2013 / 01 / 29 진남영/새사연 연구원

 

부동산 시장 살리기에 앞서 주거복지 진전을

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[목 차]

1. 부동산 시장, ‘자산’관점 보다 ‘주거’관점으로

2. 주택가격의 반전? 기대할 수 없다.

3. 주택가격은 소득만으로 구입하기에 여전히 높다.

4. 부동산 시장은 결코 과거로 돌아갈 수 없다.

5. 임대가격 안정화가 중요하다.

6. 대선공약들을 제대로 수렴해야 한다.

 

[본 문]

1. 부동산, ‘자산’ 보다는 ‘주거’관점으로 접근하자.

집 가진 가구나 집이 없어 임대를 해야 하는 가구나 여전히 부동산에 대한 관심은 지대하다. 지난해에 비해 경기가 크게 나아지지 않을 것이라는 비관적 전망으로 인해 2013년 올해 부동산 경기도 큰 기대가 없다. 단지 새로 출범하는 박근혜 정부가 경기회복을 위해 적극적인 부동산 경기 부양책을 내놓을 것이라는 희망이 교차하면서 약간의 호전을 예상하는 분위기다.  

특히 지난해 2%로 추락한 경제부진의 영향을 받아 수도권 주택가격 하락속도가 좀 더 빨라지고 2011년까지 가파른 상승을 했던 지방 집값도 상승률이 둔화된 가운데, 거래량이 30% 이상 떨어졌던 충격이 올해에는 얼마나 진정될 것인지에 관심이 모아지는 것 같다. 그러나 현실을 보면 올해 한국경제 전체가 3% 성장을 하기도 쉽지 않은데다가 한계점까지 오른 가계부채로 민간 구매력이 여전히 극도로 위축되어 있는 상황이다. 반면 최근 주택 인허가는 2011년 이후 2년째 50만 호 이상씩 늘어나고 있고 준공 실적도 쌓여가고 있다. 구매력은 약화되는데 공급은 늘어나는 추세에서 부동산 시장 활성화를 기대할 여지는 매우 적다는 것이다.  

그런데 정작 더 중요한 과제가 있다. 부동산 ‘시장 기능’을 과거수준으로 복원시키기 이전에, 시장이 아닌 공공차원에서 공공임대 주택 공급 등 주거 복지를 확충하는 과제를 더 중요하게 고려해야 한다는 것이다. 한 마디로 ‘자산 가치 보존’이나 ‘시장 활성화’ 이전에 ‘공적 주거 복지 체제 구축’을 고려하는 것이 주택 문제에서 우선 되는 시대가 막 시작되었기 때문이다. 

실제로 지난 대선에서 야당 후보들의 공약뿐만 아니라 당선된 박근혜 후보의 공약도 대부분은 하우스푸어/ 렌트푸어 관련 정책이나 공공임대주택 정책 등에 초점이 맞춰져 있었음은 주지의 사실이다. 부동산 시장은 앞으로 공적인 주거복지 정책과 맞물려 움직여만 하는 시대가 도래 했다는 것을 보여주는 사례다. 오직 시장만 바라보는 주택 정책은 끝났음을 말해주기도 한다.

  

2. 주택 가격의 반전? 기대할 수 없다. 

그럼에도 불구하고 지금까지 우리의 주거문제가 대부분 시장을 통해 해결되어 왔기 때문에 우선 시장 추세를 살펴보는 것은 여전히 필요하다. 전체적으로 보면 지난해 서울 수도권을 중심으로 주택가격 하락 속도가 조금 더 빨라졌다. 2009년부터 무서운 속도로 치솟았던 지방의 주택가격도 2011년 4분기부터 상승폭이 줄어들기 시작하더니 지난해에는 매우 완만한 상승추이를 보였다. ‘수도권은 주택 규모에 관계 엇이 빠른 하락, 지방은 상승 둔화’로 지난해 가격변동 추이를 요약할 수 있을 것이다.(그림 1 참조)  

가격 하락과 함께 거래량도 2012년에는 대폭 줄어 시장을 얼어붙게 했다. 더욱이 이런 결과는 2012년 5.10 부동산 규제완화 정책과 9.11 대책으로 대부분의 부동산 관련 규제를 풀었음에도 불구하고 나타난 것이다. 일련의 세제 완화나 금융규제 완화를 하여 시장 자율에 맡긴다고 해도 시장 자체가 이미 제대로 작동하지 않는 단계로 진입했음을 말해주고 있는 것이다.  그렇다면 거의 완전하게 부동산 시장의 규제완화와 자율을 부여했는데도 부동산 가격 하락을 멈춰 세우지 못한 것은 왜일까? 수요와 공급 측면에서 각각 확인해보자. 

우선 단기 수요 측면에서, 지금까지 주택가격이 매우 높은데도 시장거래가 가능했던 것은 대규모로 공급된 주택담보대출 때문이었다. 그런데 지난해부터 가계부채 절대 규모의 부담이 최고조에 이르면서 부채 부실화 위험에 대해 은행과 가계 양쪽 모두에서 신중해진 결과 주택담보대출 증가 속도가 현저히 줄어들기 시작했다. 이른바 가계 디레버리지가 시작된 것이다. 

이 상황에서 당분간 가계부채 규모를 키우기보다는 원리금 상환 압력을 완화시키는 것이 급선무이므로 더 이상 대출을 끌어 주택수요를 만들기는 어려울 것이다. 오히려 현재의 불안정한 변동금리 일시상환대출 형태를 고정금리 장기 분할상환으로 전환하는 정책을 더 확대하여 기존 대출 부담을 완화시키고 가계 재무구조를 개선하는 것이 최우선 정책이어야 한다. 또한 장기적 수요 측면에서 보면, 이미 전체 가구의 절반 이상을 넘어간 1,2인 가구비율의 증가 추이를 볼 때, 중 대형 중심의 대량 수요 자체가 지속되기 어려운 것임은 분명하다. 장. 단기 모든 차원에서 ‘주택 수요의 위축’, 이것이 주택가격 하락의 핵심 원인이다. (그림 2 참조) 

부채 기반의 주택 수요 붕괴로 인한 수요 위축이 주택 가격 하락의 기본 동인인데, 공급은 수요에 조응하지 못하고 과거의 관성에 따라 상당한 공급량이 지속되고 있는 중이다. 우선 여전히 서울 수도권 중심의 미분양 물량이 늘어나고 있는 중이다. 2008년 16만 채를 넘어가던 미분양 주택이 2012년에는 7만 채 정도로 줄었지만 줄어든 것은 지방일 뿐이었다. 수도권은 외환위기 이후 처음으로 미분양 주택이 3만 채를 넘어갔고 준공 후 미분양도 빠르게 늘고 있는 중이다.....

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Posted by 새사연 미디어센터

2012 / 03 / 30 김병권/ 새사연 부원장

4.11 총선, 뉴타운 공약이 침몰한 곳에 떠오를 것은?

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[목 차]

1.부동산 문제가 반환점을 돌다.

2. 부동산 매매시장과 임대시장의 뚜렷한 변화

3. 투자 수익 아닌 주거비용을 접근하자

4. 주거비용과 주거 양극화 해소 방법은?

5. 주거 복지로 가는 길.

 

[본 문]

1. 부동산 문제가 반환점을 돌다

2012년 4.11 총선 선거운동이 본격화되었다. 접전이 많아 경쟁이 치열하다. 이럴 때면 의례히 각 지역마다 무수한 개발 공약이 쏟아져 나왔다. 그런데 올해는 다르다. 물론 영남권 공항건설 공약 등 일부에서는 여전히 개발 공약이 맹위를 떨치고 있지만, 2008년 서울에서 뉴타운 공약 광풍이 불었던 것을 감안하면 4년 만에 분위는 완전히 뒤바뀌고 있다. 부동산 시장과 주택 문제에 대해 세상이 변하고 국민의 생각이 달라지고 있음을 암시해준다.

부동산 시장과 금융시장, 그리고 사교육 시장은 2000년대 내내 가장 위험하고 변동성이 심한 세 가지 시장이다. 원래 모두 공적인 사회 서비스 성격이 있는 영역이지만 신자유주의 시장화 논리에 편입되었다. 그리고 부동산과 금융, 사교육이 모두 만났던 공간이 바로 강남이었다. 강남의 사교육 신화와 부동산 불패 신화는 그렇게 만들어졌으며 최근까지 강남은 사교육 경쟁 선도 지역, 부동산 투기 진원지가 되었다. 그런데 최근 강남의 집값이 떨어질 뿐 아니라 교육열풍도 수그러들고 있다는 소식까지 들린다. 이 또한 과거와 확연히 달라지고 있는 점이다.

개발독재의 시대의 고도성장 신화가 더 이상 통할 수 없듯이, 부동산 불패 신화도 영원할 수는 없다. 부동산이 발화점이 되어 터진 2008년 글로벌 금융위기 이후 한국과 세계의 부동산 시장은 더 이상 과거의 모습을 유지시킬 수 없는 새로운 환경 변화를 맞게 되었다. 그 결과 부동산시장에서 근본적인 변화를 압박하는 요인들이 발생하고 있는 것이다. 그 결과가 지금 달라진 총선 분위기다. 그러면 어떤 변화 요인들이 생겨나고 있는가.

① 우선 세계적인 주택 거품 붕괴로 인한 교훈과 그 여파는 상당 기간 동안 세계 부동산 시장에서 투기적인 붐을 만들기 어렵게 할 것이다. 거품을 주도했던 미국 주택시장은 2012년까지도 바닥을 지났다는 확신이 없는 상황이며 영국, 아일랜드, 스페인을 필두로 한 유럽도 유사하다. 중국과 동아시아가 일정한 성장 동력을 배경으로 물가도 상대적으로 높게 유지되고 부동산 가격도 상승추세를 타고 있지만 이를 억제하기 위한 정책당국의 긴장이 상당한 만큼 거품이 만들어질 가능성은 희박하다. 특히 부동산 시장의 활황에 연료를 공급해왔던 금융 시스템이 붕괴된 상황에서 또 다시 첨단 금융기법과 부동산 대출을 엮어서 금융을 팽창시키기는 쉽지 않을 것이다. 우리나라도 예외일 수 없다.

② 인구와 가구 구조의 대변화가 시작되었고 이것이 과거처럼 주택을 대규모로 장기공급해온 구조를 더 이상 불가능하게 하고 있다. 이미 주택 보급률이 100%를 넘어간 상황에서 2010년부터 베이비 붐 세대의 은퇴가 시작되었다. 2015년부터는 주택 주요 수요층인 40~50대 인구 비중도 감소할 전망이어서 더 이상 구매능력을 가진 대량의 수요층이 매년 확대되기는 어렵다. 2010년부터 강력하게 확산된 부동산시장 대세 하락 전망의 배경이기도 하다. 더욱이 경제력이 취약한 30대 이하나 70대 이상의 1,2인 가구가 가구 수 증가를 주도하면서 과거 같이 중형 아파트와 같은 고가 아파트 수요가 더 이상 만들어질 수 없는 환경이 되었다. 양적인 주택수요 증가 추이도 질적인 주택수요 양상도 과거와는 상당히 다를 것이 확실해지고 있는 것이다.

③ 2008년부터 사실상 지속되고 있는 장기침체와 소득 불평구조가 주택 구매력을 장기적으로 제약하고 있다. 현재 세계경제는 북미와 유럽이라고 하는 주요 선진 경제권이 장기침체와 저성장에서 쉽게 탈출하기 어려운 상황이며, 거의 유일하게 성장 동력이 다소 유지되는 중국과 동아시아도 과거의 고성장을 기대할 수는 없다. 가계의 소득 상황이 개선될 여지가 매우 희박한 상황에서 주택시장이 이전처럼 회복될 수는 없는 것이다.

④ 특히 우리나라는 천조 원에 이른 가계부채가 부동산 시장을 근원적으로 제약하고 있다. 2000년대 부동산 거품이 가계부채를 연료로 가열되었던 것을 상기하면 가계부채 억제는 곧 부동산 시장의 엔진이 식는 것이다. 그런데 지금은 부동산 시장을 살리는 것보다 가계부채의 위험을 관리하는 것이 더 중요하다는 공감대가 상당히 크게 퍼져 있는 상황이다. LTV나 DTI 같은 금융을 풀어서 부동산을 살리는 해법은 선택 가능한 옵션이 아니게 된 것이다.

⑤ 2010년 무상급식과 무상 교육, 무상 보육 등에서 발화된 보편 복지 요구가 국민의 요구이자 시대의 요구가 되고 주거복지로까지 확산되면서, 주택 문제가 부동산 시장 살리기 문제가 아니라 주거 복지실현 문제로 전환된 점이 결정적으로 중요하다. “주택이 팔리는 상품이나 가치가 불어나는 자산이기 이전에 살아가는 공간”이고 국민에게 필요한 것은 “살아갈 공간”이라는 공감대가 국민들에게 퍼지기 시작한 것이다. 실로 획기적인 인식변화가 될 것이다. 주택이 상품과 자산 이전에 주거 공간이라고 국민들이 생각하면 할수록 ‘시장’을 살릴 것인가 아닌가는 상대적으로 중요성이 줄어들게 될 것이다.

 

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Posted by 새사연 미디어센터