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  1. 2012.12.11 ‘은행 편한 세상’, 박근혜 하우스푸어 대책 비판 (3)

2012 / 12 / 11 여경훈/새사연 연구원

 

2012 대선 주요 후보 최종 정책 분석

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‘집 걱정 없는 세상’? 

박근혜 캠프는 최근 한국경제의 취약한 고리로 인식되는 하우스푸어 대책으로 ‘지분매각제도’를 공약으로 들고 나왔다. 박근혜 후보가 직접 공약을 설명하는 이례적인 장면도 연출하면서, ‘집 걱정 없는 세상’을 만들겠다고 호언장담하였다. 그러나 이는 ‘은행 편한 세상’에 불과한 것으로 은행연합회는 쌍수를 들고 환영할 만하다. 은행연합회가 머리를 맞대고 짜냈다고 착각할 정도로, 도저히 공당에서 만들었다고는 믿을 수 없는 엉터리 대책인 까닭은 아래와 같다.   

우선 언뜻 일반인이 듣기에 생소한 지분매각제도를 간략히 설명하면 다음과 같다. 우선 하우스푸어가 자신이 소유한 주택의 일부지분을 공공금융기관인 캠코 등에 매각하고, 매각대금으로 은행 대출금 일부를 상환한다. 캠코는 그 지분을 담보로 유동화증권(ABS)을 발행하고, 투자자로부터 자금을 조달한다. 마지막으로 캠코는 매입지분에 해당하는 임대료(6%)를 받고, ABS 투자자에게 이자를 지불하게 된다.  

첫째, 은행은 손 하나 사용하지 않고 부실채권의 원금을 상환 받게 된다. 박근혜가 제시한 매각 지분율은 시세의 50%와 주택담보대출 중 작은 금액이다. 또한 하우스푸어의 LTV는 대부분 50%를 초과하므로 캠코는 시세의 50%를 매입하게 될 것이다.[아래 표1 참조]

LTV 50을 초과할 경우, 은행은 부실채권에 대해서 손 하나 움직이지 않고 대출채권의 62.5%를 캠코로부터 상환 받게 된다. 통상 부실채권이 발생하면 은행은 무리한 자산 확대 경쟁, 대출심사 및 사후관리를 제대로 하지 않은 책임으로 대손비용을 부담하게 된다. 그러나 정부의 공적자금이 투입되면 채권자는 대손비용을 정부에 떠넘기게 된다.  

둘째, 가계의 의무는 대출금 원리금에서 지분 임대료로 형태만 바뀌었을 뿐이다. 박근혜가 제시한 지분사용료 6%는 현행 주택담보대출이나 전세자금 대출보다 결코 저렴하지 않다. 

현행 주택금융공사의 전세금 대출은 2~4%이다. 사용 목적의 주택에 공적금융기관이 자금이 동일하게 지원되는데, 높은 지분사용료 방식을 굳이 도입할 까닭이 없다.  

지분사용료가 높게 책정될 수밖에 없는 것은 이질적인 수천 개의 주택지분의 조합(pooling), 임대료 수취, 보증 등에 적지 않은 비용이 들고, 부실자산  임대료 수취에 불확실성이 개입되기 때문이다.  

가계의 원리금 상환부담을 줄이기 위해서는 금리를 낮추고 만기를 연장하는 것이 지분매입보다 더 나을 수 있다. LTV 80%인 만기 5년 금리 8%인 원리금 균등상환 대출일 경우, 지분매입 전 월 원리금 648만원에서 지분매입제도를 실시하면 원리금 284만원과 임대료 90만원을 합하여 374만원으로 줄어든다. 그러나 10년 만기 5% 금리로 채무재조정만 해도 339만원으로 줄어든다. 30년 만기로 조정하면 339만원의 절반인 172만원으로 줄어든다.[위의 표2 참조] 

셋째, 주택가격이 떨어지면 공적금융기관의 자본손실로 전가될 수밖에 없다. 박근혜가 말하는 ABS는 일반적인 주택저당증권(MBS)과 다르다. 통상 주택저당증권은 채권에 대한 원리금이 가계, 은행, 투자자로 이전된다.  

그러나 박근혜 캠프에서 말하는 ABS는 원금에 해당하는 매입지분은 공적금융기관이 보유하고, 임대료만 투자자에게 이전되는 방식이다. 원금이 상환되지 않기 때문에, 매각하지 않고는 원금을 회수할 수 없는 매입지분까지 양도 받을 어리석은 투자자는 없을 것이다. 또한 박근혜가 고려하는 지분매입대상 가구는 전체 부채가구의 3%인 28만 가구에 해당한다. 이는 전체 금융부채의 10%인 60조에 해당한다. 50% 지분을 매입하면 30조에 달하고 주택가격이 10%만 하락해도 3조원의 손실이 발생한다.[위의 표3 참조]

또한 임대료 연체가 발생하면 ABS 이자 지급이 원활하지 않아 정부의 이차보전이 발생하게 된다. 만약 환매우선권을 보장하면 주택가격이 상승해도 공적금융기관은 아무런 자본이득을 얻지도 못한다. 공적금융기관은 무조건 손실을 입을 수밖에 없다. 

넷째, 공유지분 주택은 주택시장 침체를 더 부추길 수 있다. 공유지분은 대출·매매·임대 등 재산권 행사에 제약이 따르게 된다. 또한 주택을 처분하고자 할 경우, 공유자의 동의를 얻어야만 한다. 시중금리보다 높은 6% 임대료를 지불해야 하므로, 전세 전환도 용이하지 않을 것이다. 즉 공유지분 주택의 무분별한 확대는 소유권 행사의 제약 등으로 매매를 더욱 위축시켜 주택시장의 침체를 더욱 가중시킬 것이다. 또한 주택을 동시에 인수한 뒤 특정 계약 기간이 소멸하면 공적자금을 회수하기 위해 동시에 매물폭탄이 터질 수도 있다. 주기적인 주택시장 침체가 반복될 수 있다. 

다섯째, 매입가격 산정에는 사회적 합의가 필요하다. 박근혜 캠프는 공적금융기관의 매입가격에 대해서는 전혀 언급이 없다. 부동산 거래가 실종된 상태에서 시세는 실제 가치를 반영하지 않는다.  

미국에서는 우리의 주택금융공사에 상응하는 Fannie Mae가 보유한 주택에 대해서 임차전환(Deed for Lease) 제도를 실시하였다. 그러나 이는 차환, 채무조정, 급매 등 모든 구제책이 소멸한 ‘깡통주택’에 대해서 진행한 프로그램이다. 즉 채무가 시세를 초과하여 굳이 매입가격을 산정할 필요도 없고, 소유권과 잔여채무 면제를 교환하는 방식으로 진행되었다. 이는 주로 압류에 대한 주거권 침해, 주택가격 하락 등을 방지하기 위한 목적이었다.  

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Posted by 새사연 미디어센터