2012 / 10 / 02 진남영/ 새사연 연구원

2012 대선 주요 후보별 부동산, 주거정책 비교

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편집자 주> 새사연은 이번 대선이 수개월 전인 4.11 총선처럼 상호 비난과 폭로전을 반복하지 않고 보다 생산적인 정책대결이 되길 기대한다. 특히 나라의 운명과 방향을 결정할 대선 국면인 만큼 폭넓은 시야와 방향에서 우리 국민이 살아갈 비전이 다양한 관점과 각도에서 제시되길 바란다. 아직은 정책과 공약이 추상적이고 다듬어지지 못한 단계이지만, 그럼에도 불구하고 대선 후보의 저서와 발언을 중심으로 정책 맥락을 짚어보고 문제제기를 하는 것이 정책선거를 유도하는데 도움이 되리라 믿는다.

 

[요 약]

지난 19대 총선과 이번 18대 대선은 완전히 다른 분위기다. 2010년 지방선거부터 불기 시작한 강력한 복지열풍이 올해 총선과 12월 대선까지도 영향권 안에 넣으면서 부동산 문제를 주거복지 문제로 전환시켜 내고 있기 때문이다. ‘자산 가치 상승’이나 ‘경기 부양’의 시각에서가 아니라 ‘주거 복지’의 시각으로 선거 출마자들이 부동산 정책을 볼 수밖에 없도록 강제한 것이다.

이런 분위기를 더욱 강화시킨 것이 바로, 정치권도 어찌할 도리가 없이 인정하고 있는 ‘부동산 시장 대세 하락’추세다. 지금은 박근혜, 문재인, 안철수 등 모든 유력 대선 후보들이 공식적으로 차기 정부 집권기간 동안 부동산 가격 하락을 예상하고 있고, 이를 전제로 하여 정책을 제시하고 있는 중이다.

그 와중에 박근혜 후보는 패러다임 전환기에 있는 주거정책의 원칙과 내용을 충분히 숙지하지 않은 채, 대단히 급조된 것으로 보이는 졸속적인 세부 주거정책을 내놓았다. 어쨌든 덕분에 부동산 정책은 이제 세부정책 경쟁 단계로 접어들었다. 비교적 원칙과 방향이 잘 세워진 문재인 후보, 안철수 후보도 세부정책을 가지고 박근혜 후보와 차별화할 시점이다.

 

[본 문 ]

부동산, 2007년과 2012년 사이

부동산 정책은 역대로 가장 민감하고 복잡한 선거정책 이슈였다. 국민들이 보유하고 있는 자산의 70% 이상이 부동산이기에 자산 가치 변동에 곧바로 영향을 준다. 비용이 가장 많이 드는 국민의 주거 정책 문제이기도 하다. 특히 부동산 정책은 건설경기와 직결되어 있고 정부의 경기부양 정책과도 관련되어 있다. 그리고 최근에는 부동산 정책이 가계부채와 밀접히 연동되어 있어서 가계부채 대책과 한 묶음으로 취급되고 있는 상황이다.

이처럼 복잡한 문제이지만 5년 전인 2007년 대선과 2008년 총선까지는 선거 국면에서 부동산 정책이 한결 같았다고 해도 무방하다. 토지와 주택, 전월세 등을 모두 시장거래 상품으로 보고 ‘시장원리’에 따라 거의 경쟁적으로 ‘공급을 확대’하고 규제를 완화하겠다고 공약하는 것이다. 그것이 주택 보유자에게 자산 가치를 올려주고, 무주택자에게 내 집 마련 기회를 넓혀주며, 건설경기를 띄워준다고 믿게 했다. 특히 2008년 총선에서 경쟁적 뉴타운 공약이 정점이었다. 그리고 대체로 이 경쟁은 보수 쪽에 유리했다. 부동산 경기에 의존한 경기부양과 자산 가격 상승은 분명 한국사회에서 보수가 유지되어 온 강력한 뿌리의 하나였다.

그러나 지난 19대 총선과 이번 18대 대선은 완전히 다른 분위기다. 2010년 지방선거부터 불기 시작한 강력한 복지열풍이 올해 총선과 12월 대선까지도 영향권 안에 넣으면서 부동산 문제를 주거복지 문제로 전환시켜 내고 있기 때문이다. ‘자산 가치 상승’이나 ‘경기 부양’의 시각에서가 아니라 ‘주거 복지’의 시각으로 선거 출마자들이 부동산 정책을 볼 수밖에 없도록 강제한 것이다.

이런 분위기를 더욱 강화시킨 것이 바로, 정치권도 어찌할 도리가 없이 인정하고 있는 ‘부동산 시장 대세 하락’추세다. 지금은 박근혜, 문재인, 안철수 등 모든 유력 대선 후보들이 공식적으로 차기 정부 집권기간 동안 부동산 가격 하락을 예상하고 있고, 이를 전제로 하여 정책을 제시하고 있는 중이다. 박근혜 후보가 “과거와 같이 부동산 가격이 뛸 일은 없는 것 같다”고 하고, 문재인 후보가 “장기적으로 보면 부동산 가격이 너무 비싸다.”고 했던 사례들이 그것이다.

이런 상황에서 2011년까지는 전월세 보증금이 급상승하면서 ‘전월세 상한제’ 정책이 보편화되었다. 전세가격 상승이 둔화될 정도로 주택경기가 더욱 침체하기 시작한 올해에는 하우스푸어 문제가 정치권의 가장 중대한 이슈가 되고 있는 중이다. 이미 일부에서는 급격한 주택가격 하락과 연체, 그리고 경매사태 시나리오까지 감안하여 위기관리 대책 수준에서 나올 수 있는 ‘세일 앤 리스백(sale and lease back)’방안까지 나올 정도다. 그러면 구체적으로 후보들 사이에 어떤 공통점과 차이점이 있을까?

   

문재인, 참여정부의 ‘뼈아픈 실책’을 넘어 종합적 정책 기대

모든 정책 분야에서 문재인 후보는 태생적으로 참여정부와의 연속성과 차별성에 대한 대답을 먼저 하고 넘어가야 한다. 특히 부동산 정책은 참여정부 정책 가운데 가장 논란이 많았으며, 2005~2006년 부동산 가격 폭등의 후과가 지금까지 이어져 오고 있음을 감안해야 한다. 문재인 후보는 그의 저서 『사람이 먼저다』에서 참여정부를 이렇게 평가하고 있다.

“참여정부 경제 정책 가운데 가장 뼈아픈 실책 중의 하나가, 임기 중반에 부동산 폭등을 제대로 잡지 못한 것이라고 생각합니다.” “만약에 이런 금융정책을 좀 더 일찍 추진했더라면 집값 폭등을 막을 수 있었을 것이라는 아쉬움이 듭니다.” “한마디로 금융시스템이 스스로 거품을 만들어내는 새로운 현상을 이해하지 못했던 것입니다. 그랬기에 우리 역시 부동산 정책에 대해 전통적인 방법을 고수했다고 할 수 있습니다.”(189쪽)

일단 부동산 관련 금융규제 정책 시행 시점이 늦은 부분을 주로 실책으로 보고 있다. 전부는 아니더라도 중요한 대목중의 하나다. 이어 그는 하우스푸어 대책에 상당한 관심을 집중하고 있다. 우선 문재인 후보의 하우스푸어에 대한 두 가지 인식은 상당히 의미가 있다. 첫째는 “하우스푸어 문제는 개인의 책임으로 돌리기에는 너무나 심각한 국가적인 문제”라는 점이다. 둘째는, 은행의 책임을 지목한 지점이다.

“하우스푸어의 주요한 원인은 약탈적 대출입니다. 금융기관이 무책임한 대출로 채무불이행의 위험을 모두 가계에 떠넘긴다고 해서 약탈적 대출이라고 부르고 미국에서는 법률로 금지되어 있습니다.”

그러나 “낮은 이자 상품으로 옮기도록 지원하거나 상환기간을 연장”것을 넘어서 아직 더 종합적인 대책을 제시하지는 않고 있다. 특히 은행의 책임을 지목했다면 ‘주택담보과잉대출 규제법(공정 대출법)’이나 일정 수준의 채무조정 분담과 같은 정책으로 은행의 책임을 구체화해야 하는데 아직은 진전된 해법이 제시되지 않고 있다.

하우스푸어 외에 이른바 렌트푸어라고 불리는 670만 무주택 가구의 주거안정 대책도 반드시 병행되어야 하는데, 문재인 캠프에서 아직 특별히 추가적으로 나온 대책은 없다. 다만 19대 총선 당시 민주통합당의 공약에 비추어 보건데, 전월세 상한제와 민간임대 등록제 도입, 공공임대주택 매년 12만 호 공급과 주택 바우처 연간 14만 가구실시 등이 문재인 후보 측의 공약으로 포함될 것이다. 민주통합당과 문재인 후보가 부동산 문제를 ‘주거 복지’의 관점으로 철저히 접근하고자 한다면, 이미 상당한 공감대가 있는 전월세 상한제 등 세입자의 주거권 보호를 위한 적극적 정책제시와 입법 작업에 더 무게를 실어야 할 것이다. 지금은 지나치게 하우스푸어 정책에 관심이 경도되어 있기 때문이다.

또한 양극화 시대의 모든 정책이 그렇듯이 양극화의 피해자에 대한 지원과 보호 정책이 있다면 당연히 양극화의 수혜자에 대한 일정한 규제와 고통 분담 요구가 병행되어야 한다. 아무도 손실을 입지 않고 모든 이들에게 혜택만 주는 그런 정책은 양극화 시대에는 가짜다. 부동산 정책도 마찬가지다. 부동산 자산계층이나 다주택자, 일정 규모 이상의 임대 사업자 등에 대해서 이명박 정부에서 규제완화와 세제 완화 정책으로 일관했던 부분을 되돌리는 정책이 적극 검토되어야 한다는 것이다. 이 부분은 특히 문재인 후보가 해야 할 몫이 있을 것이다.

 

안철수, 교과서적인 주거복지 정책을 일관성 있게

안철수 후보의 부동산 정책은 그의 책 『안철수의 생각』에서 비교적 상세하게 기술되어 있다. 경기부양정책의 일환이 아니라 주거복지정책으로 접근해야 한다는 것, 은행의 책임을 지목하고 있다는 점, 소득연계 임대료 정책이나 전월세 상한제, 임대차 보호기간 연장 등 세입자 주거 안정정책을 고려하고 있다는 점에서 교과서적이라고 할 수 있다.

“저는 무엇보다도 부동산 정책이 경기부양이 아니라 서민의 내 집 마련 등 주거 안정에 목표를 두어야 한다고 생각합니다. 우선은 서민층을 위한 공공임대주택을 많이 제공해야 한다고 생각해요.” (106쪽)

“정부는 주택가격 대비 대출 비율이 낮아서 거시 감독은 문제가 없다고 말합니다. 그런데 그 이야기는 담보를 충분히 잡고 있는 은행권은 안전하고 오히려 연체이자까지 수익으로 챙길 수 있다는 거예요. 집을 담보로 대출받은 국민들은 살던 집이 날아가고 파산에 이르게 되는데도 말이죠. 경제의 활력보다 부동산 경기를 부양하는 일이나 금융권의 수익을 우선시하는 행태가 이런 문제의 배경인데요.” (183쪽)

“공공 임대주택 입주권을 줘도 보증금이나 월세를 감당하기 어려운 취약계층에 대해서는 소득과 연계해서 임대료를 책정하도록 제도가 여러 면에서 현실화 되어야 할 것 같습니다.” “전월세 등 세입자 보호도 필요한데요. 우리나라의 학교나 직장의 주기를 생각해서 현재 2년인 임대차 보호기간을 3년 정도로 연장하도록 하는 게 어떨까 생각합니다. 전세 보증금을 마음대로 올릴 수 없도록 합리적인 선에서 상한제를 실시하는 것도 필요하도고 보고요” (107쪽)

그리고 언론에서 보도한 대로 공공임대주택 재원으로 국민연금을 고려하자는 언급도 있다. “국민연금이 많은 재원을 갖고 있는데 국민의 소중한 자산을 가지고 미래가 불안정한 오피스 빌딩을 매입하기보다 국가 보증 하에서 안정적이고 공공성이 높은 공공임대주택 건설에 투자할 수 있게 하는 것도 좋은 방법이 되지 않을까요?” 국민연금의 채권과 주식투자가 한계에 이른 상황에서 상당히 안전한 장기투자라고 할 수 있는 공공임대주택 투자를 국민연금이 하는 것을 특별히 무책임하게 볼 일은 아니다. 어쩌면 가장 합리적인 정책조합이 될 수도 있다.

하우스푸어 대책에 대해서도 가장 일반적인 해법을 제시하고 있다. “대출을 해준 은행 등 금융회사가 만기를 연장해주고 변동 금리를 장기 고정금리로 전환해주는 등 부채구조조정에 협력해야 한다고 생각합니다. 그래서 소득 범위에서 갚아나갈 수 있도록 배려해주는 것이죠. 근본적으로는 우리나라의 주택 대출도 선진국처럼 20~30년 만기의 장기대출 형태로 갈 필요가 있습니다.”

문제는 이제부터다. 주택가격 하락이 더욱 현실화되면서 가계부채 부담이 커지는 가운데 주택소유가구와 무주택 세입자, 건설업계와 금융업계 등의 이해관계가 충돌하는 상황에서 정책적 선택과 구체화의 과제를 남겨놓고 있는 것이다. 주거복지의 관점에서 일관성을 유지하면서 자산계층의 저항을 돌파하는 한편, 순발력 있는 위기관리대책을 마련해 나갈 수 있을 것인가?

 

박근혜, 중산층 흡수의 키워드로 부동산 정책을 선택했나?

개발공약에서 복지공약으로 전환되면서 부동산 정책이 보수 세력에게 더 이상 공격적인 정책 이슈가 아니게 되었다. 그를 반영하듯 19대 총선 시점까지 공공임대주택 공급 확대, 제한적이지만 전월세 상한제 실시 등 새누리당과 박근혜 후보는 개혁적인 정책에 일부 편승한 것 외에 능동적으로 부동산 정책을 제시하지 못했다. 더욱이 아주 최근까지 이명박 정부가 부동산 가격 하락을 막기 위해 마지노선이었던 DTI규제 완화까지 손을 댄 마당이어서 입장이 더욱 애매하게 된 상황이다.

그런데 9월 들어 하우스푸어 대책이 관심사로 부상하면서 박근혜 캠프는 공격적으로 대책을 쏟아낸다. 특히 지난 9월 23일 하우스푸어와 렌트푸어, 20~40대 무주택자를 위한 집 걱정 덜기 종합대책이 정점이었다. 우선 하우스푸어대책으로 ‘지분매각제도’를 내놓았는데, 기본 개념은 ‘세일 앤 리스 백’과 같지만 집 전체를 매각하는 것이 아니라 부채에 해당하는 지분만큼을 공적 금융기관에 매각한다는 것이 다르다. 매각한 지분의 6%를 임대료로 내면서 자신이 살던 집에 계속 거주할 수 있게 하겠다는 것이다.

세일 앤 리스백 정책에 대해서는, 채권은행이 손실을 회피하는데 유리할 뿐 채무자인 주택 소유자에게 유리한 제도가 아니라는 점, 주택 매각 가격을 어떻게 책정할지가 불분명 하다는 점, 주택 소유자가 5년 후 되살 가능성이 사실상 없다는 점, 실제 이런 식으로 매각하려는 주택 소유자가 거의 없을 것이라는 점 등 부정적 비판이 이미 상당히 나와 있다. 지분매각 방식은 재원이 덜 들어갈 것이라는 가정 말고는 똑같은 비판을 받을 수 있다. 더욱이 현실성은 세일 앤 리스백보다 더 떨어진다.

둘째로, 하우스푸어 대책보다 더 비판 여론이 높은 대책이 바로 렌트푸어 대책이라고 내놓은 ‘목돈 안 드는 전세제도’다. 한마디로 집 주인이 집을 새로 임대하거나 기존 전세금을 올릴 때 전세 보증금을 집 주인이(세입자가 아니다!!) 금융기관에서 저금리로 대출해 조달하고, 그 이자를 세입자가 금융기관에 납부토록 하는 방안이란다.

도대체 무슨 소리인가? 세입자가 전세를 사는데 집 주인이 은행에서 돈을 빌린다는 것이다. 전세인데 매달 이자라는 이름의 사실상 임대료를 낸다는 것이다. 현실에서 세입자에게는 오직 전세와 월세가 있을 뿐이다. 세입자가 목돈을 지불하고 일정기간 추가비용 없이 주거공간을 사용하면 전세이고 목돈이 없을 때 매달 현금을 지불하면 월세다. 결국 세상에 목돈 안 드는 전세란 존재하지 않는다. 세입자 입장에서 보면 목돈 안 드는 전세란 이름만 전세일 뿐이지 매월 이자를 대납하는 ‘월세’ 형식임에 분명하다. 그런데 세입자가 이렇게 복잡한 월세를 굳이 들어갈 이유가 어디에 있을까? 또 집 주인 역시 전세를 피하는 것이 대세인데 굳이 은행 대출을 받는 형식의 전세를 해야 할 이유가 어디 있을까?

올해 나온 선거 공약 중에 가장 황당한 선거 공약 1순위에 올라야 할 대책이라고 할 수 있다. 물론 이 공약이 실현되면 확실하게 이익을 보는 집단이 있다. 바로 은행이다. 대출이 늘어나게 생겼다. 떼어먹힐 가능성도 없다. 공적 금융기관이 이자 지급보증을 해준다니 완벽하다. 정확히 금융권에서 설계를 해주었을 법한 발상이다. 또한 이 제도는 틀림없이 전세가격 상승을 부추길 가능성이 높고 그 만큼 은행의 대출 규모는 늘어나게 될 것이다. 지금 필요한 것은 더 이상 부담이 어려울 만큼 치솟는 전월세 가격을 안정화시키는 것이다. 여기의 정답은 황당한 전세제도가 아니라 전월세 상한제일 것이다.

셋째, 20~40대 무주택자를 위한 ‘행복주택 프로젝트’라는 것도 내놓았다. 일본 등지에서 벤치마킹했다고 하면서 국가 소유인 철도부지 위에 인공 부지를 조성해 고층건물을 지은 뒤 아파트, 기숙사, 복지시설, 상업시절을 지어서 주변 시세보다 훨씬 싼 영구임대주택을 약 20만 가구를 공급하겠다는 것이다.

기차 길 위에 지어진 20만 채의 영구임대주택이 어떤 주거환경일지 상상하는 것은 미뤄두자. 이미 새누리당은 2018년까지 공공임대주택을 120만호 건설하겠다는 공약을 내놓은 바가 있다. 기차 길 위 20만 임대주택도 여기에 포함되는가? 나머지 지을 100만 호는 ‘사회초년생, 신혼부부 등 20~40대 무주택자와 서울ㆍ수도권의 대학생’에 부담스러운 가격이어서 별도로 이들을 위해 기차 길 위 20만 임대주택을 짓겠다는 것인가?

결국 박근혜 후보는 패러다임 전환기에 있는 주거정책의 원칙과 내용을 충분히 숙지하지 않은 채, 대단히 급조된 것으로 보이는 졸속적인 세부 주거정책을 내놓았다고 할 수 있다. 어쨌든 덕분에 부동산 정책은 이제 세부정책 경쟁 단계로 접어들었다. 비교적 원칙과 방향이 잘 세워진 문재인 후보, 안철수 후보도 세부정책을 가지고 박근혜 후보와 차별화할 시점이다. 시민사회에서 제시해온 주택담보 대출까지를 포함하는 통합 도산법 제정으로 하우스푸어 채무조정, ‘주택을 담보로 하는 과잉 대출 규제법(공정 대출법)’으로 약탈적 대출 재발 방지, 전월세 상한제의 조속한 입법화와 임대차 보호제도 강화, 공공임대주택 확대 등 다양한 정책 대안을 적극적으로 수렴해야 할 것이다.

 

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2012.09.19김병권/새사연 부원장

 

진보와 보수를 가리지 않고 지금 우리나라에서 연착륙하면 좋을 것으로 기대하는 영역이 두 군데 있다. 바로 가계부채와 부동산 가격이다. 연착륙의 의미는 줄어들거나 내렸으면 좋은데 갑작스럽게 큰 폭으로 추락하면 경제에 미칠 충격이 크기 때문에 서서히 빠지기를 원하는 것이다. 예를 들어 은행이 대출을 갑자기 회수한다든지 해서 상환이나 연체가 급격히 진행되는 방식으로 가계부채가 줄면 가계파산과 소비위축을 가져와 경제가 위험해진다. 가계부채 부담을 줄여야 하지만 급격한 축소를 피하고 싶은 이유다.

부동산 가격도 마찬가지다. 서울 기준으로 여전히 연간소득 대비 8~10배나 높은 아파트 가격은 UN 권고기준으로 봐도 3~6배 사이로 떨어지든지, 아니면 소득이 그만큼 오르든지 해야 한다. 주택가격이 떨어져야 하는데 이 역시 갑자기 폭락하면 자산가치 하락을 불러일으키고 소비위축으로 이어지면서 경제가 나빠진다. 특히 부동산은 앞서 언급한 가계부채의 담보자산으로 돼 있기 때문에 담보가치 하락으로 인한 가계부채 위험을 키우게 된다. 결국 부동산 가격도 떨어지기를 원하지만 감당 가능한 수준에서 서서히 진행되는 것을 희망하는 것이다.

그런데 대체로 연착륙을 원하는 분야들은 실제로는 연착륙을 시킬 마땅한 방법이 없다. 가계부채와 부동산도 그 범주에 들어간다. 특히 경기가 하락추세를 보이고 있는 시점에서 그렇다. 더구나 가계부채와 부동산은 매우 긴밀히 연결돼 있고 함께 움직인다. 예를 들어 911조원의 가계부채 가운데 은행과 여신전문기관을 합쳐 공식적으로 ‘주택담보 대출’이라는 이름으로 분류되는 것은 390조원 정도다. 하지만 실제로는 훨씬 많은 가계의 부채가 부동산이나 주택과 연관돼 있다. 예를 들어 가계부채 가운데 거주주택을 담보로 받은 대출은 약 30%, 거주 이외의 주택을 담보로 받은 대출이 25%에 이른다. 전세나 월세 보증금으로 받은 금액도 30%에 이른다. 순수 신용대출을 제외한 88%의 대출이 부동산과 직·간접으로 연결됐다는 뜻이다.

지난해에는 부동산 가격하락이 일시적으로 전월세 가격의 급상승을 촉발시키면서 전월세 상한제가 관심을 모았다. 더불어 전세보증금 대출 완화정책이 나오고 일부에서는 전세보증금 지원정책도 시도됐다. 덕분에(?) 전월세를 사는 서민들의 가계부채는 다시 늘어났다. 전월세 폭등을 제대로 막지 못한 상황에서 대출을 풀었으니 가계부채가 늘어난 것은 당연하지 않았을까.

올해 들어오면서 급증하던 전월세 가격이 주춤한 반면 주택가격 하락 폭이 좀 더 커지고 있다. 다시 관심의 초점은 세입자에서 집을 가진 주택 보유자들에게로 옮겨갔다. 그중에서도 대출 받아서 집을 산 하우스푸어(House Poor)에게로 언론과 정치권의 관심이 집중되고 있다. 소득 대비 원리금 상환비중이 평균 10%를 넘는 경우가 100만 가구 정도로 추정된다고 하니 전체 가구의 6% 정도다. 결코 적은 수가 아니다.

하우스푸어의 부채상환 위험이 현실의 문제임을 보여 주는 단적인 증거는 돈을 빌려 준 은행들이 대책을 만들었다는 데 있다. 일부 은행에서 하우스푸어의 부채상환 불능사태에 대비해 ‘세일 앤 리스백'(Sale and Lease back)이라는 제도를 고려한다는 것이다. 한마디로 원리금 상환을 못해 경매 직전까지 간 주택을 보유한 하우스푸어에게 은행이 주택을 사들여서 다시 임대를 주는 방안으로 알려졌다. 일정기간 뒤에 하우스푸어의 경제형편이 나아지면 주택을 되살 수 있는 권리를 주는 조건이다.

하우스푸어 입장에서는 집 자체가 통째로 경매로 넘어가 저가로 낙찰되는 경우보다는 손실을 줄일 수 있고, 당장 같은 집에서 계속 거주할 수 있어 좋을 것이라고 말한다. 물론 집주인에서 세입자로 처지가 바뀐다. 그런데 은행들이 어쩐 일로 하우스푸어 문제를 해소하는 대책을 정부보다 빨리 만들어 줬을까. 대답은 간단하다. 하우스푸어가 아니라 은행에 이익이 되기 때문이다. 어차피 경매 직전까지 가서 부실화될 채권을 자산으로 전환시킨 후 이자 대신 임대료를 받을 수 있고, 그런 조건에서는 손실이나 부담을 떠안지 않아도 되기 때문이다.

이런 이유 때문에 시민사회에서는 “상환능력을 제대로 고려하지 않고 대출을 남발했던 은행의 ‘약탈적 대출’ 영업이 하우스푸어 증가의 원인으로 작용했으므로 은행도 일정한 고통분담이 필요하다”는 문제제기를 하고 있다. 은행의 손해 없이 채무자의 부담을 지속시키는 ‘꼼수’를 고안하는 데 열을 올리지 말라는 것이다. 그러고 보면 가계대출과 부동산 가격에는 또 다른 공통점이 있다. 바로 은행들이 지금까지 부채규모와 주택가격 증가를 주도해 왔다는 점이다.

이글은 매일노동뉴스에 기고된 글입니다. 


 

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2012 / 04 / 16 진남영/새사연 연구원

 

 

 

문제 현상

3년 동안 소득이 10.2% 오를 때 전세 가격은 26% 증가

지난 3년 동안 집값은 서울 수도권 중심으로 제자리 걸음을 하거나 하락했지만, 전세 가격은 급등했다. 특히 지난 해 전세 값은 서울과 지방을 가리지 않고 전국적으로 13.3%가 올라 가처분 소득 증가율의 거의 3배에 육박할 정도였다. 종합적으로 2009~2011년 사이에 명목 가처분 소득은 10.2%가 올랐지만 소형 기준으로 전세 가격은 26%나 올라서 서민 가계의 전세 비용 부담이 심각하게 늘어나게 되었다.

 

문제 진단

전세 가격이 연간 가처분 소득의 6배까지 올라

최근 2년 동안 전세 가격이 폭등하고 전세의 월세 전환 등이 늘어나면서 서민들의 주거안정 문제가 중요한 복지 문제로 부상하고 있다. 서울 아파트 기준 평균 전세 가격이 2011년 말 기준 26천만 원에 이르고 있어 우리 국민 평균 가처분 소득의 6배에 육박할 정도이다. 일반적인 가정에서는 서울 아파트를 구입하는 것은 고사하고 전세를 얻기도 힘겨운 실정이다.

그러다 보니 서민들은 자신의 소득에 비해 비싼 집을 대출을 안고 사거나, 전세 대출을 받거나, 반전세 계약을 통해 추가적으로 월세를 부담하거나, 혹은 전세 난민이 되어 가격이 싼 외곽으로 이주하여 교통비를 추가 지불 할 수밖에 없는 실정이다.

 

문제 해법

전월세 상한제를 시급히 도입해야

서민들의 주거불안을 해결하기 위해서는 다양한 방식으로 서민들이 거주할 수 있는 저렴한 주택이 많이 공급되어야 한다. 현재 공공임대주택의 실질 재고가 4%대에 머무르고 있어 서민들이 거주할 수 있는 저렴한 주택의 꾸준한 양적 확보가 일차적인 과제다.

하지만 당장은 전체의 40%가 넘는 가구가 민간임대시장을 이용하고 있어 이에 대한 적정한 규제가 하루빨리 도입되어야한다. 우리나라 민간임대시장은 임대기간이 종료되거나 신규임대계약을 할 경우, 집주인의 의사만으로 제한 없이 가격을 올릴 수 있게 되어있다. 필수재로서의 주택과 주택시장의 공공성을 고려할 때 주택 임대가격은 서민들의 지불능력이 일차적으로 고려되어야 한다.

이명박 정부는 전월세상한제등 민간임대시장에 대한 규제를 시행하면 민간부문에서 공급을 축소시키고 이에 따라 임대가격을 폭등시키는 부작용이 발생하여 서민들의 주거안정이 오히려 위협받는다고 이를 꾸준히 반대해왔다. 세금혜택 등 민간공급자의 수익을 보장하여 공급을 늘리는 것이 해법이라는 것이다. 그 결과 소득증가율보다 전세가격상승률이 2.6배가 올랐다. 이보다 큰 부작용이 무엇인지 묻고 싶다. 수준은 낮지만 새누리당에서도 전월세상한제 부분도입을 총선공약으로 발표했다. 지긋지긋한 주거불안에 고통받는 서민을 위해서 뿐만 아니라 내수부진에 빠진 나라경제를 위해서도 빠른 도입을 기대한다.

 

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Posted by 새사연 미디어센터

2012.03.28  김병권/새사연 부원장
 
2010년부터 무상급식과 무상교육·무상보육 등에서 발화된 보편복지 요구가 주거복지로까지 확산되면서, 이제는 주택 문제가 부동산 시장 살리기 문제가 아니라 국민에게 적정 비용으로 안정된 주거공간을 제공하는 문제로 대전환을 시작하고 있다. ‘주택은 팔리는 상품이나 가치가 불어나는 자산이기 이전에 살아가는 공간’이고 국민에게 필요한 것은 ‘살아갈 공간’이라는 공감대가 국민들에게 퍼지기 시작한 것이다. 실로 획기적인 인식변화가 아닐 수 없다.

이런 변화는 민심에 민감한 선거공약에 그대로 반영된다. 처음부터 주거문제를 복지로 접근했던 통합진보당은 물론이고 민주통합당과 새누리당까지 공공임대주택을 공급하고 주택 바우처 제도를 도입해 전세자금을 지원하겠다는 공약을 경쟁적으로 쏟아내고 있다.

전월세 상한제도 원칙적으로 모두 찬성한다. 그러자 ‘복지 포퓰리즘’이라면서 시장의 불만이 거세다. 특히 전월세 상한제에 불만이 집중되고 있는데, “시장에서 형성된 가격을 인위적으로 통제하려는 위험한 발상”이라며 반발하고 있는 것이다. 물론 시장의 불만은 정확히 표현하면 모든 시장 참여자가 아니다. 전월세 임대 공급자와 건설업체·금융회사, 그리고 이들에 동조하고 있는 보수언론을 지칭한다. 시장에서 전월세를 구해야 하는 세입자가 반대할 이유가 없지 않겠는가.

그러나 시장에서 형성된 가격이 늘 정상적인 것이 아니다. 투기적 성향이 강했던 부동산 시장에서 시장가격이 합리적으로 결정될 것이라는 기대를 하기는 어렵다. 물론 시장이 국민 주거생활 향상에 미친 긍정적 효과도 많다. 지난 수십 년 동안 인구당 주택수나 주거면적, 상하수도 환경 등을 기준으로 보면 주거수준이 획기적으로 향상됐다고 한다. 최저주거 기준 미달 가구 비중도 2010년 기준 8%를 넘지 않을 만큼 개선됐다. 상당부분 시장 메커니즘을 통해 개선된 것이다.

또한 질적인 개선은 앞으로도 계속돼야겠지만 양적으로는 주택 보급률이 100%를 넘어섰다. 주택 소유를 기준으로 봐도 주택이 없는 가구가 38.7%, 주택 소유 가구는 다주택 보유자를 포함해 61.3%로 올라갔다. 1천조원의 가계부채를 대가로 한 것이지만 선진국 사례에 비춰 볼 때 자가소유 비율이 대체로 올라갈 수 있는 수준까지 올라갔다는 평가가 나오고 있다. 이 역시 시장기제로 만들어진 결과다.

하지만 시장이 가장 잘못한 것도 있다. 그 대표적인 것이 다름 아닌 주택가격이다. 교육과 보건·보육 등 대부분 복지를 시장으로 해결하면 늘 고비용 문제를 일으켜왔지만, 주택문제는 그 정도를 비교할 수 없을 정도로 심하다. 한마디로 시장이 터무니없이 높은 가격을 만들어 놓은 것이다. 지금도 서울지역 아파트 기준으로 가격이 평균 1년 소득의 10배가 넘는다. 만약 자기소득으로 아파트를 샀다면 금리를 5%로 계산해도 매년 소득의 절반을 주거를 위해 지불하는 것과 다름없다. 아파트 가격의 절반을 대출받았다면 계산상으로가 아니라 실제로 매년 소득의 4분의 1 이상을 은행에 이자로 지불해야 하며, 나아가 연소득의 5배가 되는 원금까지 상환할 준비를 해야 한다. 일반적인 개인이 “살아갈 공간을 위해서” 사적으로 감당하기에는 실로 어마어마한 비용이 아닌가.

주택을 소유하지 않고 전세나 월세로 임대해서 살고 있어도 마찬가지다. 서울 기준으로 전세가격이 주택가격의 50%를 넘어서기 시작했으니 전세자금이 연간소득의 5배가 넘게 된다. 이 자금은 말만 금융자산이지 단 한 푼의 이자도 창출하지 않고 유동성도 전혀 없다. 그만큼이 모두 비용이다. 월세도 마찬가지다. 매년 소득의 절반을 주거를 위해 임대료로 지불해야 한다.

어쩌다가 주택가격이 소득의 10배를 넘어가게 됐고 또한 임대비용이 커지게 됐을까. 결과적으로는 모두 시장이 스스로 조정해 도달한 가격이다. 이제는 정부가 임의로 왜곡한 것도 없다. 이명박 정부 들어서면서 재건축 규제완화, 세제 완화, 투기지역 규제완화, 그리고 다주택자 중과세 규제완화 등 거의 모든 규제를 풀어서 오직 ‘시장의 자율적 가격 조정기능’만 남게 되지 않았는가. 그런데도 주거비용은 아직 국민이 기대하는 합리적인 선으로 오지 않았다. 반대로 2년 연속 소비자 물가 상승률의 4~6배로 전세가격이 폭등하기까지 했던 것이다.

그렇다면 어떻게 해야 하는가. 당연히 주거비용에 관한한 시장이 가격조정 기능에만 의존해서는 안 된다는 결론이 자연스럽게 나오는 것이다. 주택가격을 포함해 전체적인 주거비용을 완화시키기 위한 포괄적인 대책이 필요하겠으나 당장 전월세 상한제를 통해서 ‘시장에 의해 왜곡된’ 주거비용을 바로잡는 것은 주거복지를 위해 꼭 필요한 것이 아닐까.

이 글은 매일노동뉴스에 기고한 글임을 밝힙니다.
 

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