권순형/ 새사연 이사



공익사업으로 둔갑한 기업형 임대주택

  

공익사업과 토지 수용권


사전적 의미에서 공익사업은 국가 또는 지방자치단체 등의 공적기관이 공공의 이익을 위하여 재정자금을 투자하여 벌이는 사업을 의미한다. 공익사업은 공공의 이익을 위하여 공공기관 등이 시행하는 사업이므로 국가 등 사업시행자는 공익사업의 대상이 되는 토지 등을 강제로 취득하여 사용할 수 있다. 헌법으로 재산권이 보호되고 있는 대한민국에서 토지 등의 수용∙사용은 개인의 재산권에 대한 중대한 침해이다. 하지만 공공복리를 위하여 법률이 정하는 경우 제한된다. 공익사업은 공공의 복리를 위한 사업으로 토지를 수용하거나 사용할 수 있다고 법률로 규정한다. 이러한 공익사업에 대한 정의는 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』(이하 “토지보상법”이라 한다.) 제2조에서 “법 제4조에 각호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다”로 규정하여, 토지보상법 제4조에 따라 법률로 토지 등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업을 공익사업으로 분류하고 있다.

 

토지보상법 제4조(공익사업) 이 법에 따라 토지 등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음의 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다.

  1. 국방ㆍ군사에 관한 사업
  2. 관계 법률에 따라 허가·인가ㆍ승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도ㆍ도로ㆍ공항ㆍ항만ㆍ주차장ㆍ공영차고지ㆍ화물터미널ㆍ궤도ㆍ하천ㆍ제방ㆍ댐ㆍ운하ㆍ수도ㆍ·하수도ㆍ하수종말처리ㆍ폐수처리ㆍ사방ㆍ방풍ㆍ방화ㆍ방조ㆍ방수ㆍ저수지ㆍ용수로ㆍ배수로ㆍ석유비축ㆍ송유ㆍ폐기물처리ㆍ전기ㆍ전기통신ㆍ방송ㆍ가스 및 기상 관측에 관한 사업
  3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사ㆍ공장ㆍ연구소ㆍ시험소ㆍ보건시설ㆍ문화시설ㆍ공원ㆍ수목원ㆍ광장ㆍ운동장ㆍ시장ㆍ묘지ㆍ 화장장ㆍ도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업
  4. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교·도서관·박물관 및 미술관 건립에 관한 사업
  5. 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업
  6. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적치장 또는 그 밖의 부속시설에 관한 사업
  7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업
  8. 그 밖에 별표에 규정된 법률에 따라 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업

 


토지보상법4조8호의 별표는 개별법에 따라 토지를 수용하거나 사용할 수 있는 사업을 열거하고 있으며, 토지보상법 제4조의2에서는 “이 법에 따라 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업은 제4조 또는 별표에 규정된 법률에 따르지 아니하고는 정할 수 없다”로 규정하여 공익사업의 구분을 엄격히 정하고 있다. 토지보상법4조8호의 별표에서 열거하고 있는 공익사업과 관련된 법률은 전체110개에 이르고 있다. 토지보상법4조의8호의 별표45에서 “『민간임대주택에 관한 특별법』(이하 “민간임대주택법”이라 한다.) 제20조에 따라 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업”을 공익사업으로 규정하고 있다. 또한 민간임대주택법 제20조 ①항에서 “임대사업자가 전용면적85㎡이하의 민간임대주택을 100호 이상 건설하기 위하여 사업 대상 토지 면적의 80% 이상을 매입한 경우로서 나머지 토지를 취득하지 아니하면 그 사업을 시행하기가 현저히 곤란해질 사유가 있는 경우에는 시·도지사에게 「토지보상법」 제4조제5호에 따른 지정을 요청할 수 있다.” 로 규정하고 있으며, ②항에서 “제1항에 따라 지정을 받은 임대사업자가 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받으면 「토지보상법」 제20조제1항에 따른 사업인정을 받은 것으로 본다.”로 규정하고 있다. 즉 기업형 임대주택사업자가 기업형 임대주택공급을 목적으로 대상 토지의 80% 이상을 매입(토지사용승낙을 받은 경우 포함)하면 나머지 토지를 강제로 수용할 수 있는 권한을 부여하고 있다. 기업형 임대주택 공익사업으로 규정되고 기업형 임대주택사업자는 토지를 강제로 수용할 수 있는 공익사업자로 규정되고 있다.


기업형 임대주택 촉진지구와 토지수용권


민간임대주택법에서 모든 기업형 임대주택사업자에게 토지 수용권을 부여하고 있지는 않다. 토지수용권이 부여되는 기업형 임대주택은 “기업형 임대주택 공급촉진지구”로 지정된 구역의 시행자로 제한된다. 기업형 임대주택 공급촉진지구는 시·도지사 등 지정권자가 부지 면적이5,000㎡이상의 범위에서 부지 면적 중 유상공급 면적(도로, 공원 등 관리청에 귀속되는 공공시설 면적을 제외한 면적을 말한다)의 50% 이상을 기업형 임대주택으로 건설·공급하기 위하여 지정한 구역을 의미한다. 또한 민간임대주택법 제23조에서 지정권자는 촉진지구 안에서 국공유지를 제외한 토지면적의 50% 이상에 해당하는 토지를 소유한 기업형 임대사업자를 시행자로 정할 수 있도록 규정하고 있다. 이러한 규정에 따라 지정권자인 시·도지사, 국토부장관이 기업형 임대주택 촉진지구로 지정하면 촉진지구 토지면적의 50% 이상을 소유한 기업형 임대주택사업자를 시행자로 지정할 수 있고, 시행자로 지정된 기업형 임대주택사업자는 토지면적의 80% 이상의 소유권을 확보하면 미동의자가 보유한 토지를 강제로 수용할 수 있게 된다.


한편 기업형 임대주택 촉진지구 지정은 국토부장관이 필요하다고 인정하는 경우 개발행위제한구역(그린벨트)을 해제하여 지정하는 경우를 포함하며, 촉진지구 면적이 30만㎡이상인 경우, 긴급히 사업을 시행할 필요가 있는 경우를 포함하도록 규정되어 있다. 이 규정에 따라 국토부장관은 그린벨트를 해제하여 대규모 기업형 임대주택촉진지구로 지정하여 개발하여 택지를 기업형 임대주택사업자에게 우선 공급하도록 규정되어 있다. 다른 한편 기업형 임대주택 공급촉진지구에서 LH 등 공공주택사업자가 시행자로 선정할 수 있으나 공공주택사업자의 업무는 택지조성으로 한정되며 택지는 기업형 임대주택사업자에게 매각되어 기업형 임대주택 공급에 활용된다. 기업형 임대주택공급 촉진지구는 민간 임대사업자에게 토지수용권을 부여하거나 공공의 수용권을 통하여 조성된 택지를 임대사업자에게 50% 이상을 제공하여 기업형 임대주택을 공급하도록 적용되고 있다. 기업형 임대주택 촉진지구는 민간시행자에게 토지수용권을 부여하여 공익사업 시행자와 동일한 위상을 부여하고 있으며, 공공주택사업자가 공공수용권을 사용하여 조성한 택지를 기업형 임대사업자에게 우선 공급하여 공용수용권이 효과를 이전시키고 있다. (… 계속)



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발행일: 2017.03.10


발행처: 새로운사회를여는연구원 

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공지사항2015.07.29 17:17

2015-05-14                                                                                   진남영 / 새사연 부원장


[새사연_이슈진단]기업형임대주택(new stay)사업,아직은시기상조_진남영(20150514).pdf



민간임대주택 특별법 입법 요지

◎ 자가점유율이 지속적으로 하락하고, 임대차 방식은 전세에서 월세로 빠르게 전환됨에 따    라, 임차인들의 주거비 부담이 증가하는 등 민간임대시장의 불안이 심화되고 있음. 민간    부문에서 임대주택의 공급을 증가시켜, 민간임대시장에서 야기되고 있는 주거불안문제      를 해결하기 위한 것이 민간임대주택특별법의 입법취지로 보임

◎ 민간임대주택특별법의 핵심은 중산층을 대상으로 기업이 중심이 되어 대규모(건설형        300호이상, 매입형 100호이상)로 임대형 주택을 공급한다는 것임. 이를 위해 공급주체인    기업에게 저렴

한 택지제공, 금융지원, 세금감면, 건축규제 완화 등 각종 혜택을 제공하여    기업형 임대사업을 육성하기로 함

◎ 2008년 금융위기이후에 심화되어온 양극화현상의 결과로 중산층도 경제적 어려움을 겪    고 있는 현실을 감안했을 때, 중산층을 주거지원의 대상으로 삼을 것은 중요한 진전이라    고 보임

◎ 하지만 저소득층에 대한 주택공급량이 줄어드는 효과가 나타나거나 주거의 공공성이 훼    손되어서는 안 됨

◎ 개인인 소규모 임대업자와 비등록사업자가 압도적 비중을 차지하고 있어 임대시장의 불    안정성이 높은 우리나라의 상황을 고려했을 때 임차인의 교섭력강화와 임대기간 장기화    등 임대시장의 성숙을 위해서는 규모를 육성하는 것도 하나의 좋은 방안일 수 있음

◎ 주택보급률이 103%를 넘은 상황에서 임대시장의 불안은 단순히 공급의 문제가 아니        라 구조적 문제로 인식해야하고, 임대차시장을 포함하여 주거문제의 핵심은 저렴한 부담    가능한 주택의 부족임

 

민간임대주택 특별법의 쟁점

◎ 중산층을 정책대상으로 공적 자원을 투여하는 문제

– 양극화로 인한 중산층붕괴현상에 대한대응으로 몇 가지 전제가 충족된다면 바람직하다고   볼 수 있음

– 공공택지, 주택기금 등 공적 자원을 저소득 계층에 우선 투입하고 중산층지원을 이유로 지   원이 축소 되선 안 됨

– 정부안에 의하면 기업형 임대주택의 대상이 되는 중산층을 3분위에서 8분위까지로 보고     있으나, 자가보유율이 50%를 넘는 상황에서 3분위에서 5분위까지를 지원대상으로 하는     것이 바람직함

– 하지만 이런 경우 임대사업에 참여한 기업의 수익확보가 가능할지 의문시 됨

◎ 민간임대주택 참여자에 대한 특혜가 공공기여에 비해 적정한가 여부

– 기업형 임대주택 지원방안은 다음 표 1과 같이 요약할 수 있음
– 민간임대주택 공급 기업에게 저렴한 택지제공, 금융지원, 세금감면, 건축규제 완화 등 각   종 혜택을 제공할 뿐만 아니라 심지어 개발제한구역을 활용할 수 있게 하고, 개발대상 토   지의 소유권 1/2이상을 확보하면 토지수용권까지 부여하고 있음

– 이러한 지원내용은 유럽이 대부분의 국가에서 시행되고 있는 사회주택지원 수준과 유사함
– 기업형 임대주택은 종전 민간건설사가 건설한 공공건설임대주택보다 더 많은 혜택을 받음   에도 주택공급에 관한 규칙배제, 분양전환시 임차인의 선취득권 배제, 초기 임대료 규제폐   지 등 공공기여는 줄어드는 문제가 있음

– 공공택지공급을 저렴하게 받았거나 기금지원 받은 기업형임대주택이 특별한 제한없이 개   발이익 등을 전취하는 것은 문제가 있음

– 기존 임대사업자의 대부분을 구성하고 있는 개인 소규모 임대사업자와의 형평성도 문제가   됨

– 그러므로 이와 같은 대폭적인 지원을 굳이 영리를 추구하는 기업을 통해 진행하는 것보     다 LH・SH 등 공기업이 주도하여 리츠형태나 채권을 발행해서 진행하거나 공익을 추구하   는 사회적임대사업을 적극 육성하는 것에 대해서도 검토할 필요가 있음


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2014/12/04                                                                       강세진/새사연 이사


[새사연_이슈진단]주택시장동향과여론추이_2014년11월_강세진(20141204).pdf


11월 중 주택가격동향 : 연일 고공행진 중인 주택가격 ▷ 국민은행의 주택가격동향조사에 따르면 11월 중 전국의 주택매매가격은 0.2% 증가하여 상승세를 지속하였으나 10월 중 0.29%가 상승한 것에 비해 상승폭은 둔화되었다. 지역별 상승세는 수도권 0.12%(전월 0.29%), 5개광역시 0.37%(전월 0.38%), 기타 지방 0.2%(전월 0.29%)로써 상승추세가 유지되었으나 상승폭은 축소되었다.

이제는 오르는 것이 당연하고 주택임대시장이 선진화되고 있다는 신호라는 정부의 평가를 받는[ref]10월 마지막주 정부는 '서민주거비 부담을 완화'라는 제목의 ‘10·30 부동산 대책’을 발표하였다. 시장에선 급등하는 전셋값을 완화할 대책이 아닐까 잔뜩 기대하는 눈치였지만, 대부분의 내용은 월세부담을 완화하는 것에 초점이 맞추어져 있었다. 이런 맥락에는 사실상 정부가 전세시대의 종말을 인정하고 있다고 보는 시각이 많으며 전세가 버거우면 차라리 집을 사라는 메시지를 보내는 것이라고 해석되고 있다(정부, 전세 아닌 월세대책 내놓은 이유 [이데일리 2014.11.1. 인터넷]). 한편 서승환 국토교통부장관은 인천 송도 연세대 국제캠퍼스에서 열린 <송도·연세 글로벌 리더스 포럼>에서 “임대차 시장에서 전세가 월세로 바뀌는 것은 피할 수 없는 추세”라며 “추세를 인위적으로 바꾸는 것은 비용이 많이 들 뿐더러 바람직하지 않다”고 말하기도 했다(서승환 “부동산시장 회복 초기단계 진입”[서울신문 2014.11.22. 10면]).[/ref] 주택전세가격의 경우 11월 중 상승세가 전국 0.28%(전월 0.33%), 수도권 0.33%(전월 0.4%), 5개광역시 0.29%(0.28%), 기타 지방 0.12%(전월 0.2%)로 상승추세를 이어갔으나 다행스럽게 상승폭은 둔화되었다.

지난 6개월 간 아파트매매가격동향을 살펴보면 그림1과 같다. 이 기간에 주택거래를 활성화시키기 위한 주요 정책이 7월 24일과 9월 1일에 두 차례 발표되었다.[ref]7월 24일에는 최경환 경제부총리의 취임 첫 정책으로써 LTV와 DTI 등 주택담보대출 기준완화를 포함한 경제정책방향이 발표되었으며, 9월 1일에는 주택재건축 사업의 기준인 재건축연한을 30년으로 낮추는 등의 규제완화가 발표되었다.[/ref] 일각에서 초이노믹스라고까지 찬사를 들었던 이러한 정부의 노력 덕분에 서울의 아파트가격이 모처럼 들썩거린 것을 확인할 수 있다.[ref]7월 28일 이후 아파트매매가격은 전국 1.1%, 서울 0.75%, 서울 강북 0.57%, 서울 강남 0.9% 상승하였다.[/ref] 이런 규제완화 이전에도 전국의 아파트가격은 꾸준한 상승세였는데 서울의 아파트가격은 큰 변동이 없던 상태에서 7월 28일 이후에는 전국의 주택가격 상승세와 유사한 추세를 보일 정도로 촉진되었다. 흥미로운 점은 주택재건축사업에 대한 직접적인 규제완화가 발표된 9월 1일 이후에 서울의 주택가격이 더욱 촉진되었다는 사실이다. 하지만 10월 들어서는 상승세가 꺾이는 것을 볼 수 있다.



주간 아파트매매가격동향 (2014.6.2~11.24)


한편 지난 1년간 아파트전세가격동향을 살펴보면 그림2와 같다. 2014년 2월 26일 정부는 <서민․중산층 주거안정을 위한 임대차시장 선진화 방안>을 발표하였다. 대부분의 내용이 임대시장에 대한 민간투자 활성화에 초점이 맞추어져 있는 가운데[ref]향후 3년간 신규 주택구입 후 준공공임대로 활용시 양도세 면제, 민간자금(리츠, 연기금 등) 유치하여 임대주택 공급 확대 등[/ref] 임대차시장에 큰 영향을 줄 수 있는 사항이 포함되어 있었다. 그간 법적 근거만 있을 뿐 시행되지 않았던 2주택 이상 보유한 사람의 월세임대소득에 소득세를 부과하겠다는 내용이었다. 이런 조치 때문이었는지는 좀 더 면밀한 검토가 필요하겠으나 아파트전세가격의 상승폭이 크게 줄어든 것을 확인할 수 있다. 임대자가 전세에서 월세로 전환하려는 결정에 어느 정도 영향을 끼쳤을 것으로 여겨진다. 하지만 이 조치는 3월 5일 발표된 방침에 따라 2주택 보유자 중 임대소득이 2천만 원 이하인 경우에는 분리과세, 6월 13일 발표된 방침에 따라 임대소득이 2천만 원이 넘는 경우에만 과세하는 것 등으로 점차 후퇴되었다. 그리고 7월 24일과 9월 1일에 발표된 규제완화 이후에 다시 아파트전세가격의 오름폭이 증가한다. 시장을 정상화하겠다는 조치에 전세가격만 들썩인 것이다. 7월 28일 이후 아파트전세가격은 전국 1.31%, 서울 1.5%의 오름세를 보인다.


정부정책동향 : 다음 목표는 주택투기 보장 ▷ 박근혜 대통령은 11월 25일 국무회의를 주재하면서 적정 수익구조를 만들어야 주거도 안정된다는 취지의 발언을 하면서 이른바 <부동산 3법>의 조속한 처리를 국회에 당부하였다.[ref]朴대통령 "적정 수익구조 만들어야 주거도 안정"…부동산법안 처리 촉구 [뉴시스, 2014.11.25. 인터넷][/ref] 전 세계에 이렇게 노골적으로 주택 투기를 부추긴 정부가 존재한 적이 있는지 궁금할 따름이다. 주택산업이 우리 경제에서 차지하는 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 하지만 경제가 제대로 굴러가려면 공급자 못지않게 수요자의 편익도 중요하게 다루어져야 한다. 주택의 수익은 결국 주택의 최종 수요자인 세입자들의 부담이다. 좀 더 여유 있는 계층의 이익을 위해서 어려운 형편의 사람들을 더 어렵게 만들어서는 안 될 것이다.

10월 30일 전세대책은 쏙 뺀 <서민 주거비 부담 완화 대책>[ref]기업형 임대사업자 육성을 위해 규제개선, 준공공임대 지원 강화, 공공건설임대는 공사기간이 짧은 다세대, 연립을 확대, 보증부 월세가구 지원 강화 등을 주요 내용으로 하고 있다.[/ref]을 발표한 정부가 현재 심혈을 기울이고 있는 <부동산 3법>은 분양가상한제 폐지 또는 완화(주택법 개정안), 주택재건축사업 조합원에게 현재 주택 수만큼 분양 허용(도시 및 주거환경 정비법 개정안, 현재는 조합원 1인당 1주택만 분양허용), 재건축초과이익환수제 폐지 및 유예(재건축초과이익 환수에 관한 법률 폐지 및 개정)이다. 현재의 시장상황에서는 큰 실효성이 없지만 분양가상한제는 정부가 주택가격을 안정시키기 위해 노력하고 있다는 상징이다. 조합원 1인당 1주택만 분양하는 것은 1가구 1주택 기조를 유지하고 주택재건축사업구역에서 무분별한 주택투기를 방지하겠다는 것이다. 재건축초과이익환수제 역시 무분별한 주택투기를 방지함과 동시에 불로소득을 방지하여 공평한 사회를 유지하겠다는 의미를 담고 있는 것이다. 이렇게 중차대한 정책기조를 주택시장 활성화라는 명분으로 포기하겠다는 것이다.

이에 야당인 새정치민주연합은 전월세상한제와 계약갱신권을 반영한 <주택임대차 보호법 개정안>이 통과되면 <부동산 3법>의 처리에 협조하겠다는 빅딜을 제안하고 있다. 세입자 보호장치를 먼저 만들고 나서 주택시장의 규제를 풀겠다는 명분이다. 문제는 <부동산 3법>의 개정이 불러올지 모를 재앙을 현재 논의되고 있는 <주택임대차 보호법>으로 막을 수 없다는 것이다. 야당의 안대로 통과되더라도 최장 4년 동안 현재 수준의 임대료가 보장될 뿐이기 때문이다. 일부 전문가들은 임대료 폭등을 우려하여, 또 다른 전문가들은 시장의 자유를 해친다는 이유로 계약갱신권 도입에 회의적이다. 이런 현실론을 떠나서 원칙적으로 주택임대차 보호는 확실한 안전장치가 될 수 있도록 보완되어 도입되어야 한다. <부동산 3법> 처리의 대가로 주고받을 수 있는 사안이 아니다. 떨어질 줄 모르고 고공행진 중인 전세가격이 그 증거이다.


여론동향 : 여전한 투기유혹, 위험한 가계부채 수준, 정신 못 차리는 정부 ▷ 주류 경제학에서는 시장에서 가장 효율적인 가격이 결정될 수 있는 근거로 인간의 합리성을 가정한다. 일부러 손해 보는 일을 할 사람은 없다는 것이다. 하지만 주택가격이 기대만큼 오르지 않으니 시장원리를 입버릇처럼 강조하던 언론에 ‘부동산은 심리’라는 주장까지 나오는 지경이다.

...이 상황에 가만 있으면 안 될 것 같은 분위기를 모두가 느끼는 그런 시기인 것 같습니다. 부동산은 심리라더니 분위기에 따라 움직이는 대중들의 모습을 보면서 역시 부동산은 심리 게임 같다는 생각을 해 봅니다…

출처 : 전혀 달라진 청약 열기.. 역시 부동산은 심리? [헤럴드경제 2014.11.2.]

하지만 이런 분위기에 잘 못 휩쓸리면 돌이킬 수 없는 파국에 이르기도 한다. 여중생을 포함한 일가족 3명이 생활고를 비관해 숨진 사건이 인천에서 발생했다. 처음 듣고는 또 다른 ‘세 모녀 사건’인가 했는데 이 가족이 소유한 주택이 15채나 된다는 것이다. 일확천금을 노리고 경매를 통해 과도한 빚을 지고 주택을 사 모은 결과 지니고 있는 주택을 모두 처분해도 수억 원의 빚이 남는 하우스푸어가 되었고 결국 극단적인 선택을 하였다............


보고서 전문을 보시려면 PDF 아이콘을 눌러 파일을 다운로드 받으시기 바랍니다.

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2013 / 10 / 08 여경훈/새사연 연구원


최근 8.28 전월세대책이라는 명목과 달리, 주택거래에 각정 세제 및 금리 혜택을 부과하는 매매시장 부양정책에 따라 부동산시장이 꿈틀거리고 있다는 뉴스가 적지 않다. 실제 수도권 아파트 매매가격은 전주 대비 0.01% 상승하여 11년 4월 셋째 주 이후 처음으로 상승 전환하였다. 그러나 매매거래가 활성화되면 전세수요가 매매수요로 전환되어 전세 가격이 안정될 것이라는 정부 의도와 달리, 수도권 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.42% 큰 폭으로 상승하였다.


KB은행의 통계 자료에 따르면, 매매가격과 전세가격은 금융위기 직후인 2009년 초 동반 하락한 이후, 수도권을 제외하고 동 지수는 2009~11년 동반 상승하였다. 특히 수도권 전세가격은 지속적으로 상승하고 있지만, 매매가격은 2009년 말부터 거의 4년째 장기침체를 이어가고 있다. 즉 수차례의 정부 부동산대책이 실시되었음에도 불구하고, 발표 전 1개월부터 발표 후 1~3개월, 일시적으로 가격이 정체 또는 상승한 이후 다시 하락 반전하는 추세가 반복되고 있다. 


한국은행은 2%대의 저금리기조를 수년째 유지하고 있으며, 정부는 각종 부동산대책을 통해 규제완화를 실시하고 있다. 또한 가계의 가처분소득 대비 가계부채 비율은 지속적으로 상승하고 있다. 그러나 저금리, 부채, 규제완화에도 불구하고 부동산시장의 장기 침체는 반전되지 않고 있다. 


통상 2000년대 부동산버블을 저금리 기조와 금융규제 완화에 따른 신용팽창으로 설명하는 것이 일반적이다. 따라서 최근 저금리와 규제완화 정책이 부동산시장에 작동하지 않은 다른 요인을 살펴볼 필요가 있다. 최근 부동산시장이 활성화되지 않는 데 대한 일반적인 설명은 아래와 같을 것이다.


첫째, 버블이 형성될 때, 가계는 금리인하와 규제완화에 민감하게 반응하여 레버리지를 상승시켜 가격이 상승한다. 그러나 버블이 붕괴하면, 과도한 부채를 축소해야 하기 때문에 금리인하와 규제완화에 민감하게 반응하지 않을 수 있다. 


둘째, 위와 연관된 것으로 부채 및 가격 조정이 진행된 미국을 비롯한 선진국은 부동산시장의 침체에서 벗어나고 있지만, 한국은 부채축소와 가격하락이 수요를 유발할 만큼 충분히 진행되지 않았다. 즉 우리나라의 부동산시장은 저금리와 규제완화라는 우호적 거시경제 환경에도 불구하고, 부채 및 가격 조정이 충분히 진행되지 않아 장기 침체가 지속되고 있다는 설명이다. 


실제 미국의 가계부채 비율은 2007년(134%), 주택가격(Case/Shiller 10대 대도시)은 2006년에 각각 정점을 찍었다.[아래 왼쪽 그림] 금융위기 이후 주택가격은 2008~9년 대략 32% 떨어진 후, 2011~2년 보합권을 유지하다 올해 대략 10% 정도 상승하였다. 반면 우리나라 가계부채 비율은 작년 말 기준 154%로 금융위기 직전 미국보다 높을 뿐만 아니라 상승폭도 컸다. 그리고 아직 부채축소가 제대로 진행되고 있지 않다. 따라서 서울 아파트 가격은 2010년 정점을 찍은 후 대략 7% 정도 떨어졌지만, 미국에 비해 하락 폭이 크다고 할 수 없다. 


그러나 최근 미국의 주택가격 상승도 30%가 넘는 가격 조정과 천문학적인 양적완화에 따른 일시적 반등인지 아직 예단하기는 이르다. 그리고 수도권 부동산의 침체도 부채와 가격 조정 부족만으로는 설명하기에 충분하지 않다. 유례없는 저금리와 규제완화 정책이 진행되고 있고, 가계부채 비율은 지속적으로 상승하고 있기 때문이다. 또한 서울 아파트 명목가격은 고점 대비 9% 떨어졌지만 실질가격은 3년 동안 16% 떨어졌다. 강남구의 경우 2007년 1월 고점 대비 명목가격은 12.5%, 실질가격은 7년 동안 25% 떨어졌다.....


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Posted by 새사연 미디어센터

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