2017 청춘시장: 내 청춘의 가격은 얼마일까

흙수저로 태어나 달관과 포기를 먼저 깨달은 세대의 생활과 생존

청춘에게 붙어 있는 가격표와 청춘/사회의 손익 비교표를 쓴 ‘청춘의 가격’ 출간 기념 강연회에

새사연 회원님들을 초대합니다.

 

  • 강연자: 강세진, 송민정, 최정은 (저자, 새로운사회를여는연구원 연구원)

  • 일시: 2017년 3월 31일 (금) 저녁 7시

  • 장소: 광화문 복합문화공간 에무

  • 대상: 새사연 전체 회원

  • 가격: 무료

  • 신청방법: 신청하기

  • 문의: 새로운사회를여는연구원 02-322-4692 / edu@saesayon.org


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황서연/ 새사연 회원




작년부터 대학가를 중심으로 동전노래방과 인형뽑기방이 빠르게 늘고 있다. 동전노래방은 500원에 1~2곡을 부를 수 있는 노래방 박스가 있고, 인형뽑기방은 보통 1,000원에 2~4번 기회가 있는 인형뽑기 기계가 있다. 최근 한 기사에 따르면 인형뽑기방의 경우 2년 사이 24배나 증가할 정도로 폭발적으로 늘었다(한국경제TV, 2017년1월4일). 이는 청년(대학생 포함)들의 사정과 관련이 있다.



동전노래방과 인형뽑기방의 공통점 소액으로짧은 시간에감정소비 없이


동전노래방과 인형뽑기방의 공통점은 비교적 소액으로, 짧은 시간에 감정소비 없이 즐길 수 있다는 점이다. 빈곤과 고독, 과도한 경쟁으로 인한 인간관계의 축소, 단절을 경험하고 있는 현재의 청년들은 경제적, 시간적, 정서적 여유를 걱정하지 않아도 되는 이들 신종오락 공간에 흥미를 느낀다. 주머니에 천 원짜리 한 두 장만 있다면, 함께 할 사람이 없더라도 언제든지 찾아가서 짧게 즐길 수 있는 것이다. 최근 사회관계망서비스(SNS)에서 청년들은 스트레스를 달래기 위해 소액의 사치(치킨, 택시 등)를 부리며 이 비용을 매우 극단적인 표현인 ‘시X비용’이라고 일컫는 현상까지 등장했는데, 동전노래방과 인형뽑기방도 이 현상의 연장선에서 이해될 수 있다(경향신문, 2017년1월29일).


한편, 사업자 입장에서 동전노래방과 인형뽑기방은 기계별 매출은 적지만 매장 공간을 쪼개서 좁은 면적에 많은 기계를 배치할 수 있고, 빠르게 회전되기 때문에 전체 수익률을 높일 수 있어 관심을 끌고 있다. 이처럼 수요자와 공급자의 이해관계가 맞물림에 따라, 동전노래방과 인형뽑기방은 폭발적으로 증가하고 있다.


사실 동전노래방과 인형뽑기방은 기존에 없던 것이 새롭게 등장한 것이 아니다. 과거 오락실 구석에 놓여 있던 동전노래기계 박스와 길거리에 놓여 있던 인형뽑기 기계를 많은 이들이 기억할 것이다. 그런데 동전노래방과 인형뽑기방이라는 형태로 새롭게 등장한 이유는 무엇일까.



동전노래방인형뽑기방 그리고 셰어하우스


동전노래방과 인형뽑기방이 등장한 맥락은 셰어하우스와 비슷하다. 셰어하우스는 공용공간은 공유하고 방을 개별 혹은 2인 이상이서 사용하는 주거방식인데, 2012년 정도를 기점으로 서울 등 청년들이 밀집한 대도시를 중심으로 공급되기 시작했다. 사업자는 보통 교통이 편리한 지역에서 방 3개 이상의 주택을 확보하여 3명 이상에게 임대하고 관리한다. 셰어하우스도 과거에 없었던 것이 아니다. 월세나 사글세를 아끼기 위해 친구나 동료와 한 집에서 함께 살아온 경험은 도시화와 함께 언제나 존재했고, 주거공간을 쪼개어 수요자의 부담 금액을 낮추고 사업자의 수익률은 높이는 고시원은 현재도 성업하기 때문이다.


다만, 셰어하우스는 기존 고시원이 갖고 있는 부정적인 이미지를 역세권의 실제 주택용도의 건물을 활용하면서 희석시켰고, 입주자 연령이나 취미를 제한함으로써 정서적 유대감을 가질 수 있도록 유도하였다. 공간을 쪼갬으로서 월세의 절대 금액을 낮추었고, 보증금 역시 월세의 2~3배 수준으로 유지하면서 가난한 청년들에게 심리적 진입장벽을 낮추는 데 성공했다. 동전노래방과 인형뽑기방도 과거에 위치했던 오락실이나 길거리가 아니라 번듯한 상가 1층에 위치하고 있고, 청년들이 선호할 인테리어나 소품(특히 인형뽑기기계 경품은 주로 현재 청년들이 10대 때 좋아했던 포켓몬스터 인형)을 배치함으로써 정서적 유대감을 유도하였고, 앞서 언급하였듯이 1회 이용의 절대 금액이 낮다는 점에서 셰어하우스와 여러모로 닮아있다.



셰어하우스는 주거 대안이라기보다 청년 빈곤의 현상


그런데 최근 서울시를 비롯한 지방자치단체는 청년 주거문제를 해결한다는 명분으로 공공의 자원이 투입되는 임대주택을 셰어하우스 형태로 공급하기 시작했다. 대표적인 사례가 서울시의 ‘역세권2030 청년주택’, 제주특별자치도의 ‘탐라하우스’로 기존 기숙사형태의 공공임대주택과는 별개로 일반주택을 활용하는 셰어하우스로 공급할 계획을 밝혔다. 셰어하우스 형식으로 공급함으로써 인당 공급단가를 낮추고, 더 많은 이들에게 혜택이 돌아갈 수 있다는 측면은 분명 무시할 수 없고 이해가는 측면도 있다.


그러나 셰어하우스가 등장한 맥락을 고려한다면 셰어하우스는 주거 대안이라기보다 청년 빈곤의 현상으로 이해되어야 한다는 점에서 아쉬움이 크다. 엄밀하게 말해 셰어하우스는 가난한 청년들의 처지를 겨냥한 것에 가깝다. 이를 공공에서 마치 주거대안인 것처럼 정당화하여 공급하는 것은 문제가 있다. 먼저 청년들도 성인으로서 적절한 시설을 갖춘 독립공간에서 생활해야한다는 인권적 차원에서도 물론이고, 앞으로 우리 사회가 청년 등 사회적 약자를 대하는 방식의 전례가 될 수 있다는 점에서도 걱정이 된다. 근본적으로는 청년들의 빈곤을 해결해야 하겠지만, 사회가 청년을 대하는 자세가 셰어하우스를 통해서도 드러나는 것이 아닐까.


출처: 이영호 기자, “인형 뽑기방 2년새 무려 24배 급증…대체 왜?”, 한국경제TV, 2017년 1월 4일.

이유진 기자, “스트레스 사회, ‘시발비용’을 아십니까”, 경향신문, 2017년 1월 29일.


원문 바로가기: http://saesayon.org/2017/03/22/20451/


발행일: 2017.03.22.

발행처: 새로운사회를여는연구원

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권순형/ 새사연 이사


 


서민들의 주거불안을 이용한 신산업 육성정책


기업형 임대주택리츠 사업구조


기업형 임대주택공급에 대한 정부의 지원은 전방위적으로 진행되고 있다. 기업형 임대주택리츠는 리츠를 통해 기업형 임대주택 공급을 활성화한다는 명분으로 도입되었다. 기업형임대주택리츠는 리츠방식으로 자금을 조달하여 주택을 건설하거나 매입하여 8년 동안 기업형 임대주택으로 사용한 후 주택을 매각하여 리츠를 청산한다. 기업형 임대주택리츠의 재원은 자본금 출자와 외부 차입 및 임차인의 임대보증금으로 조달되며, 출자는 민간사업자의 출자와 주택기금의 자본출자로 구성된다. 또한 융자는 주택기금융자와 민간차입으로 조달한다. 기업형 임대주택리츠는 건설형과 매입형으로 나뉘는데 기본적인 사업구조는 공공임대주택리츠와 동일한 구조를 가지고 있다. 단, 기업형의 경우, 민간임대주택으로 임대 운영기간 동안 임대료에 제한이 없다. 뿐만 아니라 LH의 환매 특약이 없다는 점에서 공공임대주택리츠와 구분된다.


기업형 임대주택리츠 공공지원


기업형 임대주택은 민간기업의 임대주택 공급 확대를 위해 도입되었으나 실제 운영은 공공지원을 통해 민간자본의 수익을 보장하는 구조로 구성되어 있다. 우선 주택기금은 기업형 임대주택 리츠에 출자하는 방식으로 사업을 지원한다. 주택도시기금의 출자는 하나의 Hub리츠를 구성하고 Hub리츠가 모(母)리츠가 되어 민간이 참여하는 개별 자(子)리츠에 출자를 하는 구조이다.


기업형 임대주택리츠 전체 사업비에서 자본금이 차지하는 비중은 약 30% 수준이며, 주택기금 출자는 전체 자본금의 50~80%를 출자한다. 2015년부터 2016년 10월까지 주택기금이 출자를 결정한 기업형임대주택리츠의 자본금 출자 비율은 평균 65.3%를 점하고 있어 사실상 절대적인 역할을 수행하고 있다. 이에 반해 민간사업자의 자본금 비율은 34.7% 정도에 그치고 있다. 기업형 임대주택 리츠는 외형적으로는 민간사업자가 민간투자로 사업이 이루어지고 있는 것처럼 꾸며져 있으나 실상은 주택기금이 자본금의 대부분을 출자하여 사업이 진행되고 있다.


기업형 임대주택리츠 자본구성에서 주택기금이 차지하는 비중은 65% 이상을 점하고 있음에도 리츠 배당구조는 철저하게 민간사업자 중심으로 설계되어 있다. 민간사업자가 기업형 임대주택리츠에 출자를 요청할 경우, 사업자는 주택기금의 수익률과 관련해서 2가지 방안 중 하나를 선택하여 사업을 제안할 수 있다.


우선 1안은 민간사업자의 수익률을 6% 이하로 할 경우, 주택기금의 수익률은 3%로 민간출자자본의 수익률이 1% 상승 할 때마다 주택기금의 수익률을 0.2% 상향하는 방안이다. 1안은 초과상승에 따른 처분이익의 10%를 주택기금에 추가 배당하여야 한다. 다음으로 2안은 주택기금 수익률을 3.5%로 하고 주택가격 초과 상승으로 인한 처분이익의 50%를 기금출자비율을 곱한 금액으로 추가 배당하는 방안이다.


이러한 배당구조는 민간자본의 수익률은 최소 6% 수준으로 결정하고 주택기금의 수익률은 3~3.5%로 고정하는 효과를 초래한다. 또한 주택가격 상승에 따른 초과수익 배당은 1안의 경우 주택기금은 초과수익의 20%를 배당 받게 되며, 2안은 전체 초과수익의 50%에서 출자비율을 곱한 금액을 배당 받을 수 있다. 결국 이러한 배당구조는 주택기금이 리츠 자본금의 65% 이상을 가지고 있지만 수익배당에서는 민간자본이 훨씬 높은 배당이 가능하고 주택가격 상승에 따른 초과이익은 대부분 민간자본에게 귀속시키는 구조이다.


기업형 임대주택 리츠의 재원조달은 자본금 30%, 융자 50%, 임대보증금 20%로 구성된다. 이중에 융자금은 주택기금 융자금과 민간차입금으로 구성된다. 주택기금은 기업형 임대주택리츠에 출자 이외에 융자를 통하여 사업을 지원하고 있다.


주택기금의 융자한도는 주택의 전용면적을 기준으로 호당 8,000만원~12,000만원을 지원하고 있으며, 이러한 한도는 전체 차입금의 80% 정도에 해당되며 나머지 20%를 민간차입금으로 조달한다. 기업형 임대주택리츠 융자금리와 한도는 저소득층의 주거안정을 위하여 공급하는 공공임대주택에 대한 지원과 비교하여 융자금리가 낮고 융자한도는 훨씬 크다. 기업형 임대주택리츠 융자금리는 2~2.5%로 공공임대주택건설 융자금리인 2.3~2.8%보다 낮게 책정되어 있다. 또한 융자한도도 기업형 임대주택리츠의 경우 전용면적 60㎡이하의 주택은 호당 8,000만원인 반면 공공임대주택은 호당 5,500만원이다. 기업형 임대주택에 지원되는 기금의 융자금리와 융자한도가 공공임대주택에 적용되는 융자금리와 융자한도보다 더 좋은 조건을 부여하고 있다. (…계속)


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발행일: 2017.03.23.

발행처: 새로운사회를여는연구원

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권순형/ 새사연 이사


자본주의 시장원리에 반하는 공공임대주택 리츠


부동산 리츠란?


리츠(REITs)는’Real Estate Investment Trusts’의 약자로, 다수 투자자들로부터 자금을 조달하여 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 간접투자 상품을 의미한다. 국내에서 리츠가 도입된 것은 2001년 4월 일반인의 부동산 간접투자기회 제공 및 부동산 시장의 활성화를 위해 『부동산투자회사법』 이 제정된 이후 이다. 2001년 당시 리츠 도입의 목적은 ① 소액다수 투자자에게 부동산 간접투자 기회 제공 ② 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 부동산 가격 안정 ③ 기업 구조조정을 위한 부동산 매각 지원, 재무구조 개선을 통한 기업 구조조정 지원 ④ 다수의 투자자 및 대규모 자금 조달을 통한 건설 및 부동산 경기 활성화 ⑤ 투명성 제고 및 금융 활성화를 통한 부동산 시장 선진화 등 이었다.


리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 조달하여 부동산에 투자하는 간접투자 상품으로 직접 투자와 비교하여 몇 가지 장점을 가지고 있다. 우선, 전문적인 운영인력에 의한 시장조사와 분석을 통하여 위험 대비 높은 수익률을 기대할 수 있다. 둘째, 다수의 개인 투자자 등 소규모 자금으로도 안정적인 대형 부동산의 투자기회를 얻을 수 있다. 셋째, 상장된 리츠의 경우 보유 주식을 매각하는 것이 가능하여 유동성이 높은 장점이 있다. 마지막으로, 배당 가능 이익의 90% 이상을 배당할 경우 배당소득세가 감면되는 등 세제혜택이 있다. 도입목적에서 나타나듯이 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 조달하여 전문적인 시장조사와 분석을 통하여 부동산 투자상품을 개발하여 운용수익을 만들어 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 하고 있다. 이러한 점에서 리츠는 자산의 투자, 운용, 자산관리를 담당하고 자산관리회사(AMC ; Asset Management Company)에 위탁하는 방식으로 대부분 운용되고 있다. 리츠에서 자산관리회사는 부동산 투자상품 개발, 투자자 모집 및 위험 관리방안 수립, 부동산 매각 및 리츠 청산 등 리츠 설립과 운영 및 청산 등 전과정에서 핵심적인 역할을 수행한다.


리츠는 부동산에 대한 간접투자상품으로 투자에 따른 수익 배당을 목적으로 한다. 자본주의 시장에서 상품에 대한 투자는 수익과 위험을 동반한다. 투자자는 투자에 따른 수익을 기대할 수 있으며, 위험은 투자자 본인에게 귀속된다. 리츠에서도 투자자는 운용수익을 배당 받을 수 있는 반면 투자에 따른 위험은 투자자 개인의 책임을 지게 된다. 자본주의 시장에서 투자 위험과 기대수익은 비례한다. 위험이 높은 상품은 높은 수익이 기대되고, 위험이 낮은 상품은 낮은 수익이 기대된다. 리츠는 수익을 목적으로 운용되는 간접투자상품으로 투자에 따른 위험을 전문적인 자산관리회사를 통하여 관리하고, 다수의 투자자들에게 분산하고 있는 것이 특징이다.


 

리츠를 통한 공공임대주택 공급


박근혜 정부는 공공임대주택에 민간자본을 끌어들이기 위해 리츠를 도입하였다. 공공임대주택리츠로 명명된 새로운 공공임대주택정책은 공공임대주택 공급주체인 LH공사의 재정적 부담을 이유를 근거로 제시하였다. 2009년 주택공사와 토지공사를 통합하여 출범한 LH공사는 막대한 부채부담을 해결하기 위한 경영정상화 방안을 발표하였다. LH공사는 경영정상화 방안에서 부채 증가의 원인을 국민임대주택 등 재무역량을 초과한 정책사업 수행과 임대주택사업의 구조적 문제, 부동산 경기 침체에 따른 토지 매각 지연 등을 꼽았다. 특히 국민임대주택을 공급하기 위해서는 1호당 9,300만원의 금융부채가 발생하게 된다는 점을 지적하였다. LH공사는 공공임대주택 공급에서 발생하는 부채 문제를 해결하기 위하여 민간자본을 끌어들여 공공임대주택을 공급하는 리츠를 도입하였다.


공공임대주택리츠의 사업구조는 LH공사와 주택도시기금이 공동으로 리츠를 설립하여 LH의 공동주택용지를 매입한 후 사업계획승인을 받아 건설 시행하고, 임대의무기간이 종료된 이후 임대주택을 매각하여 리츠를 청산하는 방식으로 구성되어 있다. 임대의무기간이 종료된 이후 임대주택은 분양전환을 통하여 매각되며, 미분양 주택은 LH공사가 환매특약을 적용하여 매입하게 된다. 민간자본은 출자, 융자, 출자&융자 방식으로 참여가 가능하며, 출자의 경우 민간자본의 선순위로 배당을 받을 수 있는 권리를 가지게 된다.

 


수익률 보장을 통한 민간자본 유치


공공임대주택리츠는 공공임대주택공급에 민간자본을 유치한다는 명분으로 도입되었지만 실상은 민간자본에게 사실상 무위험 수익률을 보장하는 방식으로 구성되어 있다. 공공임대주택리츠가 민간자본에 무위험 수익률을 보장하고 있는 것은 사업구조와 재원조달구조를 통해서 확인이 가능하다. 우선 재원조달구조를 보면 전체 사업비의 15%는 LH공사와 주택기금의 출자를 통해서 조달되며, 임대보증금으로 전체 사업비의 35%를 조달한다. 나머지 50%는 융자를 통하여 조달되며 주택기금은 후순위로 20%, 민간자본은 선순위로 30%를 조달하는 것으로 계획되어 있다.


공공임대 리츠에 민간자본은 출자와 융자 등을 통하여 사업에 참여할 수 있다. 융자는 리츠가 사업비를 대출 받는 방식으로 주택기금융자와 민간자본 융자로 구성된다. 민간자본 융자는 선순위융자로 조달되며 조달 금리는 10년 만기 국고채 수익률3.6%에 50bp를 가산하여 연4.1%를 적용하고 있다. 반면 주택기금융자는 후순위로3.26%를 적용하고 있다. 일반적으로 조달금리는 사업의 위험에 비례한다. 해당 선순위 채권은 다른 채권에 비하여 우선하여 회수할 수 있는 권리를 의미하며, 후순위 채권은 선순위채권자에 대한 원리금을 전액 지급한 후에 원리금 지급이 가능한 채권을 의미한다. 따라서 선순위 채권으로 융자되는 민간투자자의 융자금은 후순위 채권인 주택기금융자금보다 우선 보호를 받을 수 있다. (…계속)


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발행일: 2017.03.16


발행처: 새로운사회를여는연구원

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권순형/ 새사연 이사



공익사업으로 둔갑한 기업형 임대주택

  

공익사업과 토지 수용권


사전적 의미에서 공익사업은 국가 또는 지방자치단체 등의 공적기관이 공공의 이익을 위하여 재정자금을 투자하여 벌이는 사업을 의미한다. 공익사업은 공공의 이익을 위하여 공공기관 등이 시행하는 사업이므로 국가 등 사업시행자는 공익사업의 대상이 되는 토지 등을 강제로 취득하여 사용할 수 있다. 헌법으로 재산권이 보호되고 있는 대한민국에서 토지 등의 수용∙사용은 개인의 재산권에 대한 중대한 침해이다. 하지만 공공복리를 위하여 법률이 정하는 경우 제한된다. 공익사업은 공공의 복리를 위한 사업으로 토지를 수용하거나 사용할 수 있다고 법률로 규정한다. 이러한 공익사업에 대한 정의는 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』(이하 “토지보상법”이라 한다.) 제2조에서 “법 제4조에 각호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다”로 규정하여, 토지보상법 제4조에 따라 법률로 토지 등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업을 공익사업으로 분류하고 있다.

 

토지보상법 제4조(공익사업) 이 법에 따라 토지 등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음의 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다.

  1. 국방ㆍ군사에 관한 사업
  2. 관계 법률에 따라 허가·인가ㆍ승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도ㆍ도로ㆍ공항ㆍ항만ㆍ주차장ㆍ공영차고지ㆍ화물터미널ㆍ궤도ㆍ하천ㆍ제방ㆍ댐ㆍ운하ㆍ수도ㆍ·하수도ㆍ하수종말처리ㆍ폐수처리ㆍ사방ㆍ방풍ㆍ방화ㆍ방조ㆍ방수ㆍ저수지ㆍ용수로ㆍ배수로ㆍ석유비축ㆍ송유ㆍ폐기물처리ㆍ전기ㆍ전기통신ㆍ방송ㆍ가스 및 기상 관측에 관한 사업
  3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사ㆍ공장ㆍ연구소ㆍ시험소ㆍ보건시설ㆍ문화시설ㆍ공원ㆍ수목원ㆍ광장ㆍ운동장ㆍ시장ㆍ묘지ㆍ 화장장ㆍ도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업
  4. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교·도서관·박물관 및 미술관 건립에 관한 사업
  5. 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업
  6. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적치장 또는 그 밖의 부속시설에 관한 사업
  7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업
  8. 그 밖에 별표에 규정된 법률에 따라 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업

 


토지보상법4조8호의 별표는 개별법에 따라 토지를 수용하거나 사용할 수 있는 사업을 열거하고 있으며, 토지보상법 제4조의2에서는 “이 법에 따라 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업은 제4조 또는 별표에 규정된 법률에 따르지 아니하고는 정할 수 없다”로 규정하여 공익사업의 구분을 엄격히 정하고 있다. 토지보상법4조8호의 별표에서 열거하고 있는 공익사업과 관련된 법률은 전체110개에 이르고 있다. 토지보상법4조의8호의 별표45에서 “『민간임대주택에 관한 특별법』(이하 “민간임대주택법”이라 한다.) 제20조에 따라 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업”을 공익사업으로 규정하고 있다. 또한 민간임대주택법 제20조 ①항에서 “임대사업자가 전용면적85㎡이하의 민간임대주택을 100호 이상 건설하기 위하여 사업 대상 토지 면적의 80% 이상을 매입한 경우로서 나머지 토지를 취득하지 아니하면 그 사업을 시행하기가 현저히 곤란해질 사유가 있는 경우에는 시·도지사에게 「토지보상법」 제4조제5호에 따른 지정을 요청할 수 있다.” 로 규정하고 있으며, ②항에서 “제1항에 따라 지정을 받은 임대사업자가 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받으면 「토지보상법」 제20조제1항에 따른 사업인정을 받은 것으로 본다.”로 규정하고 있다. 즉 기업형 임대주택사업자가 기업형 임대주택공급을 목적으로 대상 토지의 80% 이상을 매입(토지사용승낙을 받은 경우 포함)하면 나머지 토지를 강제로 수용할 수 있는 권한을 부여하고 있다. 기업형 임대주택 공익사업으로 규정되고 기업형 임대주택사업자는 토지를 강제로 수용할 수 있는 공익사업자로 규정되고 있다.


기업형 임대주택 촉진지구와 토지수용권


민간임대주택법에서 모든 기업형 임대주택사업자에게 토지 수용권을 부여하고 있지는 않다. 토지수용권이 부여되는 기업형 임대주택은 “기업형 임대주택 공급촉진지구”로 지정된 구역의 시행자로 제한된다. 기업형 임대주택 공급촉진지구는 시·도지사 등 지정권자가 부지 면적이5,000㎡이상의 범위에서 부지 면적 중 유상공급 면적(도로, 공원 등 관리청에 귀속되는 공공시설 면적을 제외한 면적을 말한다)의 50% 이상을 기업형 임대주택으로 건설·공급하기 위하여 지정한 구역을 의미한다. 또한 민간임대주택법 제23조에서 지정권자는 촉진지구 안에서 국공유지를 제외한 토지면적의 50% 이상에 해당하는 토지를 소유한 기업형 임대사업자를 시행자로 정할 수 있도록 규정하고 있다. 이러한 규정에 따라 지정권자인 시·도지사, 국토부장관이 기업형 임대주택 촉진지구로 지정하면 촉진지구 토지면적의 50% 이상을 소유한 기업형 임대주택사업자를 시행자로 지정할 수 있고, 시행자로 지정된 기업형 임대주택사업자는 토지면적의 80% 이상의 소유권을 확보하면 미동의자가 보유한 토지를 강제로 수용할 수 있게 된다.


한편 기업형 임대주택 촉진지구 지정은 국토부장관이 필요하다고 인정하는 경우 개발행위제한구역(그린벨트)을 해제하여 지정하는 경우를 포함하며, 촉진지구 면적이 30만㎡이상인 경우, 긴급히 사업을 시행할 필요가 있는 경우를 포함하도록 규정되어 있다. 이 규정에 따라 국토부장관은 그린벨트를 해제하여 대규모 기업형 임대주택촉진지구로 지정하여 개발하여 택지를 기업형 임대주택사업자에게 우선 공급하도록 규정되어 있다. 다른 한편 기업형 임대주택 공급촉진지구에서 LH 등 공공주택사업자가 시행자로 선정할 수 있으나 공공주택사업자의 업무는 택지조성으로 한정되며 택지는 기업형 임대주택사업자에게 매각되어 기업형 임대주택 공급에 활용된다. 기업형 임대주택공급 촉진지구는 민간 임대사업자에게 토지수용권을 부여하거나 공공의 수용권을 통하여 조성된 택지를 임대사업자에게 50% 이상을 제공하여 기업형 임대주택을 공급하도록 적용되고 있다. 기업형 임대주택 촉진지구는 민간시행자에게 토지수용권을 부여하여 공익사업 시행자와 동일한 위상을 부여하고 있으며, 공공주택사업자가 공공수용권을 사용하여 조성한 택지를 기업형 임대사업자에게 우선 공급하여 공용수용권이 효과를 이전시키고 있다. (… 계속)



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발행일: 2017.03.10


발행처: 새로운사회를여는연구원 

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Posted by 새사연 미디어센터

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