2014/12/09                                                                                          강세진/새사연 이사


1.
스웨덴의 스톡홀름으로 가족과 함께 유학 온 S씨. 추운 겨울이 다가오는데 걱정이 늘었다. 그 동안 지도교수의 딸이 서울로 유학을 가면서 비게 된 집에서 묵었었는데 갑자기 딸이 돌아온다고 하여 집을 비워줘야 한다. 스톡홀름에서 집을 빌리는 것은 매우 어렵다. 서울에서는 살고 싶은 동네 정하고 근처 복덕방 몇 군데 돌아다니면 쉽게 구할 수 있지만 스톡홀름에서는 어쩐 일인지 이게 쉽지가 않다. 셋집을 찾기 위해서 일단 우리나라의 벼★시장, 중고★라 같은 커뮤니티 사이트를 검색해야 하는데 가격도 적당하고 사진도 예쁜 주택은 올라오기 바쁘게 거래가 끝이 난다. 마음에 드는 집을 찾아내고 집주인과 통화가 되기까지 한 3주는 걸린 거 같다. 오랜 고역 끝에 집주인과 상담을 했다. 집은 그럭저럭 마음에 들지만 월세가 부담스럽다. 10,000 크로나, 우리 돈으로 150만 원 정도나 된다. 선뜻 계약하지 못하고 집으로 돌아왔다. 때마침 사업차 장기간 스웨덴에 머물고 있는 K씨가 놀러왔다. 자초지종을 들은 K씨는 차라리 집을 사라고 한다. 응? 유학생이 무슨 집을 사? 잠깐 의아한 표정을 지으니 웃으며 부연설명을 해준다. 스웨덴에서 집을 산다고 하면 보통 지분 또는 전세권(Bostadsratt)을 사는 거란다. 응? 스웨덴에도 전세가 있어? 또 자세한 설명이 뒤따른다. 스웨덴의 주택은 크게 두 가지로 구분된다. 우리 식으로 하자면 단독주택(Smahus)과 공동주택(Flerbostadshus)이다. 단독주택은 전체 주택의 44% 정도인데 대부분 소유자가 직접 거주하고 있어서 집 전체를 세를 놓는 경우는 많지 않다. 공동주택은 우리나라로 치면 아파트인데 개인이 소유하고 있는 경우는 10%도 되지 않는다고 한다. 협동조합과 지방공사가 70%를 소유하고 있고 기타 주택법인이 25% 정도를 소유하고 있다. 얼마 전 뉴스를 보니 한국에서는 상위 10%의 사람들이 전체 주택의 40%를 지니고 있다고 하던데 스웨덴에서는 다주택자가 거의 있을 수 없고 그래서 시중에서 셋집을 구하는 것이 어려웠던 것이다. 아무튼 빌릴 수 있는 집의 대부분이 공공임대이거나 협동조합주택인 것이다. 공공임대주택은 전체 주택의 18% 정도인데 해당 지역의 거주기간과 직업에 따라 가점을 부여하는 방식이라서 몇 년 이상 거주한 사람들이 아니면 들어가기가 불가능하다. 남는 방법은 협동조합주택을 얻는 것인데 협동조합에 출자를 하여 조합원이 되고 다달이 조합비를 내면 주택에 거주할 수 있는 권리를 준다. 별도의 임대기간은 없다. 살고 싶을 때까지 살면 된다. 이 때 부담해야 하는 출자금이 주택가격과 거의 동일하기 때문에 집을 산다고 표현하는 것이다. ‘농담하니? 가난한 유학생이 그 많은 출자금을 어떻게 마련하니?’라는 표정으로 바라보자 씩 웃으면서 출자금의 90%를 연2%의 이율로 융자해준다고 한다. 계산기를 두들겨보니 월세 10,000 크로나인 주택과 동일한 가격의 협동조합주택을 얻는데 출자금 빌리는 이자와 주택관리비에 해당하는 조합비를 합쳐서 월 7,000크로나 즉 우리 돈으로 100만 원 정도 부담하게 되는 셈이다. ‘월세보다는 싸지만 우리나라 전세보다는 부담스럽네’라고 생각하고 있는데 협동조합주택에서 나올 때 출자금을 돌려주는데 집값이 오른 만큼 이자를 붙여서 돌려주는 경우도 있다고 덧붙인다. 전세금에 이자가 붙는 셈이다. 이는 협동조합 형태로 운영되기 때문에 가능한 것인데 일종의 배당금이라고 볼 수 있다. 정해진 임대기간도 없고 일반적인 월세보다도 비용이 저렴한, 심지어 이자까지 붙는 전세를 마다할 이유가 있을까.

2.

풍납동의 45평 아파트에 거주하는 Y씨는 4억 원에 전세를 살고 있다. 하지만 3년 째 전세값이 미친 듯이 오르니 집주인이 전세금을 6천만 원 올려달라고 한다. 아니면 월세를 25만원 내라고 한다. 요즘 유행처럼 번지고 있는 반전세이다. 그나마 경제적으로 여유가 있는 Y씨는 차라리 집을 사버릴까라고 욱하는 기분이 들었다. 그런데 집값이 오르지 않는 상황에서 그럴만한 가치가 있을까, 광진구에 아버님이 거주하는 주택을 이미 가지고 있는데, 아이들이 졸업하면 구태여 이 동네에 있을 필요도 없는데... 하지만 2년마다 전세금을 올려달라는 소리에 언짢아질 것을 생각하면 집을 사버리는 게 나을지도 모르겠다는 생각이 다시 든다. 그러나 전세금은 나중에 그대로 돌려받는 것이지만 집값은 오르면 모를까 떨어지면 손해라는 느낌을 지우기 어렵다.

3.

스웨덴의 전세와 우리의 전세는 주택 공급자의 측면 또는 법률적 측면에서 보면 전혀 다른 제도처럼 보인다. 스웨덴의 전세금은 협동조합에 대한 출자금이지만 우리나라의 전세금은 주택의 사용권(용익물권)을 얻기 위한 대가라는 성격이기 때문이다. 하지만 주택을 이용하는 사용자의 입장에서는 다를 것이 없다. 목돈을 주고 들어왔다가 다시 돌려받고 나가는 것이기 때문이다. 오히려 안정된 주거권 보장이란 측면에서 스웨덴이 좀 더 향상된 전세제도를 운용하고 있다고 볼 수 있다. 전세제도가 우리나라에만 있고 외국에는 없다고 하는 것은 반은 맞고 반은 틀린 말이다.

4.

전세제도와 같은 형태의 임대차구조가 존재하는 이유는 주택의 실제 사용자에게 좀 더 유리한 제도이기 때문이다. 월세에 비해서 전세가 인기가 높다는 것이 이를 증명한다. 하루가 멀다하고 전세금이 치솟는 상황에서도 전세주택은 주택임대의 50%를 차지하고 있다. 전세금이 너무 과도하게 올라서 월세보다도 많은 이자의 빚을 져야 되는 상황이 오지 않는 한 전세를 구하려는 수요가 줄지는 않을 것이다.

5.

정부에서는 “임대차 시장에서 전세가 월세로 바뀌는 것은 피할 수 없는 추세”라며 “추세를 인위적으로 바꾸는 것은 비용이 많이 들 뿐더러 바람직하지 않다”고 하면서 마치 전세에 비해 월세가 선진적인 제도라는 식의 태도를 취하고 있다. 그 근거는 외국에는 전세제도가 없다는 것인데 앞서 살펴보았듯이 사용자 입장에서 전세와 유사한 임대차구조는 다른 선진국에서도 쉽게 찾아볼 수 있다. 차이가 있다면 스웨덴의 경우처럼 개인이 여러 채의 집을 갖고 전세를 놓는 것이 아니라 협동조합이 조합원에게 전세를 주면서 안정적인 주거권을 보장해 준다는 점이다. 이런 형태의 주택공급이 가능한 것은 공공이 주택을 이윤추구의 수단이 아니라 인간다운 삶을 위한 필수요소로 정의하고 정책을 펼치기 때문일 것이다. 스웨덴에서는 개인이 여러 채의 주택을 지니는 경우를 찾아보기 어렵다는 것이 이를 증명한다. 정부는 ‘주택으로 돈을 벌 수 있게 해야 주거가 안정된다’라는 궤변을 늘어놓을 것이 아니라 지나치게 높은 주택가격을 안정시키고 다주택자들이 소유하고 있는 40%에 달하는 주택재고를 실제로 주택이 필요한 사람들에게 안정적으로 제공하기 위한 방안에 노력을 쏟아야 한다. 그것이 주택시장이 정상화되기 위한 기본조건이다. 


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2013 / 08 / 13 여경훈/새사연 연구원

 

 

[본  문]

 

물가상승률의 2.6배에 달하는 전세가격 상승
   
2008년 글로벌 금융위기 이후 국내, 특히 수도권 부동산 시장이 침체되면서 매매가격의 안정세가 이어지고 있는 가운데, 전세가격은 급격히 상승하고 있다. 2009년부터 현재까지 전국적으로 주택 매매가격은 10% 상승했지만, 전세가격은 32% 상승하였다. 전세가격 상승률은 동기간 물가상승률(12.6%)의 2.6배에 달한다. 특히 대다수 가계가 거주하는 아파트 전세가격 상승률은 전국 평균 43%에 달한다.

 

아파트 전세가격은 매년 10%만큼 상승한 셈으로, 2년마다 계약이 갱신될 때마다 가계는 기존 전세자금의 20% 이상을 추가로 마련해야 하는 부담을 지고 있다. 통계청 가구동향 조사에 따르면 가계의 평균 가처분소득은 2009년 1분기 282만원에서 지난 1분기 339만원으로 57만원 늘어났다. 물가와 소비 수준을 4년 전과 동일하게 유지하면서, 4년 동안 늘어난 가처분소득을 모두 저축했다면 평균적으로 1800만 원 정도 모을 수 있다. 반면 전국 아파트 전세가격은 동기간 1.13억 원에서 1.62억 원으로 평균 4844만원 증가하였다. 즉 가계는 허리띠를 졸라매면서 2009년 소비 수준을 유지하더라도 평균 3000만 원 이상을 기존 저축이나 부채를 통해 전세가격 상승 문제에 대응할 수밖에 없다. 서울의 경우 아파트 전세가격이 전국 평균의 1.7배에 해당하므로 가계의 재무적 고통은 그만큼 심각할 것으로 추정된다. 2년마다 주기적으로 반복되는 전세가격 상승에 대한 가계의 대응은 최근 가계부채 상승, 민간소비 위축, 부채상환 압박 등 가계와 거시경제에 적지 않은 부담을 주고 있다.

 

 

지역별 주택시장 동향 및 시사점

 

아래 [그림 3]에서 보는 것처럼 최근 전세가격 상승은 수도권에 한정된 지역적인 현상이 아니다. 서울을 비롯하여 주요 대도시의 아파트 전세가격이 전국적으로 상승하였다. 특히 지방 광역시는 아파트 매매가격과 전세가격이 동반 상승하였지만, 수도권은 매매가격은 하락하고 전세가격은 상승하는 차별화를 보이고 있다.

 

전세가격이 가장 많이 상승한 도시는 부산으로 매매가격 또한 가장 많이 상승하였다. 반면 인천은 매매가격이 가장 많이 떨어졌고, 전세가격 상승률도 전국 평균의 절반에 불과하였다. 이는 부동산시장이 활성화되면 전세수요가 매매수요로 전환되어 전세가격이 안정될 것이라는 정부의 논리가 틀렸음을 단적으로 보여주는 사례다. 과도한 매매가격의 하락은 전세/매매 가격 비율이 상승하더라도 전세가격 상승을 억제할 수 있기 때문이다...

 

 

보고서 전문을 보시려면 PDF 아이콘을 눌러 파일을 다운로드 받으시기 바랍니다. 

 

 


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TAG 전세, 주거

제3회 청년 비영리 주거 포럼이 합정도 백주년 기념교회 사회봉사관에서 열렸습니다. 많은 분들이 '백주년 기념교회'로 오인하셨어요, 백주년 기념교회 사회봉사관'에서 매번 개최되고 있고 약도도 첨부하니 다음 번엔 땀 덜 흘리시고 찾아오세요^^


이번 포럼은 "비영리 주거운동의 현황과 과제"라는 주제로 이주원 두꺼비 하우징 대표를 모시고 진행되었습니다. 발제는 먼저 서울시 개발의 역사를 짚어보면서 이주원 대표의 개인적인 활동 이력과 주거 운동의 변모를 함께 살펴보았습니다.


이주원 두꺼비 하우징 대표


지난 50년간 서울시의 주택정책은 아파트 위주의 대량공급, 그리고 수도권 팽창 정책으로 계속되는 신도시 개발이였습니다. 주택 공급량이 늘면 살 수 있는 사람이 많아서 좋아졌다라고 생각할 수 있지만 그 이면에는 가슴 아픈 이웃의 역사도 포함되어있습니다. 재개발로 인해 공동체가 파괴되고 원주민을 쫓아내면서 서민 주거 불안이 가중되었습니다. 이는 곧 지역 정체성을 파괴하는 결과를 냈으며 주거 유형이 획일화되고 서울의 장소성, 역사성이 상실되었습니다. 이러한 재개발이 급속한 속도로 진행되자 집 없는 서민들은 산으로, 그리고 외곽으로 나갔습니다. 그렇게 형성된 곳이 산동네, 달동네입니다. 


바로 기반시설이 제대로 갖추어지지 않은 채 급조된 저소득층 집단 주거지역이지요. 사실 서울에 산동네, 달동네는 아주 일반적이였습니다. 1970년만 해도 전체 주택의 32%를 차지했기 때문에 정부에서도 과한 세금을 물거나 지금처럼 쫓아내거나 하지 않았습니다. 주택 대량 공급 정책이 세워지기 전, 오히려 사람들이 함꼐 모여 살며 비공식적 관계망을 구축하고 대규모, 집단화현상으로 적극적인 삶의 터전을 이뤘기 때문입니다. 그러나 정부의 재개발 정책, 강제 이주 정책 등으로 절망의 공간이 되었습니다. 소규모로 이리저리 분산시키고 은폐시키며 낙인을 찍기 시작한 것입니다. 이처럼 저렴한 거처와 거주민에 대한 싸늘한 시선이 있었고 이에 차별화된 사회적 지원이 필요합니다.


이어서 철거민 운동의 역사에 대해 이야기를 나누었습니다. 우리나라에 철거반대운동이 등장한 건 1960년대 후반입니다. 이후 광주대단지 사건을 기점으로 조직화가 시작되었고 민주화운동을 거치면서 전반적인 사회운동이 확장되자 노동자를 비롯한 서민들의 복지 욕구가 분출되면서 정부는 영구임대주택 정책을 도입했습니다. 이제는 '주거권'이라는 개념이 도입되어 보장 문제가 적극적으로 제기되고 있습니다. 이제 선거기간에 '주거'라는 이야기를 하지면 당선이 되지 않습니다. 주택 문제, 주거 문제는 보편적인 권리로 잡아나가고 있지요.


이렇듯 주택 문제, 주거 문제는 '집'에 대한 이야기부터 주거 복지, 자활, 마을 공동체, 도시 재생 등 인간 삶을 둘러싼 무한한 가능성의 이야기 고리가 되었습니다. 분명 불량주택은 사람에게도 나쁜 것입니다. 좋은 주거 환경이 삶의 필수적인 조건이기 때문입니다. 그래서 이주원 대표는 폭력적 도시재개발을 넘어설 대안이 필요했고, 반대, 반대, 반대에 급급한 네거티브적인 운동이 아니라 공동체 형성과 무언가를 만들어내는 운동을 하고 싶어 두꺼비 하우징을 만들었다고 전합니다. 


그에 따르면 주거 재생은 물리적 재생, 경제적 재생, 사회적 재생 삼박자가 맞아야 합니다. 물리적 재생은 주거성능향상, 골목 가로환경 개선, 공동체 공간 조성을 의미하고 경제적 재생은 네트워크 구축, 일자리 나누기를 의미하며 사회적 재생은 마을 공동체 조성을 의미합니다. 이를 통한 주거 재생은 기본적으로 '천천히, 나누면서 같이' 하며 건축에서 경제, 공동체 조직 활성화까지 이어져야 한다고 주장합니다. 이처럼 두꺼비 하우징은 사회적 기업으로서 아주 전문적인 조직입니다. 대중적인 운동과는 다르다고 그는 단언합니다. 때문에 다양한 의제를 포괄하고 대중에게 친근하게 다가가는 주거 운동이 필요하다고 합니다.


사진은 좀 비어보이지만 많은 분들이 와주셨어요!


이 포럼은 민달팽이 유니온과 함께하고 있는데요, 많은 참석자들이 대안적인 주거 운동, 주거 운동의 미래를 민달팽이 유니온에게 많이 기대했습니다. 이제 곧 다가올 주거복지의 시대, 새로운 주거운동의 모델은 대중에 편안함을 주어야하지 않을까요? 그래서 민달팽이 유니온은 우선 초기 멤버들로 10년 동안 이어져야 한다고 이주원 대표가 조언했습니다. 처음의 정체성을 잡고 나아가는 사람들끼리 함께 해야 한다고 이야기해주었습니다. 그리고 세 가지, 건축, 금융, 비전잡기를 잘 세워서 나아가라고 진심어린 조언도 해주었네요^^ 


그리고 다양한 분야에서 활동하고 있는 참석자들이 자신의 경험을 나눠주었습니다. 두꺼비 하우징에서 일하시는 분들, 주택 정책 분야 박사로 글을 쓰시는 분들, 세입자로 서럽게 살아가는 분들 등등... 주거 운동에 대한 답답함과 희망을 동시에 나누었습니다.


참석자들 단체 사진

비영리 주거 운동의 역사를 되짚어보면서 또 다시 희망은 우리이게 있구나라는 걸 알게 된 시간이었습니다. 다음 포럼은 9월 말에 열릴 예정이며 청년들의 주거협동조합에 대해 다룰 예정입니다. 많은 관심과 참여 부탁드립니다. 포럼과 관련한 문의 사항은 saesayonmedia@gmail.com로 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.




제2회 청년 비영리 주거 포럼 후기 : http://goo.gl/V4uMA

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새사연은 주거 문제 해결을 위한 청년 단체인 민달팽이 유니온과 한국 사회의 새로운 주거 관념 확산, 주거권 개념 도입을 위해 포럼을 개최하고 있습니다. 본 포럼은 2013년 매 달 1회 열릴 예정이며 현재 제3회를 기획 중에 있습니다.


제1회 : 비영리주택사업의 모색, 장경석 (국회입법조사처)

제2회 : 청년주거운동의 의의와 과제, 장시원 / 권지웅 공동발제 (민달팽이유니온) 

[후기] 보러가기 

제3회 : 비영리 주거운동의 현황과 과제, 이주원 (두꺼비하우징) - 현재 참가신청 접수 중


매 회를 거듭할수록 많은 사람들이 참석하고 다양한 이야기가 쏟아지고 있습니다. 주거에 대한 새로운 패러다임을 만들어가는 자리에 여러분을 초대합니다.



제3회 청년 비영리 주거 포럼 

"비영리 주거운동의 현황과 과제" - 두꺼비 하우징의 경험을 중심으로

이주원 (두꺼비 하우징 대표)


8월 13일 화요일 7시 백주년기념교회 사회봉사관 5층 소그룹실 

(합정역 7번출구 근처)


오후 

07:00 ~ 07:30    인사나누기

07:30 ~ 08:30    강연

08:30 ~ 08:45    휴식

08:45 ~ 09:45    토론

09:45 ~ 10:00    마무리

10:00 ~             못다한 이야기 

(생각과 마음을 나누는 포럼이 될 수 있도록 전 일정 참석 바랍니다.)


참가 신청 : saesayonmedia@gmail.com 으로 

이름 / 연락처 / 소속을 적어 보내주시면 발제문과 참고자료를 드립니다. 

발제문은 사전에 꼭 읽어오시길 바랍니다.



문의 : saesayonmedia@gmail.com

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새사연 부동산 정책 모임과 민달팽이 유니온이 함께 연속 포럼을 기획했습니다.

그 첫 시간, 청년, 비영리 주거 포럼으로 여러분을 만나게 됩니다.

최근 새사연 부동산 정책 모임은 <세계의 주택협동조합>을 연재하면서 주거에 대한 새로운 아이디어를 적극적으로 제시하고 있습니다. 부동산 정책과 비영리 주거 및 주택협동조합 관련하여 관심있으신 분들은 많이 참석해주세요. 여러분들이 바로 새사연의 생각을 채워주는 소중한 분들입니다.


시/민/주/도/싱/크/탱/크 새로운사회를여는연구원

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