길 바란다. 아직은 정책과 공약이 추상적이고 다듬어지지 못한 단계이지만, 그럼에도 불구하고 대선 후보의 저서와 발언을 중심으로 정책 맥락을 짚어보고 문제제기를 하는 것이 정책선거를 유도하는데 도움이 되리라 믿는다.

 

[요 약]

지난 19대 총선과 이번 18대 대선은 완전히 다른 분위기다. 2010년 지방선거부터 불기 시작한 강력한 복지열풍이 올해 총선과 12월 대선까지도 영향권 안에 넣으면서 부동산 문제를 주거복지 문제로 전환시켜 내고 있기 때문이다. ‘자산 가치 상승’이나 ‘경기 부양’의 시각에서가 아니라 ‘주거 복지’의 시각으로 선거 출마자들이 부동산 정책을 볼 수밖에 없도록 강제한 것이다.

이런 분위기를 더욱 강화시킨 것이 바로, 정치권도 어찌할 도리가 없이 인정하고 있는 ‘부동산 시장 대세 하락’추세다. 지금은 박근혜, 문재인, 안철수 등 모든 유력 대선 후보들이 공식적으로 차기 정부 집권기간 동안 부동산 가격 하락을 예상하고 있고, 이를 전제로 하여 정책을 제시하고 있는 중이다.

그 와중에 박근혜 후보는 패러다임 전환기에 있는 주거정책의 원칙과 내용을 충분히 숙지하지 않은 채, 대단히 급조된 것으로 보이는 졸속적인 세부 주거정책을 내놓았다. 어쨌든 덕분에 부동산 정책은 이제 세부정책 경쟁 단계로 접어들었다. 비교적 원칙과 방향이 잘 세워진 문재인 후보, 안철수 후보도 세부정책을 가지고 박근혜 후보와 차별화할 시점이다.

 

[본 문 ]

부동산, 2007년과 2012년 사이

부동산 정책은 역대로 가장 민감하고 복잡한 선거정책 이슈였다. 국민들이 보유하고 있는 자산의 70% 이상이 부동산이기에 자산 가치 변동에 곧바로 영향을 준다. 비용이 가장 많이 드는 국민의 주거 정책 문제이기도 하다. 특히 부동산 정책은 건설경기와 직결되어 있고 정부의 경기부양 정책과도 관련되어 있다. 그리고 최근에는 부동산 정책이 가계부채와 밀접히 연동되어 있어서 가계부채 대책과 한 묶음으로 취급되고 있는 상황이다.

이처럼 복잡한 문제이지만 5년 전인 2007년 대선과 2008년 총선까지는 선거 국면에서 부동산 정책이 한결 같았다고 해도 무방하다. 토지와 주택, 전월세 등을 모두 시장거래 상품으로 보고 ‘시장원리’에 따라 거의 경쟁적으로 ‘공급을 확대’하고 규제를 완화하겠다고 공약하는 것이다. 그것이 주택 보유자에게 자산 가치를 올려주고, 무주택자에게 내 집 마련 기회를 넓혀주며, 건설경기를 띄워준다고 믿게 했다. 특히 2008년 총선에서 경쟁적 뉴타운 공약이 정점이었다. 그리고 대체로 이 경쟁은 보수 쪽에 유리했다. 부동산 경기에 의존한 경기부양과 자산 가격 상승은 분명 한국사회에서 보수가 유지되어 온 강력한 뿌리의 하나였다.

그러나 지난 19대 총선과 이번 18대 대선은 완전히 다른 분위기다. 2010년 지방선거부터 불기 시작한 강력한 복지열풍이 올해 총선과 12월 대선까지도 영향권 안에 넣으면서 부동산 문제를 주거복지 문제로 전환시켜 내고 있기 때문이다. ‘자산 가치 상승’이나 ‘경기 부양’의 시각에서가 아니라 ‘주거 복지’의 시각으로 선거 출마자들이 부동산 정책을 볼 수밖에 없도록 강제한 것이다.

이런 분위기를 더욱 강화시킨 것이 바로, 정치권도 어찌할 도리가 없이 인정하고 있는 ‘부동산 시장 대세 하락’추세다. 지금은 박근혜, 문재인, 안철수 등 모든 유력 대선 후보들이 공식적으로 차기 정부 집권기간 동안 부동산 가격 하락을 예상하고 있고, 이를 전제로 하여 정책을 제시하고 있는 중이다. 박근혜 후보가 “과거와 같이 부동산 가격이 뛸 일은 없는 것 같다”고 하고, 문재인 후보가 “장기적으로 보면 부동산 가격이 너무 비싸다.”고 했던 사례들이 그것이다.

이런 상황에서 2011년까지는 전월세 보증금이 급상승하면서 ‘전월세 상한제’ 정책이 보편화되었다. 전세가격 상승이 둔화될 정도로 주택경기가 더욱 침체하기 시작한 올해에는 하우스푸어 문제가 정치권의 가장 중대한 이슈가 되고 있는 중이다. 이미 일부에서는 급격한 주택가격 하락과 연체, 그리고 경매사태 시나리오까지 감안하여 위기관리 대책 수준에서 나올 수 있는 ‘세일 앤 리스백(sale and lease back)’방안까지 나올 정도다. 그러면 구체적으로 후보들 사이에 어떤 공통점과 차이점이 있을까?

   

문재인, 참여정부의 ‘뼈아픈 실책’을 넘어 종합적 정책 기대

모든 정책 분야에서 문재인 후보는 태생적으로 참여정부와의 연속성과 차별성에 대한 대답을 먼저 하고 넘어가야 한다. 특히 부동산 정책은 참여정부 정책 가운데 가장 논란이 많았으며, 2005~2006년 부동산 가격 폭등의 후과가 지금까지 이어져 오고 있음을 감안해야 한다. 문재인 후보는 그의 저서 『사람이 먼저다』에서 참여정부를 이렇게 평가하고 있다.

“참여정부 경제 정책 가운데 가장 뼈아픈 실책 중의 하나가, 임기 중반에 부동산 폭등을 제대로 잡지 못한 것이라고 생각합니다.” “만약에 이런 금융정책을 좀 더 일찍 추진했더라면 집값 폭등을 막을 수 있었을 것이라는 아쉬움이 듭니다.” “한마디로 금융시스템이 스스로 거품을 만들어내는 새로운 현상을 이해하지 못했던 것입니다. 그랬기에 우리 역시 부동산 정책에 대해 전통적인 방법을 고수했다고 할 수 있습니다.”(189쪽)

일단 부동산 관련 금융규제 정책 시행 시점이 늦은 부분을 주로 실책으로 보고 있다. 전부는 아니더라도 중요한 대목중의 하나다. 이어 그는 하우스푸어 대책에 상당한 관심을 집중하고 있다. 우선 문재인 후보의 하우스푸어에 대한 두 가지 인식은 상당히 의미가 있다. 첫째는 “하우스푸어 문제는 개인의 책임으로 돌리기에는 너무나 심각한 국가적인 문제”라는 점이다. 둘째는, 은행의 책임을 지목한 지점이다.

“하우스푸어의 주요한 원인은 약탈적 대출입니다. 금융기관이 무책임한 대출로 채무불이행의 위험을 모두 가계에 떠넘긴다고 해서 약탈적 대출이라고 부르고 미국에서는 법률로 금지되어 있습니다.”

그러나 “낮은 이자 상품으로 옮기도록 지원하거나 상환기간을 연장”것을 넘어서 아직 더 종합적인 대책을 제시하지는 않고 있다. 특히 은행의 책임을 지목했다면 ‘주택담보과잉대출 규제법(공정 대출법)’이나 일정 수준의 채무조정 분담과 같은 정책으로 은행의 책임을 구체화해야 하는데 아직은 진전된 해법이 제시되지 않고 있다.

하우스푸어 외에 이른바 렌트푸어라고 불리는 670만 무주택 가구의 주거안정 대책도 반드시 병행되어야 하는데, 문재인 캠프에서 아직 특별히 추가적으로 나온 대책은 없다. 다만 19대 총선 당시 민주통합당의 공약에 비추어 보건데, 전월세 상한제와 민간임대 등록제 도입, 공공임대주택 매년 12만 호 공급과 주택 바우처 연간 14만 가구실시 등이 문재인 후보 측의 공약으로 포함될 것이다. 민주통합당과 문재인 후보가 부동산 문제를 ‘주거 복지’의 관점으로 철저히 접근하고자 한다면, 이미 상당한 공감대가 있는 전월세 상한제 등 세입자의 주거권 보호를 위한 적극적 정책제시와 입법 작업에 더 무게를 실어야 할 것이다. 지금은 지나치게 하우스푸어 정책에 관심이 경도되어 있기 때문이다.

또한 양극화 시대의 모든 정책이 그렇듯이 양극화의 피해자에 대한 지원과 보호 정책이 있다면 당연히 양극화의 수혜자에 대한 일정한 규제와 고통 분담 요구가 병행되어야 한다. 아무도 손실을 입지 않고 모든 이들에게 혜택만 주는 그런 정책은 양극화 시대에는 가짜다. 부동산 정책도 마찬가지다. 부동산 자산계층이나 다주택자, 일정 규모 이상의 임대 사업자 등에 대해서 이명박 정부에서 규제완화와 세제 완화 정책으로 일관했던 부분을 되돌리는 정책이 적극 검토되어야 한다는 것이다. 이 부분은 특히 문재인 후보가 해야 할 몫이 있을 것이다.

 

안철수, 교과서적인 주거복지 정책을 일관성 있게

안철수 후보의 부동산 정책은 그의 책 『안철수의 생각』에서 비교적 상세하게 기술되어 있다. 경기부양정책의 일환이 아니라 주거복지정책으로 접근해야 한다는 것, 은행의 책임을 지목하고 있다는 점, 소득연계 임대료 정책이나 전월세 상한제, 임대차 보호기간 연장 등 세입자 주거 안정정책을 고려하고 있다는 점에서 교과서적이라고 할 수 있다.

“저는 무엇보다도 부동산 정책이 경기부양이 아니라 서민의 내 집 마련 등 주거 안정에 목표를 두어야 한다고 생각합니다. 우선은 서민층을 위한 공공임대주택을 많이 제공해야 한다고 생각해요.” (106쪽)

“정부는 주택가격 대비 대출 비율이 낮아서 거시 감독은 문제가 없다고 말합니다. 그런데 그 이야기는 담보를 충분히 잡고 있는 은행권은 안전하고 오히려 연체이자까지 수익으로 챙길 수 있다는 거예요. 집을 담보로 대출받은 국민들은 살던 집이 날아가고 파산에 이르게 되는데도 말이죠. 경제의 활력보다 부동산 경기를 부양하는 일이나 금융권의 수익을 우선시하는 행태가 이런 문제의 배경인데요.” (183쪽)

“공공 임대주택 입주권을 줘도 보증금이나 월세를 감당하기 어려운 취약계층에 대해서는 소득과 연계해서 임대료를 책정하도록 제도가 여러 면에서 현실화 되어야 할 것 같습니다.” “전월세 등 세입자 보호도 필요한데요. 우리나라의 학교나 직장의 주기를 생각해서 현재 2년인 임대차 보호기간을 3년 정도로 연장하도록 하는 게 어떨까 생각합니다. 전세 보증금을 마음대로 올릴 수 없도록 합리적인 선에서 상한제를 실시하는 것도 필요하도고 보고요” (107쪽)

그리고 언론에서 보도한 대로 공공임대주택 재원으로 국민연금을 고려하자는 언급도 있다. “국민연금이 많은 재원을 갖고 있는데 국민의 소중한 자산을 가지고 미래가 불안정한 오피스 빌딩을 매입하기보다 국가 보증 하에서 안정적이고 공공성이 높은 공공임대주택 건설에 투자할 수 있게 하는 것도 좋은 방법이 되지 않을까요?” 국민연금의 채권과 주식투자가 한계에 이른 상황에서 상당히 안전한 장기투자라고 할 수 있는 공공임대주택 투자를 국민연금이 하는 것을 특별히 무책임하게 볼 일은 아니다. 어쩌면 가장 합리적인 정책조합이 될 수도 있다.

하우스푸어 대책에 대해서도 가장 일반적인 해법을 제시하고 있다. “대출을 해준 은행 등 금융회사가 만기를 연장해주고 변동 금리를 장기 고정금리로 전환해주는 등 부채구조조정에 협력해야 한다고 생각합니다. 그래서 소득 범위에서 갚아나갈 수 있도록 배려해주는 것이죠. 근본적으로는 우리나라의 주택 대출도 선진국처럼 20~30년 만기의 장기대출 형태로 갈 필요가 있습니다.”

문제는 이제부터다. 주택가격 하락이 더욱 현실화되면서 가계부채 부담이 커지는 가운데 주택소유가구와 무주택 세입자, 건설업계와 금융업계 등의 이해관계가 충돌하는 상황에서 정책적 선택과 구체화의 과제를 남겨놓고 있는 것이다. 주거복지의 관점에서 일관성을 유지하면서 자산계층의 저항을 돌파하는 한편, 순발력 있는 위기관리대책을 마련해 나갈 수 있을 것인가?

 

박근혜, 중산층 흡수의 키워드로 부동산 정책을 선택했나?

개발공약에서 복지공약으로 전환되면서 부동산 정책이 보수 세력에게 더 이상 공격적인 정책 이슈가 아니게 되었다. 그를 반영하듯 19대 총선 시점까지 공공임대주택 공급 확대, 제한적이지만 전월세 상한제 실시 등 새누리당과 박근혜 후보는 개혁적인 정책에 일부 편승한 것 외에 능동적으로 부동산 정책을 제시하지 못했다. 더욱이 아주 최근까지 이명박 정부가 부동산 가격 하락을 막기 위해 마지노선이었던 DTI규제 완화까지 손을 댄 마당이어서 입장이 더욱 애매하게 된 상황이다.

그런데 9월 들어 하우스푸어 대책이 관심사로 부상하면서 박근혜 캠프는 공격적으로 대책을 쏟아낸다. 특히 지난 9월 23일 하우스푸어와 렌트푸어, 20~40대 무주택자를 위한 집 걱정 덜기 종합대책이 정점이었다. 우선 하우스푸어대책으로 ‘지분매각제도’를 내놓았는데, 기본 개념은 ‘세일 앤 리스 백’과 같지만 집 전체를 매각하는 것이 아니라 부채에 해당하는 지분만큼을 공적 금융기관에 매각한다는 것이 다르다. 매각한 지분의 6%를 임대료로 내면서 자신이 살던 집에 계속 거주할 수 있게 하겠다는 것이다.

세일 앤 리스백 정책에 대해서는, 채권은행이 손실을 회피하는데 유리할 뿐 채무자인 주택 소유자에게 유리한 제도가 아니라는 점, 주택 매각 가격을 어떻게 책정할지가 불분명 하다는 점, 주택 소유자가 5년 후 되살 가능성이 사실상 없다는 점, 실제 이런 식으로 매각하려는 주택 소유자가 거의 없을 것이라는 점 등 부정적 비판이 이미 상당히 나와 있다. 지분매각 방식은 재원이 덜 들어갈 것이라는 가정 말고는 똑같은 비판을 받을 수 있다. 더욱이 현실성은 세일 앤 리스백보다 더 떨어진다.

둘째로, 하우스푸어 대책보다 더 비판 여론이 높은 대책이 바로 렌트푸어 대책이라고 내놓은 ‘목돈 안 드는 전세제도’다. 한마디로 집 주인이 집을 새로 임대하거나 기존 전세금을 올릴 때 전세 보증금을 집 주인이(세입자가 아니다!!) 금융기관에서 저금리로 대출해 조달하고, 그 이자를 세입자가 금융기관에 납부토록 하는 방안이란다.

도대체 무슨 소리인가? 세입자가 전세를 사는데 집 주인이 은행에서 돈을 빌린다는 것이다. 전세인데 매달 이자라는 이름의 사실상 임대료를 낸다는 것이다. 현실에서 세입자에게는 오직 전세와 월세가 있을 뿐이다. 세입자가 목돈을 지불하고 일정기간 추가비용 없이 주거공간을 사용하면 전세이고 목돈이 없을 때 매달 현금을 지불하면 월세다. 결국 세상에 목돈 안 드는 전세란 존재하지 않는다. 세입자 입장에서 보면 목돈 안 드는 전세란 이름만 전세일 뿐이지 매월 이자를 대납하는 ‘월세’ 형식임에 분명하다. 그런데 세입자가 이렇게 복잡한 월세를 굳이 들어갈 이유가 어디에 있을까? 또 집 주인 역시 전세를 피하는 것이 대세인데 굳이 은행 대출을 받는 형식의 전세를 해야 할 이유가 어디 있을까?

올해 나온 선거 공약 중에 가장 황당한 선거 공약 1순위에 올라야 할 대책이라고 할 수 있다. 물론 이 공약이 실현되면 확실하게 이익을 보는 집단이 있다. 바로 은행이다. 대출이 늘어나게 생겼다. 떼어먹힐 가능성도 없다. 공적 금융기관이 이자 지급보증을 해준다니 완벽하다. 정확히 금융권에서 설계를 해주었을 법한 발상이다. 또한 이 제도는 틀림없이 전세가격 상승을 부추길 가능성이 높고 그 만큼 은행의 대출 규모는 늘어나게 될 것이다. 지금 필요한 것은 더 이상 부담이 어려울 만큼 치솟는 전월세 가격을 안정화시키는 것이다. 여기의 정답은 황당한 전세제도가 아니라 전월세 상한제일 것이다.

셋째, 20~40대 무주택자를 위한 ‘행복주택 프로젝트’라는 것도 내놓았다. 일본 등지에서 벤치마킹했다고 하면서 국가 소유인 철도부지 위에 인공 부지를 조성해 고층건물을 지은 뒤 아파트, 기숙사, 복지시설, 상업시절을 지어서 주변 시세보다 훨씬 싼 영구임대주택을 약 20만 가구를 공급하겠다는 것이다.

기차 길 위에 지어진 20만 채의 영구임대주택이 어떤 주거환경일지 상상하는 것은 미뤄두자. 이미 새누리당은 2018년까지 공공임대주택을 120만호 건설하겠다는 공약을 내놓은 바가 있다. 기차 길 위 20만 임대주택도 여기에 포함되는가? 나머지 지을 100만 호는 ‘사회초년생, 신혼부부 등 20~40대 무주택자와 서울ㆍ수도권의 대학생’에 부담스러운 가격이어서 별도로 이들을 위해 기차 길 위 20만 임대주택을 짓겠다는 것인가?

결국 박근혜 후보는 패러다임 전환기에 있는 주거정책의 원칙과 내용을 충분히 숙지하지 않은 채, 대단히 급조된 것으로 보이는 졸속적인 세부 주거정책을 내놓았다고 할 수 있다. 어쨌든 덕분에 부동산 정책은 이제 세부정책 경쟁 단계로 접어들었다. 비교적 원칙과 방향이 잘 세워진 문재인 후보, 안철수 후보도 세부정책을 가지고 박근혜 후보와 차별화할 시점이다. 시민사회에서 제시해온 주택담보 대출까지를 포함하는 통합 도산법 제정으로 하우스푸어 채무조정, ‘주택을 담보로 하는 과잉 대출 규제법(공정 대출법)’으로 약탈적 대출 재발 방지, 전월세 상한제의 조속한 입법화와 임대차 보호제도 강화, 공공임대주택 확대 등 다양한 정책 대안을 적극적으로 수렴해야 할 것이다.

 

* 보고서 전문을 보시려면 위의 제목을 눌러주시면 됩니다.

 

신고
Posted by 새사연 미디어센터

티스토리 툴바