2015-05-14                                                                                   진남영 / 새사연 부원장


[새사연_이슈진단]기업형임대주택(new stay)사업,아직은시기상조_진남영(20150514).pdf



민간임대주택 특별법 입법 요지

◎ 자가점유율이 지속적으로 하락하고, 임대차 방식은 전세에서 월세로 빠르게 전환됨에 따    라, 임차인들의 주거비 부담이 증가하는 등 민간임대시장의 불안이 심화되고 있음. 민간    부문에서 임대주택의 공급을 증가시켜, 민간임대시장에서 야기되고 있는 주거불안문제      를 해결하기 위한 것이 민간임대주택특별법의 입법취지로 보임

◎ 민간임대주택특별법의 핵심은 중산층을 대상으로 기업이 중심이 되어 대규모(건설형        300호이상, 매입형 100호이상)로 임대형 주택을 공급한다는 것임. 이를 위해 공급주체인    기업에게 저렴

한 택지제공, 금융지원, 세금감면, 건축규제 완화 등 각종 혜택을 제공하여    기업형 임대사업을 육성하기로 함

◎ 2008년 금융위기이후에 심화되어온 양극화현상의 결과로 중산층도 경제적 어려움을 겪    고 있는 현실을 감안했을 때, 중산층을 주거지원의 대상으로 삼을 것은 중요한 진전이라    고 보임

◎ 하지만 저소득층에 대한 주택공급량이 줄어드는 효과가 나타나거나 주거의 공공성이 훼    손되어서는 안 됨

◎ 개인인 소규모 임대업자와 비등록사업자가 압도적 비중을 차지하고 있어 임대시장의 불    안정성이 높은 우리나라의 상황을 고려했을 때 임차인의 교섭력강화와 임대기간 장기화    등 임대시장의 성숙을 위해서는 규모를 육성하는 것도 하나의 좋은 방안일 수 있음

◎ 주택보급률이 103%를 넘은 상황에서 임대시장의 불안은 단순히 공급의 문제가 아니        라 구조적 문제로 인식해야하고, 임대차시장을 포함하여 주거문제의 핵심은 저렴한 부담    가능한 주택의 부족임

 

민간임대주택 특별법의 쟁점

◎ 중산층을 정책대상으로 공적 자원을 투여하는 문제

– 양극화로 인한 중산층붕괴현상에 대한대응으로 몇 가지 전제가 충족된다면 바람직하다고   볼 수 있음

– 공공택지, 주택기금 등 공적 자원을 저소득 계층에 우선 투입하고 중산층지원을 이유로 지   원이 축소 되선 안 됨

– 정부안에 의하면 기업형 임대주택의 대상이 되는 중산층을 3분위에서 8분위까지로 보고     있으나, 자가보유율이 50%를 넘는 상황에서 3분위에서 5분위까지를 지원대상으로 하는     것이 바람직함

– 하지만 이런 경우 임대사업에 참여한 기업의 수익확보가 가능할지 의문시 됨

◎ 민간임대주택 참여자에 대한 특혜가 공공기여에 비해 적정한가 여부

– 기업형 임대주택 지원방안은 다음 표 1과 같이 요약할 수 있음
– 민간임대주택 공급 기업에게 저렴한 택지제공, 금융지원, 세금감면, 건축규제 완화 등 각   종 혜택을 제공할 뿐만 아니라 심지어 개발제한구역을 활용할 수 있게 하고, 개발대상 토   지의 소유권 1/2이상을 확보하면 토지수용권까지 부여하고 있음

– 이러한 지원내용은 유럽이 대부분의 국가에서 시행되고 있는 사회주택지원 수준과 유사함
– 기업형 임대주택은 종전 민간건설사가 건설한 공공건설임대주택보다 더 많은 혜택을 받음   에도 주택공급에 관한 규칙배제, 분양전환시 임차인의 선취득권 배제, 초기 임대료 규제폐   지 등 공공기여는 줄어드는 문제가 있음

– 공공택지공급을 저렴하게 받았거나 기금지원 받은 기업형임대주택이 특별한 제한없이 개   발이익 등을 전취하는 것은 문제가 있음

– 기존 임대사업자의 대부분을 구성하고 있는 개인 소규모 임대사업자와의 형평성도 문제가   됨

– 그러므로 이와 같은 대폭적인 지원을 굳이 영리를 추구하는 기업을 통해 진행하는 것보     다 LH・SH 등 공기업이 주도하여 리츠형태나 채권을 발행해서 진행하거나 공익을 추구하   는 사회적임대사업을 적극 육성하는 것에 대해서도 검토할 필요가 있음


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제3회 청년 비영리 주거 포럼이 합정도 백주년 기념교회 사회봉사관에서 열렸습니다. 많은 분들이 '백주년 기념교회'로 오인하셨어요, 백주년 기념교회 사회봉사관'에서 매번 개최되고 있고 약도도 첨부하니 다음 번엔 땀 덜 흘리시고 찾아오세요^^


이번 포럼은 "비영리 주거운동의 현황과 과제"라는 주제로 이주원 두꺼비 하우징 대표를 모시고 진행되었습니다. 발제는 먼저 서울시 개발의 역사를 짚어보면서 이주원 대표의 개인적인 활동 이력과 주거 운동의 변모를 함께 살펴보았습니다.


이주원 두꺼비 하우징 대표


지난 50년간 서울시의 주택정책은 아파트 위주의 대량공급, 그리고 수도권 팽창 정책으로 계속되는 신도시 개발이였습니다. 주택 공급량이 늘면 살 수 있는 사람이 많아서 좋아졌다라고 생각할 수 있지만 그 이면에는 가슴 아픈 이웃의 역사도 포함되어있습니다. 재개발로 인해 공동체가 파괴되고 원주민을 쫓아내면서 서민 주거 불안이 가중되었습니다. 이는 곧 지역 정체성을 파괴하는 결과를 냈으며 주거 유형이 획일화되고 서울의 장소성, 역사성이 상실되었습니다. 이러한 재개발이 급속한 속도로 진행되자 집 없는 서민들은 산으로, 그리고 외곽으로 나갔습니다. 그렇게 형성된 곳이 산동네, 달동네입니다. 


바로 기반시설이 제대로 갖추어지지 않은 채 급조된 저소득층 집단 주거지역이지요. 사실 서울에 산동네, 달동네는 아주 일반적이였습니다. 1970년만 해도 전체 주택의 32%를 차지했기 때문에 정부에서도 과한 세금을 물거나 지금처럼 쫓아내거나 하지 않았습니다. 주택 대량 공급 정책이 세워지기 전, 오히려 사람들이 함꼐 모여 살며 비공식적 관계망을 구축하고 대규모, 집단화현상으로 적극적인 삶의 터전을 이뤘기 때문입니다. 그러나 정부의 재개발 정책, 강제 이주 정책 등으로 절망의 공간이 되었습니다. 소규모로 이리저리 분산시키고 은폐시키며 낙인을 찍기 시작한 것입니다. 이처럼 저렴한 거처와 거주민에 대한 싸늘한 시선이 있었고 이에 차별화된 사회적 지원이 필요합니다.


이어서 철거민 운동의 역사에 대해 이야기를 나누었습니다. 우리나라에 철거반대운동이 등장한 건 1960년대 후반입니다. 이후 광주대단지 사건을 기점으로 조직화가 시작되었고 민주화운동을 거치면서 전반적인 사회운동이 확장되자 노동자를 비롯한 서민들의 복지 욕구가 분출되면서 정부는 영구임대주택 정책을 도입했습니다. 이제는 '주거권'이라는 개념이 도입되어 보장 문제가 적극적으로 제기되고 있습니다. 이제 선거기간에 '주거'라는 이야기를 하지면 당선이 되지 않습니다. 주택 문제, 주거 문제는 보편적인 권리로 잡아나가고 있지요.


이렇듯 주택 문제, 주거 문제는 '집'에 대한 이야기부터 주거 복지, 자활, 마을 공동체, 도시 재생 등 인간 삶을 둘러싼 무한한 가능성의 이야기 고리가 되었습니다. 분명 불량주택은 사람에게도 나쁜 것입니다. 좋은 주거 환경이 삶의 필수적인 조건이기 때문입니다. 그래서 이주원 대표는 폭력적 도시재개발을 넘어설 대안이 필요했고, 반대, 반대, 반대에 급급한 네거티브적인 운동이 아니라 공동체 형성과 무언가를 만들어내는 운동을 하고 싶어 두꺼비 하우징을 만들었다고 전합니다. 


그에 따르면 주거 재생은 물리적 재생, 경제적 재생, 사회적 재생 삼박자가 맞아야 합니다. 물리적 재생은 주거성능향상, 골목 가로환경 개선, 공동체 공간 조성을 의미하고 경제적 재생은 네트워크 구축, 일자리 나누기를 의미하며 사회적 재생은 마을 공동체 조성을 의미합니다. 이를 통한 주거 재생은 기본적으로 '천천히, 나누면서 같이' 하며 건축에서 경제, 공동체 조직 활성화까지 이어져야 한다고 주장합니다. 이처럼 두꺼비 하우징은 사회적 기업으로서 아주 전문적인 조직입니다. 대중적인 운동과는 다르다고 그는 단언합니다. 때문에 다양한 의제를 포괄하고 대중에게 친근하게 다가가는 주거 운동이 필요하다고 합니다.


사진은 좀 비어보이지만 많은 분들이 와주셨어요!


이 포럼은 민달팽이 유니온과 함께하고 있는데요, 많은 참석자들이 대안적인 주거 운동, 주거 운동의 미래를 민달팽이 유니온에게 많이 기대했습니다. 이제 곧 다가올 주거복지의 시대, 새로운 주거운동의 모델은 대중에 편안함을 주어야하지 않을까요? 그래서 민달팽이 유니온은 우선 초기 멤버들로 10년 동안 이어져야 한다고 이주원 대표가 조언했습니다. 처음의 정체성을 잡고 나아가는 사람들끼리 함께 해야 한다고 이야기해주었습니다. 그리고 세 가지, 건축, 금융, 비전잡기를 잘 세워서 나아가라고 진심어린 조언도 해주었네요^^ 


그리고 다양한 분야에서 활동하고 있는 참석자들이 자신의 경험을 나눠주었습니다. 두꺼비 하우징에서 일하시는 분들, 주택 정책 분야 박사로 글을 쓰시는 분들, 세입자로 서럽게 살아가는 분들 등등... 주거 운동에 대한 답답함과 희망을 동시에 나누었습니다.


참석자들 단체 사진

비영리 주거 운동의 역사를 되짚어보면서 또 다시 희망은 우리이게 있구나라는 걸 알게 된 시간이었습니다. 다음 포럼은 9월 말에 열릴 예정이며 청년들의 주거협동조합에 대해 다룰 예정입니다. 많은 관심과 참여 부탁드립니다. 포럼과 관련한 문의 사항은 saesayonmedia@gmail.com로 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.




제2회 청년 비영리 주거 포럼 후기 : http://goo.gl/V4uMA

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2013 / 05 / 08 새사연/부동산 정책모임 번역


 

새로운 사회를 여는 연구원의 부동산 정책 모임은 유럽연합사회주택위원회(CECODHAS Housing Europe)와 국제협동조합연맹의 주택분과(International Co-operative Alliance Housing)가 함께 발간한 Profiles of a Movement: Co-operative Housing Around the World"를 통해 세계주택협동조합의 역사와 현황에 대해 소개하고자 한다.

 

새사연이 직접 국제협동조합연맹의 주택분과로부터 저작권 이용허가를 받아 번역한 본 자료는 총 22개국의 주택협동조합들의 사례들을 담고 있다주택협동조합이 이 국가들에서 왜 필요했고누가 어떤 과정을 통해 주택협동조합 운동을 이끌어 왔으며이에 대한 정부와 시민 사회의 역할은 어떠했는지그리고 이들 국가들에서 주택협동조합은 어떤 긍정적 혹은 부정적 유산들을 남겼는지에 대해 본 자료는 잘 설명하고 있다.

 

사회적 협동조합의 형태를 가진 진정한 의미의 주택협동조합을 경험할 기회가 없었던 우리에게 있어서 본 자료는 좋은 지침서의 역할을 할 수 있을 것이라고 생각한다본 자료를 통해 약 1세기 전부터 있었던 주택협동조합 운동의 역사를 접하면서 협동조합이라는 우리에게는 아직 새로운 아이디어에 대해 좀 더 친숙해질 수 있는 기회를 가질 수 있길 기대한다.(편집자 주)

 

 


스웨덴 협동조합 역자 요약


스웨덴에서 주택협동조합은 조합원의 지분 소유를 통한 거주권 보장에 중점을 두고 발전하였다. 조합원은 시장에서의 지분거래를 통해 주택을 판매할 수 있고, 전대도 일정한 조건 하에서 허락되었다.

 

초기에 정부는 주택협동조합이 저소득층에게 저렴한 가격의 주택을 공급할 수 있도록 보조금을 제공하였지만, 이러한 정부의 지원은 1990년대를 기점으로 중단되었다. 이에 따라 지금은 일반 조합원들이 조합 개발 비용의 대부분을 부담하고, 부족한 부분은 민간 금융기관으로부터 대출을 받아 충당하는 구조로 자리 잡게 되었다.

 

소극적이었던 정부와 대조적으로 주택협동조합들이 스스로 조직한 HSB와 Riksbyggen 등의 전국 연합들은 연대의 기치 아래 적극적 지원활동을 전개하였다. 사실상 비영리 건설회사의 역할을 한 이 두 연합 조직은 개별 주택협동조합들을 위한 주택 개발에 앞장섰다. 그리고 개인이 조합지분을 구매하는데 필요한 자금을 모을 수 있도록 우리나라의 입주자 저축과 유사한 저축 시스템을 제공하기도 했는데, 이는 다른 국가의 주택협동조합에서는 찾아보기 어려운 독특한 제도적 특징으로 볼 수 있다. 또 미분양 조합주택을 구입해주는 등 개별 조합에 대한 재정적 보호 역할도 충실히 수행하였다.

 

이런 토대 위에서 스웨덴 주택협동조합들은 시장화의 거센 바람에도 불구하고 가치 있는 대안적 주거형태로서 여전히 인정받고 있다. 이는 무려 22%에 달하는 총 주택 대비 협동조합주택 비율을 통해서도 잘 알 수 있다.

 

 

역사

스웨덴에서 주택협동조합은 극심한 주택 부족 문제 해결과 투기 방지를 위한 대안으로서 나타났고, 주로 소유형 주택협동조합(a tenant ownership co-operative)의 형태를 띠었다. 스웨덴의 임차인 조직들은 1923년 주택협동조합의 개발을 촉진하고, 자신들의 이익을 정치적으로 대변할 수 있는 HSB Riksforbund라는 연합조직을 만들었다. 이 조직의 목적은 다수의 사회 구성원들에게 양질의 주택을 제공하고, 주거복지를 향상시킬 수 있는 다양한 방안들을 제시하는 것이었다.

 

스웨덴의  협동조합주택 소유 시스템은 이른바 ‘부모-자녀 개발 모델(mother-daughter develop model)’을 통해 성공적으로 뿌리를 내렸다. 이 시스템 하에서 협동조합 연합조직(부모 혹은 2차 협동조합)은 주택을 건설하였으며, 이를 개별 협동조합(자녀, 1차 협동조합)에게 판매한다. 주택 관리 서비스에 있어서도 개별 주택협동조합은 주로 HSB 지역조직을 통해 행정 및 관리 서비스를 제공받는다. 이런 방식에 의해 각각의 주택협동조합은 그들의 상부단체와 지속적으로 긴밀한 관계를 유지해왔다...

 

 

보고서 전문을 보시려면 PDF 아이콘을 눌러 파일을 다운로드 받으시기 바랍니다.




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주제별 이슈 2011.06.08 11:29

2011.06.07진남영/새사연 연구원

이명박 정권은 출범 직후부터 부동산 규제 완화정책을 추진해 나갔다. 개발이익 환수, 투기 수요 억제, 서민주택 공급 확대 등을 목표로 설정한 이전 정권의 규제를 하나씩 해체해 나갔다. 종합부동산세, 양도소득세 중과세를 완화시켰음은 물론이고, 미분양 주택에 대해서는 비과세 제도를 시행하고, 민간에 의한 택지개발 및 공급 확대, 용적률 완화, 분양권 전매 허용 등의 규제도 완화하고 있는 모습이다.

또한 많은 반대에도 불구하고 막무가내로 추진해온 4대강 공사 주변 친수구역 개발 후보지에 대한 투기 조짐도 일고 있다. 정부는 친수구역에 주거, 상업, 산업, 문화, 관광, 레저 기능을 갖춘 시설을 조성하겠다는 계획인데, 친수구역 개발이 또다시 전국적인 부동산 투기 열풍을 불러올 수 있다는 우려가 일고 있다. 친수구역법은 4대강 개발을 위해 막대한 사업비를 떠안은 수자원공사에 사실상의 개발독점권을 허용하고 있다. 8조 원의 4대강 사업비와 매년 4,800억 원에 이르는 금융비용 부담을 보전하기 위해서는 적어도 80조 원 규모의 주변 개발사업이 필요하다는 계산이 나온다. 때문에 수자원공사가 막대한 사업비의 회수를 위해 난개발을 추진할 가능성이 높다는 예상이다.

진남영 연구원은 정부가 그동안 부동산 시장의 경착륙을 막아온 측면이 있지만, 이를‘투기를 조장하는’방식으로 진행해 왔기 때문에 장기적으로 커다란 불안을 증폭시키고 있다고 지적했다.

방법이 틀린 정부의 부동산 시장 관리 정책

▶현 정권의 부동산 정책을‘땅부자 1%를 위한 정책’이라 평가하는 이들이 많다.

“정부는 지금까지 공급 활성화 측면에서 부동산 가격을 유지시키기 위한 정책을 펼쳤다. 하지만 그것이 일방적으로 땅부자들을 위한 정책이었는가에 대해서는 생각해 볼 필요가 있다. 정부의 정책에 동의한다는 것은 아니지만 나름대로 시장을 관리하는 측면이 있었다는 것이다.

과열된 시장을 경착륙 시키는 것이 옳은가, 아니면 연착륙이 옳은가라는 문제에서, 경착륙을 말하는 이들은 부동산 가격을 하루 빨리 실제 가치와 일치시켜 거품을 빼는 방향으로 문제를 해결하자고 주장한다. 하지만 그렇게 되면 현실적으로 나타나는 후과가 상당히 크고, 대부분의 피해를 서민들이 받게 된다. 때문에 진보진영에서도 연착륙을 말하는 이들이 많다.

그런 측면에서 경제 위기 이후 가격 하락 요인이 상당히 많았음에도, 정부가 규제를 대부분 풀면서 나름대로 그것을 관리해왔다. 아울러 보금자리 주택도 가격 안정화에 일정한 역할을 했다. 다만 문제는 정부가 그런 정책을 그린벨트를 해제하는 방식 등으로 진행했고, 소유자 중심의 정책을 폈다는 점이다. 즉 임대주택을 늘리는 것이 아닌 분양주택을 늘리는 방식으로 부동산 문제를 해결하려 했다는 점이 문제인 것이다. 현재 임대주택의 재고율이 6% 정도인데, 최소한 10~15% 수준으로는 올려놓아야 일정한 완충 역할을 할 수 있다. 하지만 현 정부는 그런 식으로 문제를 해결하려 하지 않는다. 주택 자가 보유율을 늘리는 방식으로 문제를 풀겠다는 기조인 것이다.”

▶참여정부는 임기 중 부동산 규제를 강화하려는 노력을 했음에도 불구하고, 오히려 강남 땅값을 높이는 결과를 초래해 전국적인 혼란을 낳았다. 현 정부의 부동산 정책과 비교한다면 어떤 평가가 가능할까.

“참여정부의 정책이 결과적으로 미숙했던 것이지, 큰 틀에 있어서의 방향이 문제가 있었다고 보진 않는다. 하지만 결과적으로 현실을 해결하지 못했다는 점에서는 비난받을 측면이 있다.

참여정부의 정책은 보유세 인상, 정보공개 등을 통해 부동산 시장을 선진화시키겠다는 것이었다. 하지만 현실에서 그런 것들이 보수 세력이라든지, 거대 부동산 세력들과 싸워 가면서 적절히 침투되지 못했다.

우리가 흔히 거대 부동산 세력이라고 비난하는 이들이 참여정부 때에는 많은 소득을 얻었지만 현 정부 들어와선 거의 이득을 얻지 못했다. 오히려 구조조정 등을 통해 축소되고 있는 실정이다. 이는 참여정부 때 부동산 시장이 너무 비대화 됐기 때문이다. 이들은 가격이 올라가지 않으면 돈을 벌 수 없다. 그런데 현 정부 들어 거래 활성화도 이뤄지지 않았고, 가격도 오르지 않았다. 결국 부동산에 종사하는 모든 세력들이 이익을 얻지 못한 것이다.”

MB정권‘투기 부활’의 모든 조건 만들어

▶근본적인 원인이 어디에 있는 것인가.

“간단하다. 이미 그 이전에 가격이 너무 상승했기 때문에 더 이상 오르기에는 문제가 있는 것이다. 이명박 정부가 재건축 초과이익환수제, 분양가 상한제 등을 제외한 참여정부가 만든 거의 모든 규제를 풀고 경기부양책을 썼음에도 가격이 오르지 않았다. 예전 같으면 난리가 났을 정도인데 말이다. 그런데 문제는 상황이 조금 호전된다면 가격이 갑자기 상승할 수 있다는 점이다. 현 정부가 투기가 조장될 수 있는, 투기가 살아날 수 있는 모든 여건들을 다 만들어놨기 때문이다.

그럼 왜 지금 투기의 움직임이 보이지 않는가. 우선 지금까지 가격이 너무 상승했다는 점과 실질적으로 경기가 안 좋은 것이 근본적인 원인이다. 또한 국민들의 인식 변화도 작용한다. ‘하우스 푸어’로 상징될 수 있는데, 중산층이 부동산 투자 가치를 믿고 대거 시장에 진입해 지금과 같은 거품이 형성됐다.

그런데 투자 가치는커녕, 많은 이들이 고통을 받고 있지 않은가. 참여정부 때 많은 중산층이 과도하게 시장으로 진입했던 후과가 나타나고 있는 것이다.

때문에 이명박 정부가 거의 모든 규제를 다 풀었음에도 가격이 오르지 않는다. 만약 규제 완화를 하지 않았다면 가격이 상당히 떨어졌을 가능성도 있다. 때문에 긍정적으로 보자면 현 정부가 부동산 시장의 경착륙을 막았다는 측면이 있는 것이다.

하지만 그걸 막는 방식이 건전하게 진행되는 것이 아닌, 지금처럼 투기를 조장하는 방향으로 가는 것이 큰 문제다. 당장 불가피한 측면이 있다고 해도 이것이 장기적으로 불안을 증폭시키고 있는 것이다. 전세문제 역시 임대주택을 늘리는 것이 아니라. 대출조건 완화로 풀려고 하지 않나. 나중에 어떻게 되든 가격을 올려주는 방식으로 해결해야 된다고 믿는 것이다.”

▶한나라당 이한구 의원은 이명박 정부의 부동산 정책을‘폭탄 돌리기’에 비유한 바 있다. 언제 터질지 모른다는 것인데, 만약 폭탄이 터지게 된다면 어떤 결과가 나타나는 것인가.

“참여정부 하반기와 지금을 비교하면 가격 폭이 상당히 줄어들었다. 거품이 일정 부분 제거된 것이다. 2006년 말과 비교해 물가도 상승했고, 국가 전체 소득도 어느 정도 상승했지만, 가격은 실질적으로 강남 은마아파트 같은 경우 최고가에 비해 약 20% 떨어졌다. 실제 생각했던 거품이 관리되고 있는 것이다. 하지만 규제를 완화하지 않았다면 가격이 더 내려갔을 것이고, 시장이 경착륙할 가능성도 높았다고 할 수 있다. 그런데 문제는 내부적으로 양극화가 심화되고 있다는 점이다. 중산층 아래로 보면 소득에 비해 체감하는 가격 수준이 예전보다 더 높다. 그래서 점점 견디기 힘들어지는 상황으로 가고 있다는 게 큰문제다.”

부동산 정책에 대한 확고한 철학과 의지 필요

▶정치권의 복지 논쟁이 이어지면서 부동산 문제 역시 중요하게 부각되고 있다. 내년 총선과 대선을 앞두고 진보진영에서 내놓을 수 있는 대안은 어떤 것들이 있다고 보는가.

“일단 임대주택을 늘리며 갈 수밖에 없다. 이것은 주거권과도 관련이 있다. 그리고 주거복지 차원에서 임대주택에 대한 안정성을 어떻게 확보할지 고민해야 하는데, 결국 임대주택을 많이 늘리는 수밖에 없다. 아울러 제도적·법적 측면에서 부동산 가격이 폭등하지 않도록, 또한 세입자가 불평등한 계약관계를 맺지 않도록 관리해 나가야 한다. 이것에 대해선 누구도 부정할 수 없다. 설사 한나라당이라도 취지상으론 부정할 수 없을 것이다.

또 하나는 주택공급 방식을 지금과 같이 분양주택이라든지 자가 보유를 늘리는 방법으로 갈 것인지, 공공에서 제공하는 방향으로 갈 것이냐 하는 부분이다. 진보진영은 토지임대부 등을 조금 더 가미하거나 늘리는 방향으로 가야 할 것이다. 세금 문제도 있다. 이명박 정부에서 거꾸로 간 방향들을 다시 돌려야 한다. 투기 관리 차원의 문제를 조정해 나가는 것이 필요하다. 이 틀에서 크게 벗어날 수 있는 정책들은 거의 없다고 생각한다.

아울러 다주택자에 대한 대책을 어떻게 할 것인가가 논점 중 하나가 될 것이다. 시장주의자들이 다주택자에 대한 제한을 없애야 한다고 지속적으로 요구하는데, 그 부분도 합리적인 부분은 받아들일 필요가 있다고 본다. 필요한 것은 결국 실천의 문제다.

새로운 진보정권이 들어선다면 공공 분양이라든지 택지 분양을 했을 때 공공에서 분양하는 정책을 편다면 어찌됐든 거기에 임대주택을 많이 공급하는 형태가 될 것이다. 확고한 철학과 실천의지가 필요하다.”

▶결국 지금의 현실에서 어떤 철학을 가지고 실천하는가가 중요하다는 것인가.

“어떠한 방향으로 가야 하는가는 이미 답이 나와 있다. 그것을 반대하는 세력들이 너무 강력하다는 것이 문제다. 현 정부가 펴고 정책들은 모두 건설회사들을 위한 것들이다. 하다못해 보금자리주택도 민간에서 건설해 공급한다. 보금자리주택의 취지상 말이 안 되는 것이다. 그린벨트를 해제하고 거기에 민간건설이 들어가 이익을 챙기라고 한다. 토건 세력들이 여전히 강고하기 때문에 이를 극복하는 것이 쉽지는 않을 것이다. 결국 참여정부도 이들에게 패배한 것 아닌가.

이명박 정부는 남은 임기동안에도 규제를 계속 풀려고 할 것이다. 이제 남아있는 재건축 추가이익환수제, 분양가 상한제를 풀려 할 것이고, 그것도 안 되면 DTI(총부채상환비율)를 더욱 완화할 것이다. 세 가지 모두를 건드릴 가능성이 높다. 그렇게 되면 가격은 떨어지지 않을 것이다. 하지만 상승의 가능성도 배제할 수 없는데, 만약 오른다면 비정상적인 형태로 상승할 것이다. 상당히 불안하게 오를 수 있다는 것이다. 만약 그 상황을 그대로 차기 정부가 받게 된다면 큰 어려움을 겪게 될 것이다. 관리하고 싶어도 더 이상 관리할 수 없는 상황이 오는 것이다.

현재 정부는 투기를 강하게 조장하고 있다. 규제를 풀고 재건축 용적률을 늘리고 있다. 지금의 비정상적인 부동산 시장 관리 정책에서 벗어나 장기적으로 안정을 추구할 수 있는 방향으로 변화해야 한다. 지금 당장 경착륙을 막는데 만족하지 말고 부동산 시장의 장기적 안정화를 추구해야 한다.”

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