권순형/ 새사연 이사


 


서민들의 주거불안을 이용한 신산업 육성정책


기업형 임대주택리츠 사업구조


기업형 임대주택공급에 대한 정부의 지원은 전방위적으로 진행되고 있다. 기업형 임대주택리츠는 리츠를 통해 기업형 임대주택 공급을 활성화한다는 명분으로 도입되었다. 기업형임대주택리츠는 리츠방식으로 자금을 조달하여 주택을 건설하거나 매입하여 8년 동안 기업형 임대주택으로 사용한 후 주택을 매각하여 리츠를 청산한다. 기업형 임대주택리츠의 재원은 자본금 출자와 외부 차입 및 임차인의 임대보증금으로 조달되며, 출자는 민간사업자의 출자와 주택기금의 자본출자로 구성된다. 또한 융자는 주택기금융자와 민간차입으로 조달한다. 기업형 임대주택리츠는 건설형과 매입형으로 나뉘는데 기본적인 사업구조는 공공임대주택리츠와 동일한 구조를 가지고 있다. 단, 기업형의 경우, 민간임대주택으로 임대 운영기간 동안 임대료에 제한이 없다. 뿐만 아니라 LH의 환매 특약이 없다는 점에서 공공임대주택리츠와 구분된다.


기업형 임대주택리츠 공공지원


기업형 임대주택은 민간기업의 임대주택 공급 확대를 위해 도입되었으나 실제 운영은 공공지원을 통해 민간자본의 수익을 보장하는 구조로 구성되어 있다. 우선 주택기금은 기업형 임대주택 리츠에 출자하는 방식으로 사업을 지원한다. 주택도시기금의 출자는 하나의 Hub리츠를 구성하고 Hub리츠가 모(母)리츠가 되어 민간이 참여하는 개별 자(子)리츠에 출자를 하는 구조이다.


기업형 임대주택리츠 전체 사업비에서 자본금이 차지하는 비중은 약 30% 수준이며, 주택기금 출자는 전체 자본금의 50~80%를 출자한다. 2015년부터 2016년 10월까지 주택기금이 출자를 결정한 기업형임대주택리츠의 자본금 출자 비율은 평균 65.3%를 점하고 있어 사실상 절대적인 역할을 수행하고 있다. 이에 반해 민간사업자의 자본금 비율은 34.7% 정도에 그치고 있다. 기업형 임대주택 리츠는 외형적으로는 민간사업자가 민간투자로 사업이 이루어지고 있는 것처럼 꾸며져 있으나 실상은 주택기금이 자본금의 대부분을 출자하여 사업이 진행되고 있다.


기업형 임대주택리츠 자본구성에서 주택기금이 차지하는 비중은 65% 이상을 점하고 있음에도 리츠 배당구조는 철저하게 민간사업자 중심으로 설계되어 있다. 민간사업자가 기업형 임대주택리츠에 출자를 요청할 경우, 사업자는 주택기금의 수익률과 관련해서 2가지 방안 중 하나를 선택하여 사업을 제안할 수 있다.


우선 1안은 민간사업자의 수익률을 6% 이하로 할 경우, 주택기금의 수익률은 3%로 민간출자자본의 수익률이 1% 상승 할 때마다 주택기금의 수익률을 0.2% 상향하는 방안이다. 1안은 초과상승에 따른 처분이익의 10%를 주택기금에 추가 배당하여야 한다. 다음으로 2안은 주택기금 수익률을 3.5%로 하고 주택가격 초과 상승으로 인한 처분이익의 50%를 기금출자비율을 곱한 금액으로 추가 배당하는 방안이다.


이러한 배당구조는 민간자본의 수익률은 최소 6% 수준으로 결정하고 주택기금의 수익률은 3~3.5%로 고정하는 효과를 초래한다. 또한 주택가격 상승에 따른 초과수익 배당은 1안의 경우 주택기금은 초과수익의 20%를 배당 받게 되며, 2안은 전체 초과수익의 50%에서 출자비율을 곱한 금액을 배당 받을 수 있다. 결국 이러한 배당구조는 주택기금이 리츠 자본금의 65% 이상을 가지고 있지만 수익배당에서는 민간자본이 훨씬 높은 배당이 가능하고 주택가격 상승에 따른 초과이익은 대부분 민간자본에게 귀속시키는 구조이다.


기업형 임대주택 리츠의 재원조달은 자본금 30%, 융자 50%, 임대보증금 20%로 구성된다. 이중에 융자금은 주택기금 융자금과 민간차입금으로 구성된다. 주택기금은 기업형 임대주택리츠에 출자 이외에 융자를 통하여 사업을 지원하고 있다.


주택기금의 융자한도는 주택의 전용면적을 기준으로 호당 8,000만원~12,000만원을 지원하고 있으며, 이러한 한도는 전체 차입금의 80% 정도에 해당되며 나머지 20%를 민간차입금으로 조달한다. 기업형 임대주택리츠 융자금리와 한도는 저소득층의 주거안정을 위하여 공급하는 공공임대주택에 대한 지원과 비교하여 융자금리가 낮고 융자한도는 훨씬 크다. 기업형 임대주택리츠 융자금리는 2~2.5%로 공공임대주택건설 융자금리인 2.3~2.8%보다 낮게 책정되어 있다. 또한 융자한도도 기업형 임대주택리츠의 경우 전용면적 60㎡이하의 주택은 호당 8,000만원인 반면 공공임대주택은 호당 5,500만원이다. 기업형 임대주택에 지원되는 기금의 융자금리와 융자한도가 공공임대주택에 적용되는 융자금리와 융자한도보다 더 좋은 조건을 부여하고 있다. (…계속)


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발행일: 2017.03.23.

발행처: 새로운사회를여는연구원

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권순형/ 새사연 이사


자본주의 시장원리에 반하는 공공임대주택 리츠


부동산 리츠란?


리츠(REITs)는’Real Estate Investment Trusts’의 약자로, 다수 투자자들로부터 자금을 조달하여 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 간접투자 상품을 의미한다. 국내에서 리츠가 도입된 것은 2001년 4월 일반인의 부동산 간접투자기회 제공 및 부동산 시장의 활성화를 위해 『부동산투자회사법』 이 제정된 이후 이다. 2001년 당시 리츠 도입의 목적은 ① 소액다수 투자자에게 부동산 간접투자 기회 제공 ② 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 부동산 가격 안정 ③ 기업 구조조정을 위한 부동산 매각 지원, 재무구조 개선을 통한 기업 구조조정 지원 ④ 다수의 투자자 및 대규모 자금 조달을 통한 건설 및 부동산 경기 활성화 ⑤ 투명성 제고 및 금융 활성화를 통한 부동산 시장 선진화 등 이었다.


리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 조달하여 부동산에 투자하는 간접투자 상품으로 직접 투자와 비교하여 몇 가지 장점을 가지고 있다. 우선, 전문적인 운영인력에 의한 시장조사와 분석을 통하여 위험 대비 높은 수익률을 기대할 수 있다. 둘째, 다수의 개인 투자자 등 소규모 자금으로도 안정적인 대형 부동산의 투자기회를 얻을 수 있다. 셋째, 상장된 리츠의 경우 보유 주식을 매각하는 것이 가능하여 유동성이 높은 장점이 있다. 마지막으로, 배당 가능 이익의 90% 이상을 배당할 경우 배당소득세가 감면되는 등 세제혜택이 있다. 도입목적에서 나타나듯이 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 조달하여 전문적인 시장조사와 분석을 통하여 부동산 투자상품을 개발하여 운용수익을 만들어 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 하고 있다. 이러한 점에서 리츠는 자산의 투자, 운용, 자산관리를 담당하고 자산관리회사(AMC ; Asset Management Company)에 위탁하는 방식으로 대부분 운용되고 있다. 리츠에서 자산관리회사는 부동산 투자상품 개발, 투자자 모집 및 위험 관리방안 수립, 부동산 매각 및 리츠 청산 등 리츠 설립과 운영 및 청산 등 전과정에서 핵심적인 역할을 수행한다.


리츠는 부동산에 대한 간접투자상품으로 투자에 따른 수익 배당을 목적으로 한다. 자본주의 시장에서 상품에 대한 투자는 수익과 위험을 동반한다. 투자자는 투자에 따른 수익을 기대할 수 있으며, 위험은 투자자 본인에게 귀속된다. 리츠에서도 투자자는 운용수익을 배당 받을 수 있는 반면 투자에 따른 위험은 투자자 개인의 책임을 지게 된다. 자본주의 시장에서 투자 위험과 기대수익은 비례한다. 위험이 높은 상품은 높은 수익이 기대되고, 위험이 낮은 상품은 낮은 수익이 기대된다. 리츠는 수익을 목적으로 운용되는 간접투자상품으로 투자에 따른 위험을 전문적인 자산관리회사를 통하여 관리하고, 다수의 투자자들에게 분산하고 있는 것이 특징이다.


 

리츠를 통한 공공임대주택 공급


박근혜 정부는 공공임대주택에 민간자본을 끌어들이기 위해 리츠를 도입하였다. 공공임대주택리츠로 명명된 새로운 공공임대주택정책은 공공임대주택 공급주체인 LH공사의 재정적 부담을 이유를 근거로 제시하였다. 2009년 주택공사와 토지공사를 통합하여 출범한 LH공사는 막대한 부채부담을 해결하기 위한 경영정상화 방안을 발표하였다. LH공사는 경영정상화 방안에서 부채 증가의 원인을 국민임대주택 등 재무역량을 초과한 정책사업 수행과 임대주택사업의 구조적 문제, 부동산 경기 침체에 따른 토지 매각 지연 등을 꼽았다. 특히 국민임대주택을 공급하기 위해서는 1호당 9,300만원의 금융부채가 발생하게 된다는 점을 지적하였다. LH공사는 공공임대주택 공급에서 발생하는 부채 문제를 해결하기 위하여 민간자본을 끌어들여 공공임대주택을 공급하는 리츠를 도입하였다.


공공임대주택리츠의 사업구조는 LH공사와 주택도시기금이 공동으로 리츠를 설립하여 LH의 공동주택용지를 매입한 후 사업계획승인을 받아 건설 시행하고, 임대의무기간이 종료된 이후 임대주택을 매각하여 리츠를 청산하는 방식으로 구성되어 있다. 임대의무기간이 종료된 이후 임대주택은 분양전환을 통하여 매각되며, 미분양 주택은 LH공사가 환매특약을 적용하여 매입하게 된다. 민간자본은 출자, 융자, 출자&융자 방식으로 참여가 가능하며, 출자의 경우 민간자본의 선순위로 배당을 받을 수 있는 권리를 가지게 된다.

 


수익률 보장을 통한 민간자본 유치


공공임대주택리츠는 공공임대주택공급에 민간자본을 유치한다는 명분으로 도입되었지만 실상은 민간자본에게 사실상 무위험 수익률을 보장하는 방식으로 구성되어 있다. 공공임대주택리츠가 민간자본에 무위험 수익률을 보장하고 있는 것은 사업구조와 재원조달구조를 통해서 확인이 가능하다. 우선 재원조달구조를 보면 전체 사업비의 15%는 LH공사와 주택기금의 출자를 통해서 조달되며, 임대보증금으로 전체 사업비의 35%를 조달한다. 나머지 50%는 융자를 통하여 조달되며 주택기금은 후순위로 20%, 민간자본은 선순위로 30%를 조달하는 것으로 계획되어 있다.


공공임대 리츠에 민간자본은 출자와 융자 등을 통하여 사업에 참여할 수 있다. 융자는 리츠가 사업비를 대출 받는 방식으로 주택기금융자와 민간자본 융자로 구성된다. 민간자본 융자는 선순위융자로 조달되며 조달 금리는 10년 만기 국고채 수익률3.6%에 50bp를 가산하여 연4.1%를 적용하고 있다. 반면 주택기금융자는 후순위로3.26%를 적용하고 있다. 일반적으로 조달금리는 사업의 위험에 비례한다. 해당 선순위 채권은 다른 채권에 비하여 우선하여 회수할 수 있는 권리를 의미하며, 후순위 채권은 선순위채권자에 대한 원리금을 전액 지급한 후에 원리금 지급이 가능한 채권을 의미한다. 따라서 선순위 채권으로 융자되는 민간투자자의 융자금은 후순위 채권인 주택기금융자금보다 우선 보호를 받을 수 있다. (…계속)


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발행일: 2017.03.16


발행처: 새로운사회를여는연구원

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20105-06-05                                                                                 민달팽이유니온 / 외부필진


[새사연_이슈진단]더많은사람들의 주거권보장을 위하여_민달팽이유니온(20150605).pdf



5월 14일~16일 서울시, 서울연구원, SH공사, 세종대학교, 오사카대학교가 공동으로 주최해 ‘동아시아 주거복지 컨퍼런스’가 서울에서 열렸습니다. ‘함께 사는 사회-가난한 사람들의 주거문제 해결을 위해’라는 주제를 가지고 열린 이번 컨퍼런스에는 한국을 비롯한 대만, 홍콩, 일본 등 동아시아 지역에서 주거 관련 학자와 공무원, 민간단체 활동가들이 참석해 각 국의 주거문제를 발표하고, 모두가 직면하고 있는 주거 문제를 해결하기 위해 시도했던 다양한 노력과 대안을 모색하는 자리였습니다. 민달팽이유니온은 주거권 보장을 위한 다양한 대안 중 청년과 사회주택을 키워드로 본 컨퍼런스의 주요 내용을 소개하고자 합니다. 이슈진단은 총 2회 연재됩니다.

민달팽이유니온은 청년 주거권 보장과 한국사회의 주거불평등 완화를 위해서 활동하는 청년 단체입니다. 제도 개선을 위해 교육, 연구, 캠페인 등 활동을 하고 있으며 청년들의 주거안정을 위해 달팽이집을 공급해 새로운 사회주택을 공급하고자 지속적으로 활동하고 있습니다. (필자 주)

 

눈에 보이는 변화를 위한 지혜를 모으는 장, 동아시아 주거복지 컨퍼런스

이번 컨퍼런스를 통해 각 도시에 현실적으로 적용할 수 있는 주거 복지 대안을 찾을 수 있길 기대한다

<동아시아 주거복지 컨퍼런스> 의 첫 날 주최를 맡은 서울연구원의 김수현 원장의 축사 중 일부이다. 이번 주거복지 컨퍼런스는 서울·일본·대만·홍콩 등의 전문가 및 활동가들이 모여 동아시아 국가들의 주거 빈곤층 문제 해결을 위한 연구와 사례를 공유하는 자리로 마련되었다. 주거문제 해결을 위한 청사진을 함께 그리는 것과 동시에 각자의 현장에서 발견되고 있는 주요한 사례들이 지속가능한 모델로서, 복제 가능한 정책이 될 수 있도록 심도 있는 토론을 진행했다.

 

그림1. 동아시아 주거복지 컨퍼런스 웹포스터

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출처 : 서울특별시

 

컨퍼런스에 참여한 4개 국가 및 도시들이 겪는 주거문제의 양상과 현안은 각기 달랐지만, 그간 유사한 역사와 문화를 공유해온 만큼 이들의 고민과 함께 모색하고자 하는 대안에는 비슷한 점이 많았다. 또한 주목할 만한 점은 공공의 역할이 부재하거나 상당 부분 축소된 상황에서 민간의 자원과 활력이 공공과 만나 시너지를 낼 수 있는 주거모델이 이번 컨퍼런스의 주된 화두였다는 사실이다.

 

화려한 경제 성장 뒤에 있는 슬픈 그늘

동아시아 국가들은 서구적 관점에서 볼 때, 자본주의 체제에 후발주자로 진입한 국가들이었다. 세계 2차 대전 이후, 서구화와 자본주의를 보편적 가치로 지향하는 근대화 패러다임이 우위를 점했고, 대부분의 동아시아 국가들은 선진국 반열에 오르기 위해 부단히 노력해왔다. 그러한 노력의 일환으로 채택했던 것이 바로 발전국가 모델이다. 즉, 강한 국가를 중심으로 시장을 조정하며 경제 성장을 이끌어 온 것이다. 그 결과 아시아의 네 마리 용(한국, 중국, 싱가폴, 대만) 또는 동아시아의 기적이라는 말을 탄생시키며 단시간에 경제 성장을 이룩했다. 한국의 경우 1970년대 평균 경제성장률이 10.5%였고 외환위기를 겪었음에도 2000년대 전까지 평균 5% 이상의 성장률을 꾸준히 유지해왔다.

그러나 화려한 경제 성장 뒤에는 그늘이 있었다. 인간의 기본적인 삶의 권리가 경제성장이라는 이유로 아주 쉽게 무시되었던 것이다. 특히 전후 한국은 심각한 주택 부족 문제에 시달렸고 국가가 주택을 본격적으로 공급하기 이전 달동네는 사실상 국가가 용인한 무허가 주택이었다. 제대로 된 보호를 받지 못하는 집이었지만 사람들이 저렴한 값에 살 수 있는 유일한 거처였던 것이다. 시간이 지난 후, 이러한 달동네들은 낙후 지역이라는 이유로 주택개량사업, 주거환경정비사업 등의 이름으로 포장된 대규모 개발 사업에 의해 강제철거를 당하게 된다. 도심 주변의 일거리를 찾아 모여드는 사람들에 의해 도시 빈민들은 밖으로 밀려나게 되었고, 강남 개발이 시작되고 나서는 점점 더 멀리 떠나게 되었다. 서울 중심의 많은 달동네는 없어졌고 대신 고층 빌딩과 대형 아파트가 들어섰다. 이 아파트들은 대부분 중산층을 위한 고층 아파트였기에 그동안 거주했던 사람들, 즉 저소득층은 저렴한 주택을 찾아 계속해서 이주할 수밖에 없었다. 서울의 미관은 좋아졌을지언정 수많은 사람들의 주거권은 박탈되었다. 1971년 일어난 광주 대단지 사건은 이러한 국가의 폭력적인 개발 사업이 낳은 아픔이자 잃어버린 주거권의 현장이었다.

 

다양한 양상의 주거 문제, 더욱 더 심화된 주거불평등

경제성장 시기에는 국가의 개발 사업으로 인해 주거권이 박탈된 사람들의 문제, 즉 철거가 주된 주거 문제였다면 최근 들어서는 좀 더 다양한 양상의 주거 문제가 대두되고 있다. 한국 정부는 자가소유를 촉진하는 정책을 주로 써왔다. 물론 잔여적으로 극빈층에게 공공임대주택을 제공하기도 해왔다. 하지만 임대시장에 대한 규제 또는 조정의 역할은 등한시되었고 은행과 함께 주택 대출 상품, 분양을 중심으로 하는 주택 정책이 대부분이었다. 그 결과 서울의 경우 자가율은 한 때 71%까지 치솟았지만 시간이 지남에따라 점차 떨어져 현재는 41%에 그치고 있다. 100%가 넘는 한국의 주택보급율에 비해 현저히 낮은 자가율은 그만큼 주거비 부담이 과도하다는 사실을 반증한다.

한국은 1989년이 되어서야 공공임대주택 정책을 시작했는데 저소득층을 대상으로 소량의 공공임대주택을 공급하다보니 공공임대주택 입주는 하늘의 별따기라는 말이 나올 정도였다. 공공임대주택에 대한 편견으로 인해 주민 반대가 일어서자 공공임대주택의 이미지 제고를 위해 정부는 다양한 수요에 맞춘 공공임대주택 공급을 시도했다. 이에 1990년대 후반부터는 소득 8분위까지의 중산층을 위한 공공임대주택도 공급되고는 있지만 그 절대량이 적어 많은 사람들의 주거 문제를 해결하지는 못하고 있다. 또한 마찬가지로 이미 높게 형성된 임대료와 불평등한 임대차 관계를 규제할 수 있는 제도적 기반 역시 미약한 수준이다.

이렇게 지속적으로 상승한 한국의 주택 가격은 빚을 내지 않고서는 살 수 없을 정도가 되었다. 중간 소득 분위에 해당하는 사람이 서울의 중간 수준의 주택을 저축으로 구입하기 위해서는 75.8년이 걸린다는 사실이 이를 반증한다. 그 결과 대부분의 사람들은 대출을 받아 집을 구매하게 되었고 무리한 대출과 주택 가격 하락, 그리고 오르지 않는 소득은 많은 사람들을 ‘하우스 푸어’ 상태로 몰아넣었다. 또한 집을 구입조차 하지 못한 많은 사람들 역시 과도한 주거비 부담을 겪는 ‘렌트 푸어’가 되고 말았다.

 

그림2. 서울 중위분위 주택가격과 구입 가능 년수

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자료 : 통계청, 가계동향조사, 2012 / 국민은행, 주택 가격동향조사, 2012 (민달팽이유니온 재가공)

 

과거 개발 사업으로 인해 쫓겨난 사람들의 주거 문제, 금융 상품과 결합해 집을 투기의 수단으로 몰고 갈 때 아무런 규제도 하지 않아 생긴 다양한 하우스 푸어와 렌트 푸어의 문제 등은 결국 국가의 정책 실패에서 비롯된 것이라 할 수 있다. 하지만 이러한 정책 실패에 대한 해결책이 시장에만 존재하는 것은 물론 아니다.

한국을 비롯한 동아시아의 경우, ‘강한 국가’를 기반으로 발전해왔기에 사회문제를 해결하는 주체 역시 국가였다. 민간의 다양한 주체들이 사회 문제를 해결할 수 있는 기회 또는 성장 경로가 존재하지 않은 상태였기에 문제가 생기면 국가와 시장이라는 양 극단에서 해결해야만 했고, 결국 시장에서의 주요 주체는 이미 형성된 대기업일 수밖에 없었다.

신자유주의가 전 세계를 휩쓸면서 국가는 공공임대주택 확충에 대한 요구를 재정 부족과 재정 위기라는 이유로 포장했고, 민간 임대 시장에서 주택을 공급하면 자연스럽게 수요와 균형이 맞춰져 주택 가격이 안정될 것이라 주장했다. 그리하여 주택 공급을 위한 세제 혜택, 용적률 완화 등 민간 건설사에게 많은 혜택이 돌아갔지만 이들이 공급한 주택은 대부분 분양 주택이었고 이는 곧 투기의 수단으로 아주 쉽게 전환되었다.

정부의 정책 실패에 대한 해결책이 시장에만 있는 것이 아니듯, 정부의 정책 실패가 곧바로 정부의 존재 의미를 감소시키는 것 역시 아니다. 정책 실패의 원인을 찾고 여전히 정부가 주도적으로 해야 하는 일들은 정부가 개선해나가면서 추진해야 한다. 대표적으로 노동과 주거와 같은 인간의 삶에 있어 필수적인 요소일 경우, 정부는 적절한 시장개입과 함께 합리적이고 효율적인 민간 주체들을 발굴해냄으로써 문제를 해결해야 한다. 다시 말해, 국가와 시장이라는 줄다리기 속에서 새로운 민간 주체들을 발굴하고 대안을 모색해야 한다는 뜻이다.


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2013 / 06 / 05 새사연/부동산 정책모임 번역

 

새로운 사회를 여는 연구원의 부동산 정책 모임은 유럽연합사회주택위원회(CECODHAS Housing Europe)와 국제협동조합연맹의 주택분과(International Co-operative Alliance Housing)가 함께 발간한 Profiles of a Movement: Co-operative Housing Around the World"를 통해 세계주택협동조합의 역사와 현황에 대해 소개하고자 한다.

 

새사연이 직접 국제협동조합연맹의 주택분과로부터 저작권 이용허가를 받아 번역한 본 자료는 총 22개국의 주택협동조합들의 사례들을 담고 있다주택협동조합이 이 국가들에서 왜 필요했고누가 어떤 과정을 통해 주택협동조합 운동을 이끌어 왔으며이에 대한 정부와 시민 사회의 역할은 어떠했는지그리고 이들 국가들에서 주택협동조합은 어떤 긍정적 혹은 부정적 유산들을 남겼는지에 대해 본 자료는 잘 설명하고 있다.

 

사회적 협동조합의 형태를 가진 진정한 의미의 주택협동조합을 경험할 기회가 없었던 우리에게 있어서 본 자료는 좋은 지침서의 역할을 할 수 있을 것이라고 생각한다본 자료를 통해 약 1세기 전부터 있었던 주택협동조합 운동의 역사를 접하면서 협동조합이라는 우리에게는 아직 새로운 아이디어에 대해 좀 더 친숙해질 수 있는 기회를 가질 수 있길 기대한다.(편집자 주)

 

 


스페인 주택협동조합 역자 요약

 

스페인에서 처음으로 주택협동조합이 나타난 때는 1911년이었다그러나 1930년대 말에 발생한 스페인 내전과 뒤이은 36년간의 독재통치로 인해 주택협동조합의 발전은 순탄하게 진행되지 못했다. 1942년에 들어서 협동조합과 관련된 최초의 특별 법안(Ley de Co-operativas)이 채택되었고이 법안은 주택협동조합이 스페인에서 확산되는데 있어 촉매제 역할을 하였다.

 

스페인에서는 주택의 자가 보유가 가장 선호되는 점유형태였고정부도 직접적인 재정-금융 수단들을 통해 이를 촉진하였다그리고 공공임대주택의 민영화와 엄격한 임대규제 등은 주택협동조합을 포함한 자가 보유 이외의 다른 점유형태가 발전하는데 불리한 요소로 작용하였다그러나 1970~1980년대의 산업화시기에 발생한 심각한 주택부족은 기존 주택공급 방식의 한계를 보여주었고이를 계기로 주택협동조합은 대안적 주택 공급 형태로서 주목을 받게 된다. 1976년까지 주택협동조합은 농업협동조합 다음으로 많은 수(4,371개의 조합으로 27%를 차지)의 소속 협동조합을 가지게 되었고협동조합 가운데에서 가장 많은 조합원수(596,470명으로 37% 차지)를 자랑하게 되었다.

 

스페인 주택협동조합은 VPO(Viviendas de Porteccion Official), VPT(Vivienda a Precio Tasado)공공지원을 받지 않는 원가형 주택그리고 임대형 주택 등 크게 네 가지 형태로 분류될 수 있다임대형 주택 을 제외한 나머지 형태들의 경우 개별 주택은 조합원이 소유자로서 점유하고전체 건물은 조합이 소유한다는 공통된 특징을 가지고 있다공공의 지원을 받는 VPO와 VPT는 시세보다 낮은 가격으로 주택을 제공한다대신 VPO는 주택의 사회적’ 지위를 유지하고투기를 방지하기 위해 50년이라는 엄격한 판매 금지기간을 두고 있고, VPT 역시 처음 5년 이내 주택을 판매하는 경우에 대해서 일정한 규제를 두고 있다그러나 최근 당면한 어려운 주택 환경 그리고 경제 환경 하에서 판매 금지기간 이전에 보조금 지원 주택의 소유자가 주택을 팔거나이를 통해 이윤을 얻는 행위를 금지한 규제에 대한 문제제기가 나타나고 있다...

 

 

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2012 / 11 / 02 이수연/새사연 연구원

한국 사회적 경제의 올바른 시작을 위하여

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편집자 주 > 새사연은 9월에 일차로 대선후보들의 주요 정책을 비교 분석해 보았다. 물론 이들 후보들의 정책 평가 기준은 대선후보 16대 정책과제를 실은 책 『리셋 코리아』에 있다. 주요 7대 정책 평가를 한 내용은 테마북으로 엮었으니 참조 바란다. (http://bit.ly/UXuL8X )

새사연이 준비한 두 번째 대선정책 시리즈는 <대선 후보들이 '말하지 않는' 중요 정책>이다. 박근혜 후보, 문재인, 안철수 후보 등 유력 대선 후보들이 10월에 접어들면서 정책 공약들을 쏟아내고 있다. 올해 대선은 특히 중복되는 공약이 유독 많은 상황이어서 유사한 정책들이 반복적으로 되풀이 되기도 한다.

그러나 국민의 입장에서 매우 중요하고 절실한 정책임에도 불구하고 무슨 이유가 되었던지, 후보들이나 캠프에서 거의 다루지 않거나 비중있게 다루지 않는 정책들도 적지 않다. 새사연은 이런 '외면받는', 그러나 '중요한' 정책들을 발굴하여 다시 국민과 후보들에게 환기시킴으로써 해당 정책이 조명받도록 할 목적으로 두 번째 시리지를 기획하게 되었다. 새사연 회원들과 독자들의 성원을 바란다.

 

[ 본 문 ]

한 달 앞으로 다가온 협동조합 기본법 발효

12월을 기대하며 기다리는 사람들이 많다. 12월 19일에 있을 대통령 선거 때문이기도 하지만, 그보다 조금 앞선 12월 1일부터 협동조합기본법이 발효되기 때문이다. 2011년 12월 제정된 협동조합기본법이 1년 만에 발효되면서, 앞으로 5인 이상만 모이면 출자금 제한없이 거의 모든 분야에서 자유롭게 협동조합을 만들 수 있게 된다.

12월이 지나면 전국 곳곳에서 협동조합이 탄생할 것이다. 동네 빵집이나 커피가게에서부터 대안학교나 병원까지, 또 지금은 우리가 상상하지 못하는 분야에서도 협동조합은 충분히 만들어질 수 있다. 기존의 사회적 기업들도 협동조합으로 전환하는 경우가 많을 것이라 예상된다. 때문에 요즘 지방자치단체나 시민사회단체에서는 협동조합 관련 아카데미나 강좌가 많이 진행되고 있는데, 대부분 자리가 부족할 정도로 많은 이들이 관심을 갖고 참석하고 있다.

협동조합으로 대표되는 사회적 경제는 아직은 우리에게 익숙한 개념이 아니지만, 앞으로 한국사회가 새로운 사회경제체제를 만들어가는데 반드시 필요한 부문이다. 사회적 경제는 단지 시장경제보다 착한경제로만 이해해서는 안된다. 당면해서는 한국사회의 보편적 의제가 되어버린 경제민주화나 보편복지를 제대로 실현하기 위해 필요한 중요 기둥의 하나이다. 장기적으로는 지속가능한 성장모델을 만들고, 생태문제를 해결해가는 길에 반드시 필요한 원리이다.

 

사회적 경제에 대한 대선 후보들의 인식은?

그렇다면 우리의 대선 후보들은 사회적 경제의 중요성을 얼마나 인식하고 있을까? 사회적 경제를 육성하기 위해 어떤 정책을 제시하고 있을까? 결론부터 말하자면 주요 대선 후보들의 정책에서 사회적 경제에 대한 관심은 아직 많이 부족하다. 특히 새누리당의 박근혜 후보는 안타깝게도 사회적 경제나 협동조합에 대한 언급이 전혀 없다.

그나마 민주통합당의 문재인 후보가 저서 『사람이 먼저다』에서 경제 정책의 한 부문으로 사회적 경제를 언급하면서 협동조합과 사회적 기업을 지원하겠다고 밝히고 있어서 주요 후보들 중 가장 긍정적이다. 현재로써는 사회적 경제라는 용어를 사용한 유일한 대선 후보이다.

문 후보는 사회적 경제를 “시장과 정부의 약점을 메우는 제3의 영역”, “시장 경쟁의 원리를 채택하되 공공성 내지 사회적 가치를 실현하는 영역”, “신자유주의 한계가 드러나면서 경쟁지상주의를 보완해야 한다는 사회적 요청”에 대한 응답이라고 설명하고 있다. 또한 사회적 경제는 협력적 성장의 기조 위에서 육성되어야 하는데 “협력적 성장이란 서로 자조하고 협력하면서 연대를 통해 상생하는 성장”이라 이야기한다.

더불어 사회적 경제를 통해서 대기업 위주의 경제구조를 개선하고, 지역 경제를 살리며, 일자리를 창출할 수 있고, 복지 공백을 메울 수 있다고 사회적 경제의 중요성을 언급하고 있다. 하지만 이런 의의들이 아직 세부 정책으로 충분히 다듬어진 것 같지는 않다. 사회경제위원회를 설치하고, 협동조합과 사회적 기업이 자생력을 가지고 자리 잡을 수 있도록 지원하겠다고 밝히는 정도이기 때문이다.

안철수 후보는 자신이 주장한 경제론인 두바퀴 경제에서 협동조합이 “굉장히 큰 축”이라고 말하며, 다양한 사안들에 대한 해법으로 협동조합을 꾸준히 언급하고 있다. 특히 재벌개혁 경제민주화 정책 중 소상공인 협동조합을 제안하면서 “재벌개혁이 강자의 횡포를 막는 경제민주화의 출발점이라면, 이런 협동조합 운동은 약자의 힘을 키우는 경제민주화의 결승점”이라고 표현한 점은 매우 인상적이다. 또한 강원도 원주 밝음신협을 방문해서 “협동조합은 경제민주화의 주체임과 동시에 혁신적인 경제, 그리고 지역 격차를 해소하도록 하는 가장 중요한 경제 주체 중의 하나가 될 것”이라고 강조했다. 주택정책 발표에서도 공공임대주택의 건설 및 관리 운영에 협동조합 참여를 제시했다. 경제민주화, 중소상인 지원, 지역경제 활성화, 주거복지 확충 등에 있어서 협동조합이 좋은 수단이 될 수 있음을 인식하고 있다.....

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Posted by 새사연 미디어센터

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